Lời khuyên dành cho bất động sản châu Á - Thái Bình Dương năm 2017

03/03/2017 15:15

03-03-2017 15:15:31+07:00

Theo nhận địnhh của Savills, khi thị trường bất động sản châu Á bắt đầu chậm lại, các thành phố hạng nhất không còn đem đến cơ hội sinh lời lý tưởng. Các nhà đầu tư cần tìm kiếm cơ hội tại các thị trường mới và các loại tài sản mới; một số trong đó đang tìm vị trí của các thị trường mới nổi như Việt Nam, Malaysia, Philippines và Indonesia trên biểu đồ rủi ro - lợi suất.

Với quy mô rộng lớn và đa dạng, châu Á bao gồm các thị trường có sự chênh lệch đáng kể về mức độ phát triển: từ các thị trường bất động sản phức tạp nhất đến các nền kinh tế đang phát triển với rất ít bất động sản có thể đầu tư. Một số phân khúc bất động sản tại châu Á hầu như không bị ảnh hưởng bởi cuộc khủng hoảng tài chính năm 2008. Ví dụ, chỉ số giá nhà ở thực tại Úc vẫn tiếp túc tăng, và giá trị vốn tại các thành phố trong khu vực đã đạt mức kỷ lục trong vài năm gần đây.

Thực tế này là một vấn đề với các nhà đầu tư. Giá cho thuê đã tăng và lợi suất đã giảm sút tới mức khó có thể duy trì được. Do đó, mục tiêu của các nhà đầu tư là xác định chính xác lãi suất vôn hóa của thị trường bất động sản. Các thành phố như Singapore vẫn còn đem đến cơ hội sinh lời trước khi giá trị vốn đạt mức đỉnh, ngay cả các thành phố hạng nhất của Trung Quốc cũng được xem là có lợi suất cao khi so sánh với các thành phố trên phạm vi rộng hơn (không tính theo tiêu chuẩn lãi suất của Trung Quốc). Lượng vốn đầu tư vào Thượng Hải và Bắc Kinh chưa thể làm giảm lãi suất vốn hóa.

Câu hỏi đặt ra là: Liệu một thành phố với tiềm năng của mức giá cho thuê có quan hệ mật thiết với mức tăng GDP hai chữ số của nền kinh tế đang phát triển có phải là một cơ hột đầu tư quá mạo hiểm so với những loại tài sản truyền thống có lợi suất thấp, ít có khả năng tăng tại các thành phố đã phát triển trong khu vực? Liệu cách biệt 600 điểm cơ bản giữa lợi suất văn phòng của Hồng Kông và TPHCM có thực sự phản ánh khác biệt trong tình hình hoạt động trong tương lai của 2 thị trường?

Mặt khác, nói về Nhật Bản, đã trải qua hơn hai thập kỉ với mức lãi suất cực thấp, bất động sản đã được thị trường ghi nhận giá trị đầy đủ, tạo lợi nhuận thấp, giá liên tục giảm và khấu hao. Chúng ta có thể học được nhiều điều từ cách thị trường bất động sản Nhất Bản phát triển và trưởng thành. Đây là bài học về đầu tư, không phải dựa vào sự bùng nổ của dân số hay sự tăng trưởng của nên kinh tế mà từ sự ổn định. Ngày càng có nhiều nhà đầu tư toàn cầu tìm kiếm một thị trường bất động sản lành mạnh có thể tạo ra một nguồn thu nhập ổn định, đây cũng là lý do một số phân khúc tại các thành phố trọng điểm của Nhật Bản trở nên hấp dẫn.

Các thị trường đang phát triển liệu có đạt được thành công lâu dài hay không phụ thuộc vào việc các thành phố này có tạo điều kiện khuyến khích thương mại hay không, có các chính sách cởi mở với nhà đầu tư hay không và có duy trì được môi trường đầu tư minh bach hay không. Đây chính là lợi thế của các thành phố lớn và phát triển.

Nhật Bản - Đi lên từ sự ổn định

Nhật Bản có lẽ là một thị trường bất động sản thực sự phù hợp để đáp ứng nhu cầu đa dạng hóa danh mục của nhà đầu tư khi đã từng trải qua một số điều kiện tiền tệ mà các nước phương Tây hiện đang đối mặt.

Các tài sản đầu tư cận cốt lõi là là phân khúc cạnh tranh nhất của thị trường, bởi danh mục này đã mở rộng và bao hàm nhiều loại tài sản, trong đó có nhà ở, bán lẻ, văn phòng và kho vận chuyển. Chi phí huy động vốn thấp đã làm giảm lợi suất đáng kể trong năm 2016. Tuy nhiên, lợi suất của phân khúc văn phòng, bản lẻ trước ga tàu và trên phố trung tâm và ngay cả kho vận vẫn chưa bị thắt chặt đến mức thấp nhất.

Đáng chú ý, du lịch nội địa tại Nhật Bản đã phát triển đáng kinh ngạc, dẫn đến sự bùng nổ trong phân khúc khách sạn. Tốc độ tăng trưởng thực của ngành du lịch vẫn mạnh mẽ và một vài khách sạn vẫn có thể được cải thiện về mặt hoạt động. Đồng thời, các khách sạn trong các khu vực ngoài thành phố lớn sẽ có thể thu hút thêm khách du lịch từ các đô thị như Tokyo, Kyoto và Osaka.

Trong khi đó, bất động sản văn phòng địa phương có thể mang đến lợi nhuận hấp dẫn với mức giá thấp hơn. Trong khi nhiều nhà đầu tư lo ngại về một nguồn cung quá lớn trong tương lai tại Tokyo, các đại lý cho thuê tại các khu vực như Osaka, Nagoya và Fukuoka lại quan ngại về việc không có nguồn cung trong tương lai và thực trạng nguồn cung rất hạn chế trong thời điểm hiện tại. Mặt khác, các thành phố địa phương sẽ chịu ảnh hưởng đầu tiên khi chu kỳ kinh tế bắt đầu đảo chiều.

Mặt khác, các loại hình đầu tư thay thế cũng được ưa chuộng là kho lưu trữ cá nhân, trung tâm dữ liệu, nhà ở sinh viên và cơ sở chăm sóc sức khỏe. Mặc dù có lợi thế tiên phong trong các lĩnh vực này, các loại tài sản này còn khá mới và còn tồn tại một số vấn đề như khả năng mở rộng và thiếu cơ sở hạ tầng cơ bản.

Thị trường văn phòng tại TPHCM – Đầu tư cốt lõi

Thị trường văn phòng tại TPHCM hiện đang là một trong những thị trường văn phòng nóng nhất trong khu vực với công suất cho thuê trong quý 4/2016 ở mức 97%. Nguồn cầu của thị trường vẫn đang duy trì ở mức cao bởi khách thuê ngày càng có những yêu cầu cao hơn về chất lượng và kỳ vọng các lĩnh vực tài chính, bảo hiểm, và bất động sản đáp ứng yêu cầu của mình trong các tòa nhà văn phòng hiện đại.

Song hành với sự phát triển của tầng lớp trung lưu, nhu cầu về giáo dục chất lượng cao trong nước đang gia tăng. Hiện nhu cầu này đã phần nào đáp ứng nhưng đây vẫn là một lĩnh vực sôi động và sẽ còn thay đổi theo định hướng của Việt Nam. Khu vực xung quanh các doanh nghiệp startup đang phát triển được kỳ vọng sẽ là vị trí lý tưởng cho các trường học và doanh nghiệp giáo dục.

Được biết thêm, ngành bán lẻ vốn sôi động nay đang gặp thách thức đến từ các doanh nghiệp bán lẻ trực tuyến thành công. Một trong những yếu tố then chốt là đặt kho hàng ở vị trí hợp lý và dịch vụ kho vận hiệu quả để có được chuỗi cung ứng hiệu quả và dịch vụ giao hàng tận nơi chất lượng. Vị trí là một yếu tố vô cùng quan trọng!

Singapore – Kỳ tích hai năm liền

Cụ thể, thị trường bất động sản thương mại tại Singapore đang ở trong thời kì lạ thường khi mà giá thuê đã giảm trong hai năm vừa qua, trong khi giá trị vốn của các tòa văn phòng hạng A trong khu vực trung tâm lại đang tăng lên.

Viễn cảnh của phân khúc này không khả quan trong năm 2017 bởi giá thuê được kỳ vọng sẽ tiếp tục giảm. Tuy nhiên lợi suất đầu tư được dự đoán là cũng sẽ giảm, vì vậy giá trị vốn có thể tăng nhẹ trong một số trường hợp.

Số lượng các tòa nhà văn phòng trong khu vực trung tâm đang được rao bán rất ít. Các chủ đầu tư đang giữ giá chào báo ở mức cao và gần như không chịu nhượng bộ. Do vậy, các yếu tố căn bản về cung cầu đầu tư đang lành mạnh, do thực tế vẫn còn có một lượng vốn đáng kể trên toàn cầu hiện đang tìm kiếm thị trường đầu tư.

Những người mua đang trả những mức giá kỉ lục trên thị trường hiện nay đa phần là các doanh nghiệp có vốn chủ sở hữu phi tư nhân. Nguyên nhân là do ở mức giá hiện tại, trong giai đoạn chu kỳ thuê đang đảo chiều và rủi ro về việc lãi suất tiếp tục tăng, các nhà đầu tư cấp thể chế sẽ khó có cơ hội đầu tư thành công.

Những nhà đầu tư còn lại trên thị trường là các quỹ đầu tư chính phủ và các nhà đầu tư cá nhân cực kỳ giàu có, những người mua tài sản với mục đích đầu tư lâu dài. Khi hai lý do này song hành sẽ khiến giá tăng, làm đảo lộn mối quan hệ ba bên giữa giá cho thuê, lãi suất và giá trị vốn.

Úc – Tận dụng cơ hội từ làn dóng di cư

Úc đang dựa vào làn sóng di cư mạnh để tháo gỡ quả bom hẹn giờ trong lĩnh vực nhân khẩu học. Những thay đổi về mặt chính sách và dân số sẽ tạo ra những cơ hội cho bất động sản hiện tại và trong tương lai. Sự gia tăng dân số tại Melbourne và Sydney, kết hợp với đầu tư vào cơ sở hạ tầng, đem lại nhiều cơ hội đầu tư bất động sản trong tất cả các phân khúc. Khi đô thị phát triển, các quận hành chính nhỏ được kì vọng sẽ hình thành xung quanh các nút giao thông, tăng thêm cơ hội đầu tư.

Cùng với đó, bệnh viện là một phần không nhỏ của cơ sở hạ tầng công cộng và thường không đóng cửa. Với nhu cầu cho dịch vụ y tế ngày một gia tăng, các vùng đất xung quanh bệnh viện càng trở nên đắt giá hơn cho các dịch vụ phụ trợ. Chỗ ở ngắn hạn, giải trí, bán lẻ, văn phòng, phòng tư vấn, dịch vụ và bãi đỗ là một trong số những cơ hội đầu tư tăng giá trị.

Ngoài ra, chi phí ở trong các thành phố lớn ngày càng tang, đòi hỏi một gia đình phải có hai nguồn thu nhập. Khi lực lượng lao động nữ tăng lên, nhu cầu dịch vụ trông trẻ cũng tăng lên. Điều này tạo cơ hội cho các nhà đầu tư và phát triển nhà trẻ, trường mầm non và dịch vụ chăm sóc tại các khu dân cư và gần nơi làm việc.