BĐS khu công nghiệp: Công suất cho thuê tăng 70% nhờ vốn FDI
BĐS khu công nghiệp: Công suất cho thuê tăng 70% nhờ vốn FDI
Theo báo cáo của Savills, trong nửa đầu 2016, bất động sản khu công nghiệp tại Việt Nam tăng cao. Một mặt do hưởng lợi từ việc chuyển hướng đầu tư của các doanh nghiệp lớn trên thế giới từ nước láng giềng Trung Quốc, mặt khác đến từ nguồn FDI trở nên dồi dào nhanh chóng sau các hiệp định thương mại gần đây.
Cơ hội trước bối cảnh giá nhân công Trung Quốc gia tăng
Giá nhân công Trung Quốc tăng nhanh trong những năm gần đây, gây áp lực lên những ngành công nghiệp thâm dụng nhân công như da dày, dệt may, chế biến chế tạo. Trung Quốc đang đối mặt với một làn sóng ra đi của các công ty nước ngoài, tìm kiếm các điều kiện sản suất tốt hơn, nhất là về chi phí lao động.
Với vị thế là một nền kinh tế “láng giềng” có kết nối giao thông đường thủy và đường bộ thuận lợi sang Trung Quốc, Việt Nam là một điểm đến sáng giá cho làn sóng dịch chuyển này. Cùng với đó, các yếu tố hỗ trợ chính cho Việt Nam trước hết là thành viên của ASEAN, đồng thời cũng đã ký hiệp định thương mại tự do với nhiều thị trường xuất khẩu lớn và giá nhân công thấp hơn một nửa so với Trung Quốc.
Đà phát triển mạnh từ các hiệp định thương mại mới
Được biết, FDI tăng đột biến sau khi kết thúc đàm phán các hiệp định TPP và EVFTA cuối năm 2015. Cụ thể, trong nửa đầu 2016, Việt Nam tiếp nhận 1,145 dự án mới với tổng số vốn đăng ký đạt 7.5 tỷ USD, tăng 95% theo năm. Trong đó, ngành chế biến chế tạo nhận được quan tâm lớn nhất với 71% số vốn FDI đăng ký.
Về mặt địa lý, Hải Phòng và Hà Nội có hoạt động tốt nhất với tổng vốn FDI đăng ký của 2 thành phố chiếm 30%, theo sau là Bình Dương với 9% và Đồng Nai với 8%.
Các nhà sản xuất khổng lồ của Đông Á vẫn chiếm ưu thế
Những khoản đầu tư nổi bật nhất đến từ các nhà sản xuất công nghệ cao của Hàn Quốc, như LG đầu tư 1.5 tỷ USD vào nhà máy màn hình OLED ở Hải Phòng. Theo đó, các khoản đầu tư từ Hàn Quốc chiếm 35% tổng vốn FDI đăng ký với 4 tỷ USD.
Nhật Bản và Singapore theo sau với 1.2 tỷ USD và 1.1 tỷ USD vốn FDI đăng ký, tương đương với 11% và 10% dòng vốn.
Công suất cho thuê tăng mạnh nhờ vốn FDI
Trong nửa đầu 2016, 6 khu công nghiệp (KCN) mới cung cấp 700 ha diện tích cho thuê, nâng tổng số KCN lên 218 với tổng diện tích 59,700 ha và diện tích cho thuê xấp xỉ 41,000 ha.
Mặt khác, tổng diện tích cho thuê của nửa đầu 2016 đạt 28,500 ha, tăng nhẹ 5% so với nửa cuối 2015. Trong khi đó, công suất cho thuê tăng đến 70% nhờ dòng vốn FDI, cao hơn 3 điểm phần trăm so với đầu năm. Đồng thời, có 16 KCN khác đang trong giai đoạn lên kế hoạch, dự kiến cung cấp thêm 18,600 ha diện tích cho thuê.
TP.HCM chuyển hướng vào ngành công nghệ cao
Nhờ vào lợi thế về hệ thống cảng hàng không và cảng biển quốc tế, các KCN của TP.HCM được phát triển khá sớm và đặt tại các quận huyện vùng ven. Dù vậy trọng tâm đầu tư đang dịch chuyển dần sang các ngành công nghệ cao, trong khi các ngành công nghiệp thâm dụng nhân công và đất đai ít được khuyến khích tại TP.HCM.
Các KCN ở TP.HCM có vị trí đắc địa nhất, và do đó có giá thuê cao nhất trong các tỉnh phía Nam. Dù vậy do mặt bằng giá nhân công khá cao, các KCN mới phát triển gặp khó khăn trong việc tăng công suất cho thuê. Ngành chế biến chế tạo chỉ nhận được 66 triệu USD từ vốn FDI đăng ký trong nửa đầu 2016.
Các KCN trọng điểm miền Nam
Ngoài ra, với vị trí gần với các cảng quốc tế của TP.HCM và quỹ đất lớn, Bình Dương và Đồng Nai giữ vị thế là trung tâm công nghiệp của miền Nam Việt Nam, trong đó mỗi tỉnh thu hút được xấp xỉ 1 tỷ USD cho ngành chế biến chế tạo trong nửa đầu năm 2016.
Mặc dù đi sau trong việc phát triển các KCN, Long An tăng tốc đáng kể trong thời gian gần đây với 16 KCN đã và đang đi vào hoạt động, cung ứng khoảng 3,000 ha diện tích cho thuê. Trong nửa đầu 2016, Long An tiếp nhận 350 triệu USD vốn FDI đăng ký, mức cao nhất so với các tỉnh đồng bằng sông Cửu Long. Tuy nhiên, với giá thuê tương đối cao, công suất cho thuê trung bình của Long An hiện vẫn ở mức khá thấp, dưới 60%.
Hải Phòng dẫn đầu thu hút vốn FDI ở Miền Bắc
Với lợi thế cảng biển quốc tế, Hải Phòng là tỉnh tiên phong trong phát triển KCN ở phía Bắc. Nomura và Nam Cầu Kiên là những KCN thành công tiêu biểu với công suất cho thuê đạt từ 90-100%. Tuy nhiên, giá thuê trung bình ở các KCN Hải Phòng tương đối cao do thiếu những ưu đãi dành cho các nhà phát triển KCN, điều này gián tiếp làm giảm sút công suất cho thuê trung bình trong các KCN Hải Phòng.
Tuy nhiên, những cải thiện gần đây về môi trường kinh doanh đã có tác động đáng kể. dẫn đến trong nửa đầu 2016, Hải Phòng dẫn đầu về thu hút vốn FDI với 1.8 tỷ USD vốn đăng ký.
KCN Tràng Duệ đang có sức hấp dẫn lớn với các nhà đầu tư nhờ cơ sở hạ tầng hoàn thiện. Trong nửa đầu 2016, KCN này là điểm đến của những dự án đầu tư lớn như khoản đầu tư 1,5 tỷ USD của LG và dự án 425 triệu USD của SL Electronics.
Hà Nội và các tỉnh lân cận có lợi thế từ sân bay Nội Bài
Hà Nội và các tỉnh lân cận có được lợi thế từ sân bay quốc tế Nội Bài, mặc dù vậy việc không nằm gần các cảng biển ảnh hưởng bất lợi đến nhiều ngành công nghiệp. Các chính sách ưu đãi hấp dẫn được áp dụng cho các ngành công nghiệp có sản phẩm giá trị cao. Điều đó đưa lại kết quả tích cực, đưa công suất cho thuê trung bình các KCN trong vùng vượt 70%. Sức cạnh tranh của khu vực này đang được củng cố đáng kể thông qua hệ thống đường cao tốc kết nối đến Trung Quốc và các cảng biển của Hải Phòng.
Trong nửa đầu 2016, các tỉnh trong khu vực duy trì thu hút đầu tư ở mức cao, trong đó Bắc Ninh thu hút được 563 triệu USD vốn FDI đăng ký mới và Vĩnh Phúc tiếp nhận 563 triệu USD.
Như vậy, các KCN ở Hà Nội tỏ ra ít hấp dẫn hơn so với các khu vực lân cận do giá thuê cao và chi phí lao động đắt đỏ. Đồng thời, TP này gần đây tập trung nhiều hơn vào thu hút các dự án công nghệ cao, ví dụ dự án R&D quy mô 300 triệu USD của Sam Sung.
