TS Lê Chí Hiếu: Chu kỳ tăng trưởng bất động sản mới sẽ bền vững hơn

05/07/2016 13:04

05-07-2016 13:04:20+07:00

Đó là nhận định của TS Lê Chí Hiếu - Chủ tịch HĐQT CTCP Phát triển nhà Thủ Đức – ThuDucHouse (HOSE: TDH), Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM về xu hướng thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian tới.

TS Lê Chí Hiếu

Cảm nhận của ông về thị trường BĐS TPHCM trong những tháng đầu năm 2016?

TS Lê Chí Hiếu: Theo đà tăng trưởng của năm 2015, kinh tế Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng những tháng đầu năm 2016 tương đối ổn định. Tổng sản phẩm trên địa bàn thành phố tiếp tục đà tăng trưởng khi GDP quý 1/2016 tăng 7.1% so với cùng kỳ năm 2015. Chỉ số giá có tăng nhưng nhìn chung vẫn được kiểm soát tốt khi mức tăng trong tháng 5 vừa qua chỉ khoảng 0.82% so với tháng trước. TPHCM vẫn là địa điểm thu hút đầu tư trực tiếp nước ngoài với tổng số vốn đăng ký là 481.2 triệu USD (tính đến 15/5/2016), chiếm 6.5% trên cả nước, trong đó bất động sản chiếm 49% với 236 triệu USD.

Cùng với xu hướng phát triển ổn định của nền kinh tế, sau hai năm khởi đầu khá sôi động của thị trường BĐS để bắt đầu một chu kỳ tăng trưởng mới. 5 tháng đầu năm 2016, thị trường có những bước phát triển ổn định hơn. Lượng giao dịch thành công tập trung phần lớn tại những dự án mới với diện tích căn hộ đa dạng; ở những vị trí có hạ tầng hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, đảm bảo tiến độ thi công và phương thức thanh toán hợp lý.

Sức mua của thị trường đang tập trung về phân khúc nào và khu vực nào của thành phố, thưa ông?

Hiện nay, nguồn cung của thị trường đang có xu hướng dịch chuyển sang phân khúc cao cấp và những phân khúc trung cấp ở khu Đông thành phố nơi có cơ sở hạ tầng đang được đầu tư phát triển.

Sức mua chủ yếu vẫn tập trung vào nhu cầu thật, giá trị thật và do đó, những bất động sản trung cấp, mức giá phù hợp túi tiền vẫn thu hút sự quan tâm của phần đông khách hàng. Sức mua cũng tăng mạnh ở phân khúc cao cấp, tuy nhiên, nhu cầu mua để ở chưa thật sự mạnh mẽ đối với phân khúc này.

Vào đầu năm nay, nhiều ý kiến cho rằng thị trường BĐS đối mặt với nhiều rủi ro như tình trạng đầu cơ tăng quá nóng, bong bóng BĐS có thể xuất hiện trở lại… Quan điểm của ông về vấn đề này ra sao?

Còn quá sớm để kết luận rằng có hiện tượng bong bóng BĐS. Thị trường BĐS Việt Nam nói chung và TPHCM nói riêng hiện nay chỉ là tăng trưởng sôi động trở lại sau một chu kỳ giảm sâu, mà khởi đầu của chu kỳ tăng trưởng bắt đầu từ năm 2014. Có thể nói, chu kỳ này có những cái mới hơn so với những chu kỳ trước đây do hệ thống pháp luật rõ ràng hơn, đầy đủ hơn.

Ngoài ra, cả nhà đầu tư và khách hàng đều rút ra được bài học từ những đổ vỡ trước nên sẽ có những điều chỉnh thị trường tích cực hơn. Như vậy chu kỳ này sẽ bền vững hơn và nếu Nhà nước quản lý tốt, quản lý khéo thì chu kỳ có thể sẽ kéo dài và ổn định. Bất cứ nền kinh tế nào, ngành nghề nào cũng đều tiềm ẩn những rủi ro và trong quá trình phát triển, thị trường sẽ có những điều chỉnh để thích nghi với nhu cầu, tình hình thực tế.

Thị trường sẽ biến động theo kịch bản nào trong nửa cuối của năm nay và xa hơn, thưa ông?

Với hạ tầng phát triển đồng bộ, các chính sách, thủ tục pháp lý hoàn thiện hơn, song song đó là tiến trình hội nhập kinh tế khu vực thông qua các hiệp ước, hiệp định, doanh nghiệp BĐS đang tranh thủ cơ hội để phát triển những dự án đón đầu xu thế này.

Khu Đông thành phố sẽ nơi quy tụ nhiều sản phẩm từ bình dân đến trung cấp vì nơi đây có quỹ đất sạch và nhiều, giá cả phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của đại bộ phận người dân Việt Nam và có hạ tầng đang dần hoàn thiện.

Dòng căn hộ cao cấp cũng được chú trọng đầu tư ở khu vực quận 2, nơi giáp ranh với quận 1 và trung tâm thành phố.

Khách sạn, trung tâm thương mại, văn phòng cho thuê, căn hộ dịch vụ, bất động sản công nghiệp cũng sẽ có một giai đoạn mới được mùa hơn như là một sự hỗ trợ cần thiết cho nhu cầu hội nhập.

Trong thời gian tới, áp lực cạnh tranh tăng đòi hỏi các doanh nghiệp phải chuyên nghiệp hơn, minh bạch trong tất cả các hoạt động và phải là doanh nghiệp mạnh về tài lực, vật lực, có thương hiệu và uy tín, đặc biệt là có sản phẩm BĐS phục vụ nhu cầu thật, mang lại giá trị thật cho người tiêu dùng.

Thị trường tài chính sẽ sôi động hơn nhờ Thông tư 06

Theo ông, việc ban hành Thông tư 06/2016 sửa đổi bổ sung của Thông tư 36/2014 sẽ làm cho dòng vốn vào thị trường BĐS chuyển dịch như thế nào? Điều này sẽ tác động lên giá nhà ra sao?

Thông tư 06/2016/TT – NHNN quy định giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn có lộ trình, phần nào giúp tăng thêm thời gian để các doanh nghiệp có điều kiện tranh thủ được nguồn vốn và các ngân hàng có thể cơ cấu lại các loại tài sản.

Với quy định này, hoạt động của các ngân hàng sẽ dần được ổn định, đảm bảo, ngăn chặn được những hoạt động kinh doanh mạo hiểm. Các bên tham gia thị trường đều có cơ hội để thích nghi dần với những thay đổi này.

Quy định cũng sẽ giúp thị trường BĐS thanh lọc những nhà đầu tư thật sự có tiềm lực tài chính, có chiến lược và kế hoạch đầu tư kinh doanh bài bản để không bị ảnh hưởng nhiều vào nguồn vốn vay ngân hàng.

Bên cạnh đó, Thông tư cũng sẽ kích thích thị trường tài chính sôi động hơn, tận dụng tối đa các nguồn vốn trong đầu tư kinh doanh BĐS khi các doanh nghiệp phải tìm cách tiếp cận những nguồn tín dụng khác như quỹ đầu tư, quỹ tín thác, hợp tác đầu tư trong và ngoài nước hay huy động vốn từ thị trường chứng khoán (TTCK) thay vì chỉ dựa vào ngân hàng như trước đây.

Mặc dù, đầu tư trái phiếu Chính phủ so với nguồn vốn ngắn hạn bình quân của tháng liền kề có thể sẽ giúp dòng tín dụng trở nên đa dạng khi các tổ chức tín dụng được khuyến khích mua và nắm giữ trái phiếu Chính phủ. Đây cũng là một động thái giảm rủi ro về tỷ giá và lạm phát trên thị trường tiền tệ. Nhưng, kỳ vọng giảm lãi suất là khó có thể xảy ra.

Thêm vào đó, trong thời gian tới, các ngân hàng sẽ phải có nhiều biện pháp để huy động nguồn vốn trung và dài hạn, trong đó không thể không kể đến công cụ lãi suất. Điều này chính là khó khăn tiềm ẩn đối với những doanh nghiệp muốn tiếp cận nguồn vốn trung và dài hạn từ ngân hàng và chắc chắn nó sẽ có tác động đến giá BĐS trong tương lai.

Ông đánh giá gì về giải pháp chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS, điều này có giúp khơi thông nguồn vốn cho thị trường?

Đối với các nước, chứng khoán hóa vốn đầu tư vào BĐS được thực hiện từ lâu và là kênh huy động vốn khá tốt. Có thể là niêm yết cổ phiếu doanh nghiệp hay dự án BĐS trên sàn chứng khoán hoặc thành lập Quỹ Tín thác Đầu tư Bất động sản (REIT).

Trong khi ở Việt Nam, các doanh nghiệp có tiềm lực mạnh và hoạt động bằng nguồn vốn của chính mình không nhiều, nguốn vốn vay từ ngân hàng tạo ra áp lực về lãi suất và phụ thuộc vào các chính sách tín dụng cũng như thị trường tài chính khiến cho các doanh nghiệp BĐS luôn nhấp nhổm. Chứng khoán hóa vốn chính là một trong những kênh cứu cánh về vốn đối với các doanh nghiệp BĐS Việt Nam. Tuy nhiên, hình thức niêm yết cổ phiếu là các dự án chưa xuất hiện tại Việt Nam, song đây cũng là một hình thức thay thế cho việc huy động vốn từ khách hàng đối với mua bán dự án nhà ở hình thành trong tương lai.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) là hình thức góp vốn cho một hay nhiều dự án BĐS từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá như cổ phiếu, chứng chỉ quỹ. Cổ phiếu của REITs mặc dù mang lại lợi nhuận vừa phải nhưng ổn định và có tính thanh khoản cao. Tuy nhiên, hiện nay Việt nam chỉ mới có 1 Quỹ REIT niêm yết tại TTCK trong nước là Techcom REIT của công ty quản lý quỹ Techcom Capital, các quỹ đầu tư khác chủ yếu của nước ngoài và niêm yết tại TTCK nước ngoài và đầu tư vào Việt Nam như một nhà đầu tư nước ngoài./.