Bất động sản có giảm giá khi Covid-19 bùng phát lại?

Đầu năm Tân Sửu, đại dịch bùng phát trở lại, ngay lập tức thành biến số lớn nhất tác động đến nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Dưới đây là chia sẻ của các chuyên gia địa ốc với chúng tôi về dự báo tác động của biến số này đến giá bất động sản trong năm 2021.

Ông Phan Công Chánh, Tổng giám đốc Công ty Phú Vinh cho rằng, mặc dù đại dịch đã quay lại những ngày sát Tết Tân Sửu với nhiều chủng virus mới, tác động trực tiếp đến cuộc sống người dân trong tháng 2 và đang làm dấy lên nhiều quan ngại đối với nền kinh tế, song giá bất động sản sẽ khó có thể quay đầu giảm ít nhất cho đến quý II/2021.

Theo ông Chánh, do Covid-19 đã từng diễn biến phức tạp trong năm 2020 nhưng giá đất vẫn tăng bất thường nên sự quay lại của chủng virus mới chưa thể tác động đến giá bất động sản trong ngắn hạn 3-6 tháng. Tuy nhiên, tính thanh khoản (sức mua, lượng tiêu thụ) của thị trường địa ốc sẽ bị giảm ngay lập tức từ giữa cuối quý I, do tác động tâm lý.

Chuyên gia này xác nhận, diễn biến giá nhà đất trong quý III và quý IV vẫn khó lường vì còn phụ thuộc vào biến số của công tác phòng chống và khống chế dịch bệnh, dù vậy kịch bản giảm giá rất khó xảy ra trong trung hạn.

CEO Phú Vinh phân tích, có nhiều nguyên nhân khiến giá bất động sản khó giảm dù đợt dịch mới bùng lại đầu năm Tân Sửu. Thứ nhất, lãi suất tiền gửi đang được giữ ở mức thấp kỷ lục nên dòng tiền sẽ chảy sang các kênh tài sản hoặc đầu tư tài chính liên thông như bất động sản, chứng khoán.

Thứ hai là xu hướng tiền rẻ được Fed (Cục dự trữ liên bang Mỹ) cam kết giữ ít nhất trong 3-4 năm tới cho đến khi kinh tế thế giới phục hồi. Xu hướng tiền rẻ này cũng tác động đến thị trường Việt Nam, khiến người dân nỗ lực tìm kênh trú ẩn an toàn cho dòng vốn.

Thị trường bất động sản TP Thủ Đức. Ảnh: Quỳnh Trần.

Thứ ba, giá bất động sản được hưởng lợi nhờ đầu tư công của quốc gia, trong đó có rất nhiều công trình hạ tầng trọng điểm trong giai đoạn 2020-2021 và sẽ còn tiếp tục trong vài năm tới.

Thứ tư, thị trường bất động sản nhìn ở rổ hàng sơ cấp vẫn đang thiếu hụt nguồn cung do chính sách thắt chặt, pháp lý khó khăn. Điều này dẫn đến các sản phẩm nhà đất mới được mở bán trong năm Tân Sửu vẫn neo ở vùng giá cao do quy luật cung ít cầu nhiều và hội chứng tăng giá vì khan hiếm.

"Thị trường bất động sản tuy khó giảm giá nhưng kịch bản tăng vẫn cần cú hích về tâm lý là Covid-19 được khống chế để từng bước trở lại bình thường như trước khi có dịch", ông Chánh cho hay.

Tương tự, trao đổi với chúng tôi về xu hướng giá bất động sản năm 2021, ông Phạm Lâm, CEO DKRA Việt Nam cho biết, đại dịch có tác động đến việc giảm giá tài sản nhà đất hay không phụ thuộc vào cung cầu, phản ứng tâm lý của người nắm giữ tài sản và kết quả của công tác phòng chống dịch.

Xét về tương quan nguồn cung nhà đất và nhu cầu bất động sản, nguồn cung đang suy giảm trong khi nhu cầu vẫn cao. Theo ông Lâm, cung cầu là biểu hiện rõ nhất về xu hướng thị trường trong dài hạn và thường là thông số tham khảo chuẩn xác nhất.

Tâm lý của người nắm giữ tài sản trong năm 2020 cho thấy họ chưa chịu sức ép đủ lớn để bán rẻ. Với bên nắm giữ tài sản là các tổ chức (doanh nghiệp), động thái bán giá cao vẫn diễn ra trong năm 2020 và với người nắm giữ tài sản là cá nhân (nhà đầu tư nhỏ lẻ) một số giao dịch thứ cấp cho thấy vẫn có lãi ngay cả khi bán giá thấp hơn năm 2019. Do đó, cần quan sát thêm năm 2021 có thể xảy ra tâm lý bán rẻ hay không để xác định phản ứng thực tế nhưng xác suất bán rẻ rất thấp.

Kế đến là quan sát diễn biến phòng chống dịch của Chính phủ, doanh nghiệp và cả người dân từ đợt dịch lần thứ nhất và thứ hai trong năm 2020 rất tích cực. Đợt dịch mới sát Tết Tân Sửu cũng được khoanh vùng phong tỏa, truy vết quyết liệt ngay từ đầu, người dân và doanh nghiệp đều đã có kinh nghiệm và thận trọng hơn. "Với các yếu tố cung cầu, tâm lý nắm giữ tài sản và diễn biến phòng chống dịch cho thấy có rất nhiều tín hiệu tích cực và ít khả năng các biến số này kéo giảm giá bất động sản năm 2021", ông Lâm cho hay.

Trong khi đó, ông Trần Khánh Quang, Tổng giám đốc Công ty Việt An Hòa đưa ra dự báo về 3 kịch bản thị trường bất động sản đầu năm Tân Sửu cũng cho thấy xác suất giảm giá nhà đất khá thấp. Cụ thể, với kịch bản màu xám, xảy ra khủng hoảng, xác suất giảm giá chỉ ước tính vào khoảng 15% trong khi xác suất tăng giá ở mức trung bình chiếm 65% và kịch bản tăng giá mạnh có xác suất là 20%.

"Đại dịch bùng phát trở lại chắc chắn là biến số lớn nhất trong năm Tân Sửu, có thể tác động mạnh đến sức mua của thị trường bất động sản và giá nhà đất. Dù xác suất giảm giá chỉ là 15%, đây là cảnh báo đáng lưu tâm và khuyến nghị thận trọng không bao giờ thừa", ông Quang nhấn mạnh.