Quỹ đầu tư bất động sản: Lợi ích và rủi ro

Quỹ đầu tư bất động sản: Lợi ích và rủi ro

(Vietstock) – Những lợi ích và rủi ro khi tham gia vào quỹ đầu tư bất động sản, một giải pháp đang được kỳ vọng sẽ “giải cứu” và tạo tính ổn định cho thị trường bất động sản.

Là một phần trong gói giải pháp được UBCKNN đưa ra để vực dậy TTCK, dự kiến các quy định về quỹ đầu tư bất động sản sẽ được ban hành trong quý 1-3/2012.

Trên thế giới, quỹ tín thác đầu tư bất động sản REIT (Real Estate Investment Trust) là quỹ đầu tư chủ yếu đầu tư, phát triển và quản lý thu nhập từ bất động sản văn phòng, trung tâm thương mại, khách sạn, căn hộ, đầu tư vào cổ phiếu công ty bất động sản, cho vay tài chính thuê mua bất động sản... Các quỹ ủy thác này thường được quản lý bởi các quỹ đầu tư và có sự tham gia của công ty quản lý bất động sản chuyên nghiệp.

Đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản gần như được xem là đầu tư vào một cổ phiếu bất động sản. Và như vậy, nhà đầu tư thay vì phải đầu tư trực tiếp vào các dự án bất động sản hay đầu tư vào cổ phiếu của các công ty bất động sản thì có thể mua chứng chỉ quỹ phát hành.

Lợi ích và rủi ro

Việc đầu tư vào quỹ bất động sản sẽ mang lại những lợi ích như:

• Giúp các nhà đầu tư có nguồn tài chính hạn hẹp vẫn có thể tham gia đầu tư vào các dự án có quy mô lớn.

• Đội ngũ quản lý chuyên nghiệp sẽ giúp hạn chế những rủi ro tiềm tàng nếu nhà đầu tư trực tiếp tham gia đầu tư dự án, ví dụ như các vấn đề thủ tục pháp lý, quản lý dự án …

• Chứng chỉ quỹ được giao dịch trên TTCK tập trung nên tính thanh khoản sẽ cao hơn rất nhiều so với các khoản đầu tư vào dự án. Điều này giúp nhà đầu tư có thể chủ động được nguồn tiền của mình.

• Với tiềm lực vốn lớn, quỹ đầu tư bất động sản có thể đa dạng hóa đầu tư vào nhiều loại sản phẩm bất động sản, giúp giảm thiểu rủi ro biến động thị trường.

So với việc đầu tư trực tiếp vào cổ phiếu của các công ty bất động sản thì việc đầu tư vào quỹ sẽ mang lại nhiều lợi ích, như:

• Quỹ đầu tư bất động sản thường có tỷ lệ chi trả cổ tức trên tổng thu nhập sau thuế cao hơn rất nhiều so với công ty bất động sản. Ở Mỹ, một trong những điều kiện để có thể trở thành một quỹ bất động sản là phải dành ít nhất từ 90% thu nhập của quỹ để chi trả cổ tức. Tuy nhiên hầu hết quỹ REIT dành 100% thu nhập chịu thuế để trả cổ tức. Trong dự thảo về quỹ BĐS do UBCKNN soạn thảo, thì việc dành ít nhất 90% thu nhập của quỹ để chi trả cổ tức cũng được quy định khá rõ ràng.

• Ở Mỹ, quỹ đầu tư bất động sản không chịu các khoản thuế thu nhập doanh nghiệp, nên phần lớn lợi nhuận được chia lại cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, nhà đầu tư phải trả các khoản chi phí quản lý quỹ hàng năm.

• Có những quy đinh ràng buộc chặt chẽ về điều kiện của các dự án để quỹ có thể tham gia góp vốn. Điều này giúp đảm bảo sự an toàn của các khoản đầu tư. Dù vậy, điều này có thể sẽ hạn chế một số cơ hội đem lại lợi nhuận cao.

• Tính minh bạch của quỹ bất động sản cũng cao hơn rất nhiều, do có bộ máy cơ cấu gọn nhẹ và được giám sát.

• Tính ổn định của quỹ được đánh gia cao do không sử dụng dòng vốn vay, nên áp lực đối với các khoản vay là không có. Điều này sẽ giúp tạo điều kiện cho quỹ có thể chủ động trong mọi tình huống và giữ được sự ổn định.

Tuy vậy, đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản cũng có gặp phải những rủi ro nhất định:

• Rủi ro lớn nhất là lợi nhuận mang lại không như mong đợi. Việc đầu tư thành công sẽ phụ thuộc rất nhiều vào năng lực của đội ngũ quản lý quỹ. Đây là yếu tố nằm ngoài tầm kiểm soát của nhà đầu tư. Để hạn chế điều này, việc xem lại tiểu sử hoạt động của quỹ cũng như ban điều hành là điều hết sức cần thiết.

• Việc định giá lại giá trị tài sản ròng của quỹ là không hề dễ dàng. Giá trị tài sản của quỹ được tính dựa trên việc định giá lại các dự án bất động sản, nhưng việc đánh giá đúng giá trị các dự án này thì rất khó khăn.

“Giải cứu” và tạo tính ổn định cho thị trường bất động sản?

Có thể thấy, việc ra đời quỹ đầu tư bất động sản giúp thu hút dòng vốn còn nhiều tiềm năng từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ hay các tổ chức muốn đầu tư bất động sản nhưng không có kinh nghiệm có thể tham gia trực tiếp vào thị trường bất động sản.

Với dòng vốn dài hạn, quy mô lớn, các quỹ có thể mua lại các dự án của công ty bất động sản điều này, giúp cải thiện mạnh mẽ tính thanh khoản trên thị trường và cải thiện dòng tiền cho các công ty trong ngành.

Bên cạnh đó, quỹ cũng có thể tham gia liên kết đầu tư vào các công ty bất động sản, mua lại nợ của các ngân hàng; giúp giảm thiểu sự phụ thuộc vào nguồn tín dụng từ ngân hàng. Hay việc cung cấp nguồn tín dụng cho những người có nhu cầu mua, thuê nhà giúp tạo thanh khoản cho thị trường.

Quan trọng nhất là dòng vốn ổn định từ các quỹ dạng này giúp cho thị trường bất động sản không chịu nhiều biến động và bất ổn như việc sử dụng nguồn vốn vay từ ngân hàng. 

Việc chưa có khung pháp lý đầy đủ về quy đinh thành lập quỹ đầu tư bất động sản đã hạn chế sự phát triển mô hình này trong thời gian qua. Điều này đã vô tình làm mất đi một dòng tiền có thể sẽ hỗ trợ hiệu quả cho thị trường bất động sản.

Tuy nhiên, việc thành lập quỹ sẽ còn gặp nhiều khó khăn khi mô hình quỹ đầu tư chưa được nhiều nhà đầu tư trong nước ưa thích. Bên cạnh đó, sự trầm lắng của thị trường bất động sản cũng như TTCK đang cản trở dòng vốn đầu tư vào quỹ.

Đức Nguyễn