Sửa đổi Thông tư 36 sẽ tác động không tích cực đến cổ phiếu BĐS trong dài hạn

04/02/2016 16:44
04-02-2016 16:44:03+07:00

Sửa đổi Thông tư 36 sẽ tác động không tích cực đến cổ phiếu BĐS trong dài hạn

Ngân hàng nhà nước lấy ý kiến các tổ chức cá nhân về Dự thảo thông tư về việc sửa đổi bổ sung một số điều của Thông tư 36/20114/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn  trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài.

 

Một trong các điểm đáng chú ý đó là việc giảm tỷ lệ sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn tại các NHTM và chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ 60% xuống 40%, tổ chức tín dụng phi ngân hàng từ 200% xuống 80% nhằm đảm bảo phù hợp với định hướng hạn chế cấp tín dụng trung dài hạn, giảm rủi ro thanh khoản, giảm tập trung cấp tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản (là lĩnh vực chủ yếu cho vay trung dài hạn).

Thứ hai, nâng tỷ lệ được mua, đầu tư trái phiếu Chính phủ của Chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ 15% lên 35% nhằm thúc đẩy thu hút vốn đầu tư trong ngoài nước vào trái phiếu Chính phủ.

Thứ ba, nâng tỷ lệ tối đa dư nợ cho vay so với tổng tiền gửi (LDR) của các NHTMCP do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ (Vietinbank, Vietcombank, BIDV) từ 80% lên 90% để các ngân hàng này làm nhiệm vụ hỗ trợ quá trình tái cơ cấu một số ngân hàng yếu kém, tham gia sáp nhập hợp nhất một số ngân hàng.

Thứ tư, nâng hệ số rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” từ 150% lên 250%. Nội dung này nhằm phát đi tín hiệu với thị trường và hệ thống ngân hàng nhằm kiểm soát rủi ro cho vay đối với lĩnh vực này.

Theo NHNN số liệu thống kê cho thấy dòng chảy tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục tăng trưởng trong thời gian qua. Tính đến cuối tháng 9/2015 dư nợ cho vay BĐS chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tương ứng gần 358.380 tỷ đồng. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS trong 9 tháng đầu năm 2015 là 14,59% (cao hơn mặt bằng chung).

Theo NHNN, theo quy định tại khoản 3 Điều 3 Thông tư 36 “Kinh doanh bất động sản là việc bỏ vốn đầu tư tạo lập, mua, nhận chuyển nhượng, thuê, thuê mua bất động sản để bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi”, do đó, việc thay đổi hệ số rủi ro của “khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản” không ảnh hưởng đến các chương trình, chính sách cho vay mua nhà ở Chính phủ và các Bộ ngành đang triển khai qua hệ thống ngân hàng cũng như các khoản cho vay cá nhân mua nhà trả góp, sửa nhà… của các ngân hàng, và không ảnh hưởng đến mục tiêu an sinh – xã hội. Do đó, theo đánh giá của CQTTGSNH, tác động của sự thay đổi quy định này là không đáng kể.

Điều này sẽ tác động đến thị trường như thế nào?

Theo Bộ phận phân tích CTCP Chứng khoán Sài Gòn SSI việc giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 60% xuống 40% có thể sẽ hạn chế việc cho vay của các ngân hàng cho các dự án trung và dài hạn như bất động sản hay cơ sở hạ tầng.

Trong lịch sử sau khi Thông tư 36 được ban hành với chính sách nới tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 30% lên 60%, thực tế tỷ lệ này đã tăng từ mức 20,2% cuối năm 2014 lên 28,9% vào tháng 11/2015. Các ngân hàng cũng tăng trưởng tín dụng mạnh mẽ trong năm vừa qua (17,3% so với mức 14,2% năm 2014). Mặc dù vậy, tín dụng trên GDP của cả nước đã tăng lên mức 112% vào cuối năm 2015 so với mức 95% năm 2012.

Đối với việc nới tỷ lệ cho đầu tư trái phiếu Chính phủ của chi nhánh ngân hàng nước ngoài từ 15% lên 35%, theo SSI Research sẽ khuyến khích dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường trái phiếu thời gian tới. Trước đó thông tư 36 đã giới hạn tỷ lệ cho vay trên vốn điều lệ vào trái phiếu chính phủ đã tác động đến dòng vốn nước ngoài đầu tư vào thị trường này. Tổng lượng bán ròng ước tính khoảng 7,65 nghìn tỷ VND tương đương khoảng 340 triệu USD từ cuối tháng 11 năm 2014.

Theo đánh giá của SSI, việc sửa đổi Thông tư 36 theo hướng NHNN đang lấy ý kiến sẽ củng cố hệ thống ngân hàng tốt hơn thông qua việc hạn chế cho vay các phân khúc rủi ro, tăng cường vai trò của NHTM nhà nước trong việc cơ cấu lại hệ thống ngân hàng.

Tuy nhiên việc sửa đổi này và việc áp dụng Basel II vào top 10 các ngân hàng sẽ làm tăng nhu cầu về vốn. Cụ thể SSI Research ước tính hệ số CAR của các ngân hàng có thể giảm quanh 106 điểm phần trăm tác động bởi các rủi ro mới cho các khoản vay bất động sản/ Như vậy các ngân hàng đang tích cực cho vay BĐS có thể bị ảnh hưởng tiêu cực bởi việc sửa đổi này. Trong khi đó, việc giảm các khoản vay kinh doanh BĐS có thể làm giảm tỷ lệ tăng trưởng tín dụng và ảnh hưởng đến ngành bất động sản và xây dựng. Tuy nhiên biện pháp này sẽ đảm bảo sự ổn định và lành mạnh của hệ thống ngân hàng trong thời gian tới.

Trong khi đó, chứng khoán HSC cho rằng việc điều chỉnh tỷ trọng rủi ro này rõ ràng không tích cực đối với các cổ phiếu bất động sản trong dài hạn. Tuy nhiên, nội dung này vẫn đang trong quá trình lấy ý kiến và có lẽ các ngân hàng vẫn còn đủ thời gian để điều chỉnh danh mục cho vay một cách từ từ. Việc nâng cao tỷ trọng rủi ro rõ ràng sẽ ảnh hưởng tới khả năng tiếp cận vốn các chủ đầu tư bất động sản trong năm nay. Và cũng sẽ ảnh hưởng tới nhu cầu mua nhà ở các dự án mà phân khúc người mua chủ yếu là các đối tượng đầu cơ.

Tuy nhiên hoạt động cho vay mua nhà trả góp sẽ không bị ảnh hưởng trực tiếp bởi thông tư này, vì hoạt động này không được xếp loại là vay để kinh doanh bất động sản (thường xếp loại cho vay mua nhà, cho vay cá nhân/tiêu dùng). Tuy nhiên, việc điều chỉnh giảm trần tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để tài trợ cho vay trung dài hạn cũng sẽ ảnh hưởng tới phân khúc cho vay mua nhà trả góp đối với một số ngân hàng đang có tỷ lệ này ở ngưỡng cao. Do không phải mọi yếu tố đầu vào của công thức tính toán tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để tài trợ cho vay trung dài hạn đều được thuyết minh cụ thể, do vậy, tương đối khó để xác định ngân hàng nào đang trong phạm vi hoặc vượt quá trần quy định.

Phương Mai

đầu tư chứng khoán





MÃ CHỨNG KHOÁN LIÊN QUAN (2)

TIN CÙNG CHUYÊN MỤC

Ecopark Countdown 2025: “Anh trai chông gai” Tuấn Hưng hiện diện

Giữa công viên Hồ Thiên Nga khoáng đạt, cư dân Ecopark và khách tham quan sẽ được phiêu theo tiếng nhạc cùng những ca sĩ được yêu thích như Tuấn Hưng, Hoàng Tôn...

Hưởng trọn tầm nhìn triệu đô từ căn hộ Newtown Diamond

Trên thang điểm ấn tượng về tầm view, Newtown Diamond Đà Nẵng xứng đáng có một vị thế riêng biệt khi mang lại những giá trị cảm xúc và tinh thần không thể đo đếm...

Gỡ khó nguồn cung bất động sản 

Cần mở rộng điều kiện được nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại.

Hà Nội rà soát công trình 'đắp chiếu' để chống lãng phí

Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trần Sỹ Thanh yêu cầu các sở ngành, quận, huyện rà soát các công trình dừng thi công kéo dài để có giải pháp đưa vào sử dụng, chống thất...

Các tiêu chí chọn mua BĐS của nhà đầu tư trong giai đoạn mới

Năm 2024, với sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư, các dự án sở hữu giá trị thực, pháp lý vững chắc, và khả năng khai thác lâu dài đang trở thành "ngôi sao" của thị...

Điểm sáng bất động sản công nghiệp và những lợi thế

Theo Savill Việt Nam, miền Bắc đang là điểm sáng trong thị trường bất động sản công nghiệp thu hút các dự án FDI nhờ vào hạ tầng giao thông phát triển , giá đất...

“Xanh hóa” khu công nghiệp: Hứa hẹn tầm nhìn mới tương lai

Với việc chuyển đổi sang mô hình "xanh hóa," các khu công nghiệp sinh thái sẽ mang đến một tầm nhìn đầy hứa hẹn về tương lai nơi sự thịnh vượng kinh tế song hành...

Hà Nội sắp hoàn thành hơn 6.300 căn hộ nhà ở xã hội

Sở Xây dựng Hà Nội cho biết, dự kiến có 6 dự án nhà ở xã hội sẽ hoàn thành trong năm 2024 với quy mô khoảng 6.330 căn hộ, đảm bảo hoàn thành chỉ tiêu theo kế hoạch...

Giá chung cư tăng 5 - 10% từ đây đến cuối năm

Giá chung cư ở các thành phố lớn có xu hướng tăng do nguồn cung sản phẩm chưa thực sự đáp ứng đủ nhu cầu sở hữu của thị trường chung. Đặt biệt, dòng kiều hối sắp đổ...

Sắp bán đấu giá khoản nợ thế chấp bằng loạt căn hộ cao cấp ở Nha Trang

Agribank đang chuẩn bị rao bán khoản nợ được thế chấp bởi các căn hộ tại dự án Ocean Gate Nha Trang. Ngân hàng này cũng rao bán khoản nợ trăm tỷ được thế chấp bằng...

Cổ phiếu bất động sản

Cổ phiếu xây dựng


Hotline: 0908 16 98 98