ITC: Thoát “cục máu đông” Intresco Tower, Intresco Plaza vẫn “nằm bất tỉnh”

ITC: Thoát “cục máu đông” Intresco Tower, Intresco Plaza vẫn “nằm bất tỉnh”

“Cục máu đông” Intresco Tower đã tan chảy, mang lại lãi bất ngờ cho CTCP Đầu tư & KD Nhà Intresco (HOSE: ITC) trong quý 3/2014 sau 5 quý liên tiếp thua lỗ. Tuy nhiên hoạt động kinh doanh của công ty vẫn đang phải đương đầu với nhiều thách thức.

Tuy ITC ghi nhận doanh thu tăng mạnh và có lợi nhuận trong quý 3 khi bán Intresco Tower nhưng chủ yếu là nhờ hoàn nhập dự phòng. Dự án này đã ngốn tiền trích lập dự phòng của ITC nhiều năm qua và nay chuyển nhượng dưới giá trị sổ sách.

Đây là dự án trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ có được vị trí đắc địa ngay cửa ngõ của TPHCM vốn dĩ được ITC tìm đối tác để bán lại từ năm 2009. Mãi đến quý 3/2014 ITC mới hoàn tất việc chuyển nhượng khu đất theo giá trị thực tế là 260 tỷ đồng cho Tập đoàn Novaland sau 5 năm chờ đợi. Theo đó, doanh thu quý 3/2014 đạt hơn 318 tỷ đồng, gấp 13 lần cùng kỳ và lãi hơn 1.6 tỷ đồng. Tồn kho của ITC đến 30/09 đã giảm 430 tỷ đồng, còn 1,242 tỷ đồng. Đáng chú ý, Công ty vẫn còn lỗ lũy kế lên đến 251 tỷ đồng.

Mô hình và thực tế dự án Intresco Tower – góc nhìn tại số 223 Hoàng Văn Thụ
(chụp ngày 23/11/2014)

Intresco Tower là dự án phức hợp có tổng vốn đầu tư là 760 tỷ đồng. Diện tích 2,516 m2, cao 19 tầng, nằm tại 146 Nguyễn Văn Trỗi & 223 Hoàng Văn Thụ, phường 8, quận Phú Nhuận, TPHCM. Hiện khu đất của dự án này đã được Novaland mua lại.

Intresco Tower bắt đầu ảnh hưởng mạnh đến kết quả kinh doanh của ITC từ năm 2011. Doanh thu năm này giảm đến 80% chủ yếu do lập dự phòng giảm giá đầu tư cho Intresco Tower. Tình hình sau đó cũng không khá hơn, đáng chú ý là năm 2013 vừa qua, ITC lỗ đến 297 tỷ đồng trong khi doanh thu chỉ đạt 218 tỷ đồng. Việc trích lập dự phòng cho Intresco Tower đã đẩy giá vốn bất động sản lên đến gần 346 tỷ đồng, cùng kỳ là 9 tỷ đồng.

Doanh thu và lợi nhuận của ITC từ năm 2009 đến 9T/2014

Nguồn: VietstockFinance

Ngoài Intresco Tower vừa chuyển nhượng, ITC đang triển khai 3 dự án khác gồm dự án văn phòng-căn hộ cao cấp Intresco Plaza và hai dự án khác mà ITC chỉ tham gia vào đầu tư cơ sở hạ tầng là Khu dân cư Long Thới – Nhơn Đức Nhà Bè (TPHCM) và Khu dân cư Thiên Phú Intresco Highland tại tỉnh ĐắkNông.

Trong đó, Khu dân cư Long Thới –Nhơn Đức có tổng vốn đầu tư 1,500 tỷ đồng, diện tích 55.4 ha được triển khai từ năm 2008, đến nay đang trong quá trình xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật. Khu dân cư Thiên Phú Intresco Highland, tổng vốn đầu tư là 470 tỷ đồng, diện tích 44.7 ha vẫn còn đang san lấp mặt bằng sau 3 năm triển khai từ năm 2011. Theo kế hoạch của ITC thì cả hai khu dân cư này sẽ hoàn thành vào năm 2015.

Cũng như Intresco Tower, dự án Intresco Plaza với tổng vốn đầu tư 2,700 tỷ đồng nằm tại trung tâm TPHCM được ITC kỳ vọng mang lại bước ngoặt kinh doanh nhưng kết quả không khả quan. Triển khai từ năm 2007, sau 7 năm “vật vờ” đến nay dự án vẫn “nằm bất tỉnh” mặc dù kế hoạch triển khai là giai đoạn 2007-2015.

Được biết, Intresco Plaza đối mặt với việc không tìm được tiếng nói chung về giá bán giữa Bộ Công an, Bộ Y tế, UBND quận 3 (bên bán) và ITC (bên mua). Cho đến mãi cuối tháng 3/2014, các bên mới thống nhất được bên định giá là Bộ Tài Chính nên khi đó ITC kỳ vọng năm 2015 sau khi hoàn thành thì dự án sẽ thu được khoảng 300 tỷ đồng. Tuy nhiên, từ đó đến nay khu đất để triển khai dự án vẫn đang là khu nhà bỏ hoang của Xí nghiệp Xây dựng Số 2 – CTCP Kinh doanh Nhà, nằm tại vị trí đắc địa ở góc đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa và Lý Chính Thắng, trung tâm của quận 3, TPHCM.

Mặc dù gặp nhiều vấn đề nhưng khi được đề cập đến tiến độ dự án Intresco Plaza tại ĐHĐCĐ thường niên 2014, Tổng Giám đốc ITC - ông Trương Minh Thuận cho rằng, đây là điều may mắn vì công ty chưa phải đóng tiền sử dụng đất và trả lãi ngân hàng, nếu công ty triển khai thì khả năng lỗ rất cao.

Dường như khoản trích lập dự phòng từ dự án Intresco Tower trở thành “kinh nghiệm xương máu” cho ITC.

Mô hình và thực tế Intresco Plaza (chụp ngày 23/11/2014)

Intresco Plaza cũng là một dự án trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ có tổng vốn đầu tư 2,700 tỷ đồng. Diện tích 6,582 m2, cao 27 tầng, tọa lạc tại mặt tiền đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa và Lý Chính Thắng, quận 3, TPHCM. Hiện khu đất để xây dự án tại số 83 và 83A Lý Chính Thắng, quận 3, TPHCM vẫn còn đang là trụ sở bỏ hoang của Xí nghiệp Xây dựng số 2 - CTCP Đầu tư Kinh doanh Nhà.

Intresco Plaza cũng là một dự án trung tâm thương mại - văn phòng - căn hộ có tổng vốn đầu tư 2,700 tỷ đồng. Diện tích 6,582 m2, cao 27 tầng, tọa lạc tại mặt tiền đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa và Lý Chính Thắng, quận 3, TPHCM. Hiện khu đất để xây dự án tại số 83 và 83A Lý Chính Thắng, quận 3, TPHCM vẫn còn đang là trụ sở bỏ hoang của Xí nghiệp Xây dựng số 2 - CTCP Đầu tư Kinh doanh Nhà.

Dòng tiền hoạt động kinh doanh không trả nổi một đồng nợ

So với nhiều doanh nghiệp bất động sản cùng ngành thì có thể thấy tỷ lệ nợ/tổng tài sản của ITC ở mức trung bình, khoảng 33%. Chủ yếu là nợ ngắn hạn chiếm trung bình 75% tổng nợ, nợ vay khoảng 25% vốn chủ sở hữu trong 4 năm trở lại đây.

Với các dự án bất động sản bị ứ đọng vì thiếu vốn, nhập nhằng về định giá bán, không tạo được doanh thu mà còn phải trích lập dự phòng với số tiền không nhỏ khiến giá vốn hàng bán cao hơn cả doanh thu, dòng tiền hoạt động kinh doanh của ITC phải đối mặt với việc luôn bị âm. Khả năng chi trả nợ từ dòng tiền này gần như không có, mỗi cổ phần không nhận được bất cứ đồng nào từ dòng tiền hoạt động kinh doanh này. Cộng thêm lỗ lũy kế vẫn còn đến hơn 250 tỷ đồng, Intresco Plaza dường như đang nằm ngoài khả năng thực hiện của ITC.

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2014, ITC cũng đang hướng đến tìm kiếm các nguồn vốn. Công ty giao cho cổ đông chiến lược nước ngoài là quỹ Azelea (thuộc Mekong Captital, nắm 19.8% vốn) tìm kiếm tổ chức tư vấn và kêu gọi vốn đầu tư vào dự án.

Các chỉ số tài chính và chỉ số dòng tiền của ITC giai đoạn 2010 - 2013

Nguồn: VietstockFinance

Kinh doanh chính không có điểm sáng, ITC lần lượt phải thoái vốn các công ty liên kết và bán cổ phiếu đầu tư, được coi như một phương án cứu vớt phần nào cho kinh doanh chính. So với 3 năm trước đây thì đầu tư tài chính dài hạn đã giảm đi hơn 30%, còn lại khoảng 274 tỷ đồng.

Mặc dù vậy, việc bán các khoản đầu tư tài chính cũng không mang lại may mắn cho ITC khi hầu hết các khoản đầu tư vào cổ phiếu đều lỗ khi thu hồi. Chẳng hạn như khoản đầu tư 100 tỷ đồng vào cổ phiếu SSI sau 3 năm, nếu cộng cả lãi suất ngân hàng thì Công ty lỗ đến 30%; khoản đầu tư vào Ngân hàng Liên Việt (LienVietPostBank) cũng bị lỗ.

Các khoản đầu tư tài chính dài hạn của ITC từ đầu năm 2011 đến 30/09/2014

Tổng đầu tư dài hạn đã được trừ đi dự phòng đầu tư.

Các khoản đầu tư vào các công ty liên kết của ITC từ 2009 đến cuối tháng 9/2014

Nguồn số liệu: BCTC hợp nhất ITC năm 2011, 2012, 2013, quý 3/2014.

Từ 7 công ty liên kết, tính đến hết quý 3/2014, ITC chỉ còn lại 3 đơn vị với số vốn đầu tư là 235 tỷ đồng và ITC vẫn đang tiếp tục kế hoạch thoái vốn. Năm 2014, ITC đặt kế hoạch doanh thu và lợi nhuận lần lượt là 412 và 17 tỷ đồng. 9 tháng đầu năm mặc dù có hoàn nhập dự phòng nhưng tính ra vẫn tiếp tục lỗ gần 12 tỷ đồng.

Tại ĐHĐCĐ 2014, Đại diện ITC cho biết, nguồn thu chủ yếu năm 2014 là từ dự án Tăng Nhơn Phú giai đoạn 2 (mang về lãi gộp khoảng 20 tỷ), Khu đất 6F Ngô Thời Nhiệm (khoảng 7 tỷ đồng) và cho thuê mặt bằng (khoảng 5 tỷ đồng). Ngoài ra ITC cũng sẽ chuyển nhượng cổ phiếu tại Sài Gòn Bình Dương và CTCP Hạ tầng Sài Gòn.

Tiến Vũ