NTC hấp dẫn như thế nào trong dài hạn?
NTC hấp dẫn như thế nào trong dài hạn?
Sau giai đoạn bứt phá mạnh năm 2016, KQKD của CTCP KCN Nam Tân Uyên (UPCoM: NTC) nhiều khả năng sẽ có sự chững lại trong năm 2017. Tuy vậy, xét về dài hạn, đâu là những yếu tố sẽ giúp cổ phiếu này gia tăng sức nóng đối với giới đầu tư?
Hoạt động kinh doanh cốt lõi bứt phá mạnh trong năm 2016. Sau một năm 2015 khả quan, hoạt động kinh doanh cốt lõi của NTC là cho thuê BĐS Khu công nghiệp tiếp tục gặt hái những kết quả ấn tượng trong năm 2016 khi doanh thu và lợi nhuận tiếp tục duy trì tốc độ tăng trưởng ấn tượng.
Động lực tăng trưởng của NTC trong năm vừa qua chủ yếu đến từ:
(1) Tăng trưởng doanh thu cho thuê KCN. Doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư năm 2016 đạt hơn 141 tỷ đồng, tăng trưởng 18% so với năm 2015. Trong đó, động lực tăng trưởng doanh thu đến từ (i) dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 1 tiếp tục thu hút dòng vốn đầu tư với tỷ lệ lấp đầy KCN gia tăng lên 94.5% tính đến cuối năm 2016 (ii) giá cho thuê bình quân tăng trưởng 20.4% so với mức bình quân của năm 2015, đạt mức 54.11 USD/m2.
(2) Tỷ lệ giá vốn hàng bán sụt giảm mạnh. Với việc NTC được hạch toán miễn tiền thuê đất của các năm hoạt động trước đó với hơn 17 tỷ đồng đã giúp giá vốn hàng bán sụt giảm mạnh gần 48% trong năm 2016. Do đó, tỷ lệ giá vốn trên doanh thu từ hoạt động kinh doanh bất động sản đầu tư năm 2016 chỉ còn 58%, giảm mạnh so với mức 88% năm 2015.
Tốc độ tăng trưởng doanh thu khả quan cùng sự sụt giảm mạnh của tỷ lệ giá vốn đã giúp biên lợi nhuận gộp của NTC gia tăng mạnh trong năm 2016, từ mức 68% (năm 2015) lên 86% trong năm 2016.
Với sự tăng trưởng khả quan của hoạt động sản xuất kinh doanh cốt lõi, lợi nhuận sau thuế của CĐ CTM năm 2016 của NTC đạt hơn 131 tỷ đồng, tăng gấp 2.2 lần so với năm 2015.
Hưởng lợi từ hoạt động đầu tư tài chính. Lợi nhuận từ hoạt động tài chính của NTC đạt hơn 60 tỷ đồng, tăng trưởng gấp 2 lần so với năm 2015.
Doanh thu tài chính đạt hơn 66 tỷ đồng trong năm 2016, tăng trưởng 51% so với năm 2015 và đạt mức tăng trưởng mạnh nhất trong nhiều năm trở lại đây. Sự tăng trưởng mạnh của doanh thu tài chính chủ yếu đến từ khoản lãi đạt được từ việc NTC kết chuyển số tiền thuê đất hơn 431 tỷ đồng phải trả cho Cục thuế Bình Dương sang khoản mục tiền gửi đầu tư tài chính dài hạn (theo giải trình về kết quả kinh doanh năm 2016 của NTC).
Bên cạnh sự tăng trưởng mạnh của doanh thu tài chính, chi phí tài chính của NTC cũng chuyển biến theo chiều hướng tích cực khi chỉ còn khoảng 5 tỷ đồng trong năm 2016, sụt giảm 63% so với năm 2015 nhờ hoàn nhập dự phòng hơn 1.4 tỷ đồng từ việc đánh giá lại khoản góp vốn vào CTCP Công nghiệp An Điền. Tính đến cuối quý 1/2017, NTC cũng đã hoàn nhập dự phòng toàn bộ khoản vốn góp đầu tư này.
Hoạt động tài chính của NTC qua các năm
Nguồn: Vietstock Finance; ĐVT: Tỷ đồng
Quý 1/2017, KQKD hoàn thành 35% kế hoạch năm 2017. Theo kết quả kinh doanh Quý 1/2017 vừa công bố, doanh thu hợp nhất đạt 30.8 tỷ đồng và lợi nhuận sau thuế đạt 19 tỷ đồng, tăng trưởng 35.7% so với cùng kỳ năm trước.
Kết quả kinh doanh khả quan của NTC nhờ doanh thu từ mảng kinh doanh bất động sản đầu tư tiếp tục tăng trưởng ổn định. Bên cạnh đó, NTC còn tiếp tục được hưởng lợi từ giá vốn hàng bán duy trì ở mức thấp khi tỷ lệ giá vốn hàng bán chỉ đạt 32.3%, thấp hơn mức 38% của cùng kỳ năm trước nhờ chính sách miễn tiền thuê đất.
Năm 2017, NTC đặt kế hoạch kinh doanh với doanh thu hợp nhất đạt 151 tỷ đồng, tăng trưởng nhẹ 2.58% so với thực hiện 2016 và lợi nhuận sau thuế đạt 54 tỷ, giảm mạnh 58.8% so với năm 2016. Năm 2017, NTC sẽ thực hiện chi trả cổ tức tiền mặt đợt 2/2016 với tỷ lệ chi trả cổ tức đạt 30%. Mức cổ tức dự kiến cho năm 2017 là 25% bằng tiền mặt.
Tiềm năng tăng trưởng doanh thu trong dài hạn. Tính đến cuối quý 1/2017, nợ phải trả chiếm 86% cơ cấu nguồn vốn kinh doanh của NTC. Tuy vậy, dù hệ số đòn bẩy của NTC là khá cao so với ngành nhưng điểm cần lưu ý là các khoản nợ vay sinh lãi chỉ chiếm tỷ trọng nhỏ với hơn 3.7% tổng nguồn vốn kinh doanh.
Nguồn vốn kinh doanh của NTC tập trung chủ yếu ở doanh thu chưa thực hiện dài hạn với hơn 1,665 tỷ đồng, chiếm đến 79% nguồn vốn kinh doanh. Với khoản doanh thu chưa thực hiện chiếm tỷ trọng cao như hiện tại thì tốc độ tăng trưởng doanh thu của NTC sẽ được duy trì ổn định trong nhiều năm tiếp theo.
Cơ cấu nguồn vốn kinh doanh của NTC tính đến cuối quý 1/2017
Nguồn: Vietstock Finance
Dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 1 đi vào hoàn thiện. Tài sản cố định của NTC đã ghi nhận sự gia tăng mạnh tính đến cuối quý 1/2017, đạt hơn 30 tỷ đồng, tăng trưởng 45.3% so với thời điểm cuối năm 2016. Chủ yếu do dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 1 vẫn đang được hoàn thiện theo tiến độ và đi vào phát sinh doanh thu.
Chi phí trả trước dài hạn gia tăng đột biến trong 2 năm trở lại. Chi phí trả trước dài hạn của NTC đã có sự tăng trưởng mạnh kể từ năm 2015, hiện đang dừng ở 482 tỷ đồng, tăng trưởng nhẹ 0.8% so với đầu năm. Sự gia tăng đột biến của khoản mục này chủ yếu đến từ khoản chi phí thuê đất hơn 431.4 tỷ đồng của 136.6 ha đất phải nộp cho dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng.
Biến động trong cơ cấu Tài sản dài hạn của NTC
Nguồn: Vietstock Finance, ĐVT: Tỷ đồng
Cơ cấu lại các khoản đầu tư tài chính. NTC đã có sự tái cơ cấu lại các khoản đầu tư tài chính của mình trong 3 tháng đầu năm 2017. Cụ thể, khoản tiền gửi có kỳ hạn dài chỉ còn hơn 104 tỷ đồng, giảm đến 82%. Trong khi đó, tiền gửi có kỳ hạn ngắn lại tăng trưởng hơn 489%, đạt hơn 772 tỷ đồng tính đến cuối quý 1/2017.
Cơ cấu các khoản đầu tư tài chính của NTC
Tốc độ tăng trưởng sẽ có phần chững lại trong năm 2017: Kết quả kinh doanh của NTC trong những quý tiếp theo của năm 2017 nhiều khả năng sẽ có sự giảm tốc trong tăng trưởng khi:
(1) Tỷ lệ lấp đầy KCN đã lên đến 94.5%. Cụ thể, tỷ lệ lấp đầy của KCN Nam Tân Uyên hiện hữu đã được lấp đầy 100%. Trong khi đó, KCN Nam Tân Uyên mở rộng cũng đã thu hút đầu tư hơn 88%. Vì vậy, với quỹ đất còn lại chỉ còn hơn 34ha thì điều này sẽ khiến tốc độ tăng trưởng doanh thu của NTC chững lại trong năm 2017.
(2) Tỷ lệ giá vốn hàng bán gia tăng mạnh hơn so với năm 2016. Việc được hạch toán toàn bộ khoản tiền miễn thuê đất của những năm trước đã giúp tỷ lệ giá vốn năm 2016 của NTC đã có sự sụt giảm mạnh chỉ còn 14% so với mức 32% của năm 2015. Dù NTC vẫn tiếp tục được hưởng lợi từ các khoản ưu đãi miễn tiền thuê đất cho đến năm 2025 nhưng tỷ lệ giá vốn sẽ không còn duy trì ở mức thấp đột biến như năm 2016. Ngoài ra, việc dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 1 tiếp tục được hoàn thiện sẽ khiến chi phí khấu hao phần nào gia tăng trong những năm tới.
(3) Áp lực chi phí lãi vay. Năm 2017, NTC dự kiến sử dụng nợ vay mới để chi trả khoản tiền thuê đất phải trả hơn 431 tỷ đồng. Do đó, dù vẫn đang được hưởng lợi từ doanh thu lãi tiền gửi nhưng việc chi phí lãi vay gia tăng sẽ ảnh hưởng không nhỏ đến lợi nhuận tài chính của NTC trong năm 2017.
Như vậy, với tỷ lệ lấp đầy KCN đã ở mức rất cao cùng khả năng gia tăng các khoản chi phí thì biên lợi nhuận của NTC nhiều khả năng sẽ có sự chững lại trong năm 2017.
Động lực tăng trưởng dài hạn đến từ dự án mở rộng KCN Nam Tân Uyên Giai đoạn 2?
Với việc quỹ đất hiện tại không còn nhiều, NTC đang đẩy mạnh mở rộng KCN Nam Tân Uyên mở rộng - Giai đoạn 2 với tổng diện tích hơn 345ha. Thời gian thực hiện dự án dự kiến kéo dài 6 năm và tỷ lệ lấp đầy dự kiến đạt 100% vào năm 2022. Sau khi hoàn thành thì dự án sẽ được đưa vào khai thác trong 50 năm kể từ ngày được cấp giấy Chứng nhận đầu tư.
Việc đẩy mạnh thực hiện dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng - Giai đoạn 2 được kỳ vọng sẽ trở thành động lực tăng trưởng chủ đạo cho NTC trong những năm tới nhờ vào:
(1) Vị trí địa lý thuận lợi. Một trong những lợi thế của NTC đến từ sự thuận lợi của vị trí tọa lạc của các KCN. Cụ thể, các nhà đầu tư có thể dễ dàng kết nối đi đến các địa điểm lớn trong khu vực như TP mới Bình Dương (8km), TP. Biên Hòa (20 km), TP. Hồ Chí Minh (36km), Sân bay quốc tế Tân Sơn Nhất (36km), Sân bay quốc tế Long Thành (55km), Cảng biển quốc tế Sài Gòn (38km)…
Vị trí địa lý các KCN trọng điểm của NTC
Nguồn: NTC
(2) Nhu cầu đầu tư FDI tại Bình Dương ở mức cao. Tính đến giữa tháng 3/2017, Bình Dương đã thu hút khoảng 1,344 tỷ USD vốn FDI; trong đó có 43 dự án đăng ký mới với tổng vốn là 793 triệu USD và 18 dự án điều chỉnh vốn tăng thêm là 551 triệu USD. Sự tăng trưởng khả quan của dòng vốn FDI vào Bình Dương giúp tỉnh này tiếp tục đứng thứ 2 cả nước trong danh sách những địa bàn thu hút mạnh nhất nguồn vốn FDI tính đến hiện tại.
Đứng trước những cơ hội hiện hữu, Chính phủ đã chấp thuận kế hoạch mở rộng các KCN tại Bình Dương với trọng tâm gồm KCN Nam Tân Uyên mở rộng, KCN Bàu Bàng mở rộng, KCN Việt Nam - Singapore III và KCN Cây Trường.
(3) Giá thuê đất kỳ vọng tiếp tục gia tăng trong các năm tới. Giá thuê bình quân năm 2016 đã tăng trưởng hơn 20% so với mức trung bình của năm 2015. Trong đó, giá cho thuê bình quân tại các dự án mở rộng của NTC đạt 54.11 USD/m2, tăng trưởng 20.4% so với mức bình quân của năm 2015. Với vị trí địa lý hấp dẫn cùng sự gia tăng dòng vốn FDI trong khu vực thì giá thuê đất năm 2017 tại các dự án mở rộng của NTC ước tính sẽ đạt mức bình quân 60 USD/m2 trong năm 2017 cùng với tốc độ tăng trưởng được kỳ vọng sẽ tiếp tục duy trì trong các năm tới.
Kết luận: Với tỷ lệ lấp đầy đã đạt mức khá cao, cùng sự gia tăng trở lại của các khoản chi phí hoạt động thì KQKD của NTC có thể sẽ chững lại trong năm 2017. Tuy vậy, với triển vọng đầu tư khả quan của tỉnh Bình Dương và tiềm năng từ dự án KCN Nam Tân Uyên mở rộng giai đoạn 2 thì triển vọng của NTC trong dài hạn vẫn là rất khả quan.
Hiện NTC đang giao dịch ở mức giá 43,000 đồng/cp, với mức P/E và P/B khá hấp dẫn lần lượt 5.24 lần và 2.14 lần.
Chỉ số tài chính quan trọng của NTC năm 2013-2016
Nguồn: VietstockFinance (Đvt: triệu đồng)
