Bất động sản 2015: Doanh thu, lợi nhuận, tồn kho và dư nợ cùng phình to

Bất động sản 2015: Doanh thu, lợi nhuận, tồn kho và dư nợ cùng phình to

Theo thống kê của Vietstock, tổng doanh thu và lợi nhuận các doanh nghiệp bất động sản niêm yết đều tăng trưởng trong năm 2015. Đi cùng với đó là giá trị tồn kho và dư nợ trong ngành cũng tăng đáng kể.

Năm 2015 vẫn còn 4 doanh nghiệp bất động sản báo lỗ, bằng với số lượng năm 2014. Trong phần còn lại của toàn thị trường, có 35 doanh nghiệp tăng trưởng và 15 doanh nghiệp giảm lãi so với năm trước đó. Tổng doanh thu của ngành tăng trưởng gần 25% so với năm 2014, đạt gần 61,750 tỷ đồng và lãi ròng tăng trưởng 12% với khoảng 6,790 tỷ đồng.

Lợi nhuận các doanh nghiệp bất động sản niêm yết năm 2015 (Đvt: Tỷ đồng)

EPS các doanh nghiệp bất động sản niêm yết năm 2015 (Đvt: VNĐ)

Đáng chú ý là sự phân hóa lợi nhuận trong năm 2015 tiếp tục giảm đáng kể so với những năm trước đó khi lãi của ông lớn Vingroup (VIC) giảm xuống, còn những tên tuổi khác như Tập đoàn FLC (FLC), Địa ốc Hoàng Quân (HQC), Đô thị Kinh Bắc (KBC) hay Đất Xanh (DXG) lại có sự tăng trưởng mạnh mẽ.

Đối với VIC, doanh thu cán mốc kỷ lục gần 33,830 tỷ đồng, tăng 22% so với năm trước chủ yếu nhờ chuyển nhượng bất động sản. Lãi ròng tuy giữ vị trí quán quân nhưng đã sụt giảm so với cùng kỳ, ghi nhận gần 1,160 tỷ đồng chủ yếu do các chi phí trong năm đều tăng mạnh.Ngay tiếp sau VIC là một tên tuổi đang lên như “diều gặp gió” trong hai năm qua là FLC. Đơn vị này đã có bước tăng trưởng đáng kể cả về doanh thu và lợi nhuận năm 2015 khi cùng gấp 2.5 lần kết quả năm 2014, đạt gần 5,270 tỷ và 905 tỷ đồng. Tương tự như VIC, các sản phẩm của FLC được tung ra thị trường đều là sản phẩm thuộc phân khúc cao cấp – nghỉ dưỡng.

Nói như vậy không phải chỉ có phân khúc cao cấp mới “làm mưa làm gió” trong năm qua bởi phân khúc thu nhập thấp, mà cụ thể là nhà ở xã hội cũng được HQC cụ thể hóa bằng những con số ấn tượng. Doanh thu HQC đạt được năm 2015 gần 1,400 tỷ đồng chủ yếu nhờ ghi nhận từ việc bàn giao các sản phẩm thuộc dự án nhà ở xã hội HQC Plaza và HQC Hóc Môn. Lợi nhuận sau thuế của HQC đạt 654 tỷ đồng (ngoại trừ khoản bất lợi thương mại 325.5 tỷ đồng thì lợi nhuận từ hoạt động kinh doanh đạt 329 tỷ đồng), gấp 21 lần năm 2014.

Ở phân khúc bất động sản khu công nghiệp, KBC đang dẫn đầu với lợi nhuận năm 2015 đạt 629 tỷ đồng, tăng 93%. Kết quả này đạt được ngoài việc nhờ vào tăng doanh thu cho thuê đất và cơ sở hạ tầng còn có đóng góp từ việc nhận được khoản thu nhập 290 tỷ đồng nhờ chuyển nhượng 48.3 triệu cp của CTCP Năng lượng Sài Gòn Gia Định.

Top 20 doanh nghiệp bất động sản có lợi nhuận lớn nhất năm 2015

Nguồn: VietstockFinance

Những ẩn số giúp lợi nhuận tăng vọt

Xét về tăng trưởngi, nhiều doanh nghiệp đã góp mặt trong nhóm lợi nhuận tăng tính bằng lần.  Nhiều doanh nghiệp tăng trưởng được phản ánh qua hoạt động kinh doanh cốt lõi như FLC, NTL, HDC, NLF, LHG, KDH, LDG,… Riêng đối với Tập đoàn Nam Long (NLG), lãi ròng năm 2015 đạt hơn 206 tỷ đồng, gấp đôi so với năm trước và vượt 15% kế hoạch đề ra nhờ bàn giao các sản phẩm dòng Ehome và đất nền.

Top 15 doanh nghiệp bất động sản tăng trưởng mạnh nhất năm 2015

Nguồn: VietstockFinance

Tuy nhiên, cũng có những trường hợp tăng mạnh lợi nhuận ngoại lệ. Vạn Phát Hưng (VPH) là một trường hợp như vậy khi doanh thu dù giảm 7% nhưng lãi ròng vẫn tăng vọt từ 3 tỷ lên gần 94 tỷ đồng vào năm 2015. Đây cũng là mức cao nhất mà VPH đạt được kể từ khi thành lập vào năm 2006. Và ẩn số giúp VPH nhảy vọt là lợi nhuận khác cả 131 tỷ đồng mà theo giải trình là khoản nhận tiền bồi thường 22.6ha tại dự án Nhơn Đức, Huyện Nhà Bè, TP.HCM. Nếu không tính khoản trên thì lãi thuần VPH cả năm 2015 gần về “mo” khi chỉ có vỏn vẹn… 26 triệu đồng!

Với HQC, ngoài việc ghi nhận khoản tiền lớn từ bàn giao HQC Plaza và HQC Hóc Môn, Công ty còn ghi nhận thêm khoản bất lợi thương mại gần 326 tỷ đồng. Đó là chưa kể khoản tiền gần 200 tỷ đồng từ việc chuyển nhượng cổ phần tại CTCP Đầu tư phát triển BĐS Đồng Dương. Kết quả, lãi ròng HQC năm 2015 gấp 21 lần năm trước và gấp đôi kế hoạch cả năm, EPS tương ứng đạt 2,825 đồng, tăng đáng kể so với năm 2014.

Nhưng đáng chú ý nhất trong năm qua phải kể đến Sacomreal (SCR), dù hàng loạt dự án vẫn đang trong giai đoạn xây dựng, chưa thể bàn giao nhưng lãi ròng vẫn tăng trưởng mạnh. Cụ thể, doanh thu thuần chỉ đạt gần 159 tỷ đồng, giảm tới 77% so với kết quả năm trước và tương đương 21% kế hoạch, kéo theo lỗ thuần 99 tỷ đồng. Nhưng lãi ròng của SCR lại đạt 176.5 tỷ, gấp hơn 6 lần thực hiện năm trước. Kết quả này của SCR chủ yếu nhờ khoản lãi khác "khủng" gần 295 tỷ đồng ghi nhận trong quý 2/2015 khi buông bỏ dự án Celadon City.

Khó khăn vẫn hiện hữu

Mặc dù thị trường bất động sản đã phát đi những tín hiệu hồi phục đáng kể nhưng có vẻ những khó khăn vẫn còn khá lớn. Trong năm 2015, có 15 doanh nghiệp giảm lãi và 4 doanh nghiệp thua lỗ, trong đó 1 doanh nghiệp đối mặt với án hủy niêm yết do thua lỗ 3 năm liên tiếp. Những con số này cũng xấp xỉ như năm 2014 chứ không hề khả quan hơn.

Những doanh nghiệp bất động sản thua lỗ và giảm lãi trong năm 2015

Nguồn: VietstockFinance

Trong danh sách vẫn còn nhiều doanh nghiệp lớn như DIG, QCG, IJC, LGL, HDG… có mức tăng trưởng âm. Trong đó, DIG có lẽ gây thất vọng nhất khi bất ngờ lỗ hơn 19 tỷ đồng trong quý 4/2015 do hụt thu ở mảng xây lắp (chỉ mang về hơn 4 tỷ trong khi cùng kỳ 70 tỷ) và hàng bán bị trả lại hơn 31 tỷ đồng (do chuyển nhượng siêu thị DIC Coop mark gần 29 tỷ đồng). Lũy kế cả năm 2015, DIG thực hiện doanh thu thuần 665 tỷ và lãi ròng 15.5 tỷ đồng, lần lượt giảm 4% và 65% so với năm 2014. Kết quả lợi nhuận này cũng chỉ bằng 22% kế hoạch đề ra cả năm 2015.

Không quá tiêu cực như DIG nhưng ông lớn vốn hơn 2,700 tỷ đồng khác là Becamex IJC (IJC) cũng báo lãi thấp nhất trong 6 năm qua. Theo đó, doanh thu năm 2015 giảm hơn 33%, còn 689 tỷ đồng do hụt thu ở mảng bất động sản; lãi sau thuế giảm từ 230 tỷ năm 2014 xuống còn 127 tỷ đồng, mức thấp nhất kể từ năm 2010.

Về phía các doanh nghiệp lỗ, SDH lỗ nặng nhất với hơn 23 tỷ đồng do công ty thiếu công ăn việc làm trong khi chi phí tiền lương vẫn phải trả bình thường. Công tác thu hồi vốn của SDH chậm nên chi phí tài chính cao và phải trích lập gần 15 tỷ đồng.

Riêng PXL lỗ hơn 10 tỷ đồng năm 2015, ghi nhận năm thứ ba liên tiếp thua lỗ. Điều này khiến PXL đối mặt án hủy niêm yết nếu báo cáo kiểm toán 2015 vẫn không khả qua hơn.

Dư nợ và tồn kho phình to

Thống kê vào cuối năm 2015, giá trị tồn kho của 55 doanh nghiệp bất động sản đã công bố BCTC đạt giá trị gần 91,000 tỷ đồng, tăng hơn 17% so với cùng kỳ năm trước và cũng là mức cao nhất trong 3 năm gần đây.

Con số trên là chưa bao gồm chi phí xây dựng cơ bản dở dang dài hạn gần 31,000 tỷ đồng, tương ứng tăng đến 93% so với cùng kỳ năm trước.

VIC là đơn vị có giá trị hàng tồn kho lớn nhất, gần 27,000 tỷ đồng, tăng 63% so với năm 2014. Tuy nhiên, các sản phẩm này chủ yếu đến từ các dự án đang xây dựng để bán, trong khi bất động sản đã hoàn thành chỉ tồn ở mức 1,553 tỷ đồng. Tiếp đến là lượng tồn kho của KBC tăng mạnh lên 8,364 tỷ đồng, chủ yếu do chi phí sản xuất, kinh doanh dở dang tại các khu đô thị Tràng Cát, Tân Phú Trung, Phúc Ninh, Quang Châu, Tràng Duệ…

Ngoài ra, một số đại gia địa ốc khác cũng có lượng hàng tồn kho cao như PDR (6,029 tỷ đồng), KDH (5,857 tỷ đồng), ITA (5,219 tỷ đồng), IJC (4,390 tỷ đồng), TDC (3,772 tỷ đồng)…

15 doanh nghiệp có tồn kho cao nhất năm 2015

Nguồn: VietstockFinance

Đi cùng với tồn kho tăng thì các doanh nghiệp cũng tăng vay nợ. Tổng nợ phải trả của các doanh nghiệp tại thời điểm 31/12/2015 đạt gần 179,000 tỷ đồng, tăng 38% so với cuối năm 2014. Trong đó, nợ ngắn hạn hơn 104,000 tỷ đồng, tăng 62%, gồm vay nợ từ các ngân hàng, tổ chức tín dụng khác gần 62,000 tỷ đồng, nhích nhẹ 3%./.