Thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ sau 20 năm
Thị trường bất động sản chuyển mình mạnh mẽ sau 20 năm
Tại hội thảo “Thị trường bất động sản Việt Nam: 20 năm nhìn lại và hướng phát triển” do Hiệp hội Doanh nghiệp Austrailia (AusCham) tổ chức ngày 11/9 tại Thành phố Hồ Chí Minh, các nhà quản lý, doanh nghiệp trong nước và nhà đầu tư nước ngoài đều cùng chung nhận định thị trường bất động sản Việt Nam đang phục hồi, khởi sắc và có dấu hiệu phát triển trở lại.
“Ấm” lên trông thấy
Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định sau một thời gian “đóng băng”, đến nay thị trường đã có dấu hiệu khởi sắc. Giá bán nhà ở đã chững lại, ở mức thấp, hợp lý hơn, nhất là ở phân khúc nhà ở trung bình.
Nhiều dự án khu vực phía Tây Hà Nội giai đoạn 2011-2013 giảm đến 60% giá bán thì trong 6 tháng đầu năm 2014 đã ổn định, không giảm tiếp, cá biệt có một số dự án tăng nhẹ khoảng 1-2%. Lượng giao dịch thành công liên tục gia tăng, trong 7 tháng đầu năm 2014 tại Hà Nội có khoảng 5.100 giao dịch thành công (tăng gấp đôi so với cùng kì năm 2013), còn tại Thành phố Hồ Chí Minh là 4.500 giao dịch (tăng 30% so với cùng kỳ năm 2013).
Tính đến ngày 20/8, tổng giá trị tồn kho bất động sản còn khoảng 82.295 tỷ đồng (giảm 46.254 tỷ đồng so với quý 1/2013); dư nợ tín dụng bất động sản tăng cao hơn mức tăng trung bình của tín dụng chung, đạt 282.212 tỷ đồng vào thời điểm 30/6/2014, tăng 7,7% so với thời điểm 31/12/2013. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã giải ngân được hơn 20%.
Trong 20 năm qua, thị trường nhà ở phát triển mạnh mẽ, Nhà nước không còn bao cấp về nhà ở như trước. Từ năm 1999-2009, quỹ nhà ở toàn quốc đã tăng gấp 2 lần (từ 709 triệu m2 năm 1999 lên 1.433 triệu m2 năm 2009).
Đến năm 2013, quỹ nhà ở toàn quốc đã đạt 1.768 triệu m2; bình quân mỗi năm tăng khoảng 80 triệu m2 và dự kiến năm 2014 đạt 1.859 triệu m2. Diện tích bình quân nhà ở toàn quốc cũng tăng hơn 2 lần, từ 9,7m2/người năm 1999 lên 19,6 m2/người năm 2013.
Các chương trình nhà ở xã hội đang được triển khai mạnh mẽ với 98 dự án trong đó có 35 dự án dành cho người thu nhập thấp ở đô thị với gần 19.000 căn hộ. Hiện các địa phương đang triển khai tiếp 129 dự án nhà ở xã hội, cung cấp khoảng 82.500 căn hộ.
Bên cạnh đó, thị trường bất động sản cũng đã thu hút một số lượng lớn vốn đầu tư nước ngoài. Hiện cả nước có 427 dự án bất động sản có vốn đầu tư nước ngoài với tổng vốn đăng ký khoảng 51 tỷ USD, đứng thứ 2 sau lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo. Đầu tư nước ngoài trong lĩnh vực bất động sản chiếm 21% tổng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam.
Phân tích của Công ty trách nhiệm hữu hạn Savills Việt Nam cũng cho thấy, phân khúc cho thuê văn phòng tăng trưởng từ 1,6-5% ở hầu hết các thành phố lớn khu vực Châu Á Thái Bình Dương trong nửa đầu năm 2014, trong đó có Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội.
Ông Troy Griffiths, Phó Giám đốc điều hành Savills Việt Nam cho rằng: “Việt Nam có mức giá thuê cạnh tranh so với các nước khác trong khu vực, đặc biệt ở phân khúc khách sạn, bán lẻ và căn hộ dịch vụ. Trong điều kiện tình hình hoạt động kinh tế vĩ mô của Việt Nam gần đây được cải thiện đáng kể cùng nền tảng cơ bản hấp dẫn, những phân khúc này ở Việt Nam đang thu hút sự quan tâm của các nhà phát triển dự án và nhà đầu tư nước ngoài.”
Ông Marc Townsend, Giám đốc điều hành Công ty CBRE cho biết trong thị trường bất động sản Việt Nam, phân khúc bình dân chiếm đa số nhưng gần đây phân khúc cao cấp đã cho thấy những cải thiện đáng kể từ quý 4/2013 với giá bán cạnh tranh hơn và lịch thanh toán cũng linh hoạt hơn.
Sự quan tâm từ các nhà đầu tư nước ngoài vẫn hiện hữu, Thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội vẫn là hai thị trường mục tiêu của các nhà bán lẻ trong năm 2014.
Tiếp tục hoàn thiện chính sách
Mặc dù đã đạt được một số kết quả quan trọng nêu trên, nhưng theo Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam, trong 20 năm qua, kể từ năm 1993 là năm đánh dấu sự có mặt của thị trường bất động sản Việt Nam, đến nay thị trường này vẫn còn bộc lộ nhiều yếu kém, phát triển thiếu lành mạnh, không ổn định. Sự phát triển của thị trường không gắn với kế hoạch dẫn đến cung vượt quá cầu.
Các địa phương cấp phép đầu tư quá nhiều dự án khu đô thị mới, các dự án phát triển nhà ở mà không căn cứ vào kế hoạch và nhu cầu của thị trường. Tính đến nay cả nước có 4.015 dự án được chấp thuận đầu tư với tổng diện tích đất theo quy hoạch là 102.228ha, trong đó diện tích xây dựng nhà ở là 36.076 ha.
Nếu triển khai toàn bộ các dự án này thì số lượng nhà ở sẽ vượt quá nhu cầu và cũng không đủ nguồn lực để đầu tư. Đơn cử như tại Hà Nội, nếu hoàn thành toàn bộ các dự án đã giao chủ đầu tư thì sẽ tăng thêm hơn 520.000 căn trong khi Hà Nội hiện có có khoảng 733.000 hộ, dân số 3 triệu người.
Cơ cấu hàng hóa bất động sản đang mất cân đối, các doanh nghiệp đầu tư vào các nhà cao cấp, diện tích lớn trong khi sức mua phân khúc này chỉ đạt 20%, chưa phù hợp túi tiền của người dân. Trong khi đó, đầu tư bất động sản thường dựa vào vay tín dụng ngắn hạn, lãi suất cao; nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có quy mô nhỏ, năng lực yếu vẫn cố tham gia.
Hiện cả nước có 15.316 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản nhưng trong số đó có tới 8.603 doanh nghiệp có vốn điều lệ dưới 20 tỷ đồng (chiếm 62,7%). Mặt khác, thủ tục hành chính đang còn nhiêu khê khiến dự án kéo dài, gây lãng phí, mất cơ hội cũng như làm nản chí nhà đầu tư.
Để tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, Chính phủ Việt Nam đã ban hành nhiều chính sách quan trọng như dần hoàn thiện thể chế đảm bảo thị trường phát triển cân đối cung-cầu, rà soát điều chỉnh các dự án cho hợp lý hơn, giải quyết nợ xấu và hỗ trợ tín dụng, trong đó có gói 30.000 tỷ đồng. Bộ Xây dựng đang rà soát lại các dự án, trên cơ sở đó đề xuất việc “bơm tiền” cho các dự án gần hoàn thiện nhưng thiếu vốn để tăng lượng hàng hóa bán ra, tạo tính thanh khoản cho thị trường.
Bộ Xây dựng cũng tham mưu cho Chính phủ trình Quốc hội dự án Luật kinh doanh bất động sản sửa đổi và Luật nhà ở sửa đổi với nhiều nội dung mở, thông thoáng hơn, trong đó tạo điều kiện cho doanh nghiệp nước ngoài, người nước ngoài được tham gia đầu tư kinh doanh bất động sản cũng như được thuê nhà, thuê đất.
Tại hội thảo, nhiều nhà đầu tư nước ngoài cho rằng, mặc dù thị trường bất động sản Việt Nam có dấu hiệu phát triển trở lại nhưng vẫn còn nhiều việc phải làm, trong đó cần tăng cường tính minh bạch và đơn giản thủ tục hành chính để tạo môi trường đầu tư thông thoáng. Theo phản ánh của nhiều nhà đầu tư nước ngoài, chính quyền địa phương thường đặt ra nhiều thủ tục vượt cấp trung ương, gây khó dễ.
Thứ trưởng Nguyễn Trần Nam dẫn chứng có nơi nhận hồ sơ, phát hiện thiếu sót 3 loại giấy tờ nhưng chỉ thông báo có 1, vài tháng sau lại triệu doanh nghiệp lên bổ sung thêm khiến dự án mất rất nhiều thời gian, gây mất cơ hội cũng như làm “nản chí” nhà đầu tư.
"Về vấn đề này, mặc dù không thể một sớm một chiều giải quyết dứt điểm nhưng Chính phủ Việt Nam sẽ nỗ lực hết mình, đơn giản thủ tục hành chính, công khai, minh bạch để tạo niềm tin và sức thu hút đối với các nhà đầu tư" - ông Nam khẳng định.
Trần Xuân Tình
