Góc nhìn bất động sản 2015: Phân khúc nào sẽ lên ngôi?

21/02/2015 15:00

21-02-2015 15:00:00+07:00

Thị trường bất động sản (BĐS) năm 2014 khép lại với nhiều dấu hiệu tích cực cả về giao dịch, thanh khoản và cả tín dụng cho ngành. Trên đà hồi sinh đó, hầu hết các chuyên đều cho rằng thị trường sẽ tiếp tục khởi sắc hơn trong năm 2015 và phân khúc trung bình vẫn thống trị thị trường.

TIẾP ĐÀ HỒI SINH

TS Lê Chí Hiếu - Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, Chủ tịch Thuduc House (HOSE: TDH) cho rằng, nếu năm 2014 là năm thị trường BĐS cũng cố lòng tin thì năm 2015 sẽ là năm chuyển mình.

“Với sự quan tâm và hỗ trợ của Nhà nước bằng những chính sách cụ thể, tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản (BĐS), năm 2015 tiếp tục sẽ là năm chuyển mình của thị trường. Trong đó, phân khúc nhà ở với mức giá dao động quanh 1 tỷ đồng tiếp tục là phân khúc chủ lực vì phù hợp với nhu cầu và khả năng thanh toán của người dân”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, ông Hiếu cho rằng, phân khúc đất nền vẫn được ưa chuộng do giá bán không cao và người mua có thể linh hoạt trong vấn đề xây dựng. Các phân khúc khách sạn, văn phòng tại TPHCM cũng sẽ có sự thay đổi theo chiều hướng tích cực do có sự cải thiện rõ rệt về các chính sách, thu hút đầu tư nước ngoài.

Ông Nguyễn Ngọc Thắng – Người từng trong vai trò là Phó TGĐ Sacomreal (HNX: SCR) nhìn nhận, song hành cùng những tác động mạnh mẽ của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi, việc Ngân hàng Nhà nước tiếp tục giảm lãi suất huy động trong năm 2015 sẽ góp phần tạo sức nóng, đánh tan tảng băng BĐS bằng đà phục hồi bền vững. Theo đó, thị trường BĐS sẽ là một trong những kênh đầu tư hấp dẫn nhất năm 2015.

Điều đáng chú ý là thị trường bất động sản sẽ phục hồi và chỉ những dự án được xây dựng với cơ sở hạ tầng hoàn thiện; được xây dựng bởi những chủ đầu tư uy tín, có tiềm lực tài chính vững vàng và giàu kinh nghiệm mới có được chỗ đứng trên thị trường. Nhà cho người thu nhập thấp (có giá bán dưới 15 triệu, diện tích dưới 70m2) sẽ là phân khúc chủ đạo, tạo lên sự sôi động vì đây là các dự án có giá bán phù hợp và tính thanh khoản cao.

Còn theo ông Lương Trí Thìn – Chủ tịch HĐQT kiêm TGĐ Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG), thị trường BĐS sẽ diễn biến tích cực hơn nữa nếu như những chính sách vĩ mô vẫn ổn định, lãi vay vẫn ở mức thấp. Phân khúc trung bình – trung bình khá tiếp tục là phân khúc tốt do nhu cầu chưa được đáp ứng hết, nhưng bên cạnh đó cũng sẽ có dấu hiệu lên ngôi của phân khúc cao cấp hơn (hạng B và hạng A).

Ông Thìn dự báo, các chủ đầu tư trên thế giới cũng sẽ bắt đầu quay lại thị trường Việt Nam trong năm 2015. Khi đó, hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) sẽ hết sức sôi động. Phân khúc nghỉ dưỡng được đánh giá sẽ trở lại trong năm 2016.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM, Phó Tổng Giám đốc Công ty TNHH Địa ốc Đất Lành cho rằng thị trường BĐS Việt Nam năm 2015 sẽ hưởng lợi bởi nhiều thông tin tích cực như gói 30,000 tỷ đồng đã được mở hơn cho người dân dễ vay mua nhà thương mại dưới 1.05 tỷ đồng/căn và điều kiện thông thoáng cho phép người nước ngoài sở hữu nhà tại Việt Nam.

Ngoài ra, ông Đực cũng dự báo năm 2015 sẽ không có nhiều dự án mới. Các chủ đầu tư sẽ chỉ đi tìm những dự án cũ để mua lại, sau đó tiếp tục xây dựng và bán hàng để thu lại tiền một cách nhanh chóng. Cho nên, năm 2015 sẽ diễn ra tình trạng đầu tư trên xác các dự án chết, kinh doanh kiểu "mì ăn liền".

“Giá nhà đã giảm trong nhiều năm qua, đã đến điểm hoà vốn, khó có thể giảm hơn nữa. Trong năm 2015, sẽ là cuộc chiến của những doanh nghiệp định hướng sản phẩm là các căn hộ nhỏ, giá bán trung bình đồng thời với sự xuất hiện của các siêu đại gia. Điều này cũng sẽ giúp tăng nguồn cung nhà ở phù hợp nhu cầu và khả năng của đa số người dân, thị trường sôi động và tăng tính thanh khoản”, ông Đực nói thêm.

Ông Trương Thái Sơn – Thành viên HĐQT HQC kiêm Phó TGĐ của Địa ốc Hoàng Quân (HOSE: HQC) cho biết thị trường BĐS năm 2015 sẽ tăng trưởng rõ nét sau một năm được đánh giá là thoát đáy và đang tích lũy để bước vào chu kỳ mới. Sự tăng trưởng xuất phát từ nguyên nhân quan trọng là các giải pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường của Chính phủ đang và sẽ phát huy tác dụng. Niềm tin của khách hàng đối với thị trường đã dần được khôi phục, nhiều người không còn tâm lý chờ đợi giá giảm tiếp mà đã quyết định mua nhà. Điều này có thể nhìn thấy từ cơn sốt nhà ở xã hội (NOXH), thương mại giá rẻ trong thời gian vừa qua.

“Nếu nói 2014 là năm của NOXH thì năm 2015, phân khúc nhà ở này sẽ tiếp tục phát triển và dẫn dắt thị trường. Có thể nói, hướng đi chủ yếu của thị trường trong năm 2015 chính là NOXH”, ông Sơn nhận định.

VẪN CÒN KHÓ KHĂN

Bên cạnh những ý kiến lạc quan trên, vẫn có nhiều chuyên gia cảnh báo về sự hồi phục của thị trường bất động sản trong năm 2015.

Cụ thể, TS Alan Phan cho rằng sự khác biệt giữa thị giá trên thị trường BĐS Việt Nam và khả năng chi trả người tiêu dùng vẫn khá cao. Theo đó, sẽ không có một thay đổi lớn lao gì trong tình hình hiện tại trong vài năm tới.

Theo TS Alan Phan, điểm nghẽn lớn nhất nằm ở “cơ chế pháp lý. Và quan niệm “cơ chế pháp lý” phải được thay đổi để tạo tài sản thực trên khía cạnh pháp lý và tâm lý cho người tiêu dùng, cũng như cho hệ thống ngân hàng và những nhà đầu tư nội và ngoại.

TS Lê Xuân Nghĩa có lạc quan hơn khi cho rằng lợi thế BĐS trong năm 2015-2016 là cơ sở hạ tầng sẽ phát triển nhờ tốc độ phát hành trái phiếu tăng mạnh, sẽ giúp thị trường hồi phục tốt hơn.

Tuy nhiên, rủi ro lớn nhất của thị trường BĐS vẫn là nợ xấu. Theo đó, nợ xấu vẫn còn rất lớn mà dù chúng ta “nhốt lại” hay “kéo dài” nó ra thì cuối cùng vẫn còn là cục nợ xấu. Ngoài ra, ông Nghĩa dự báo có thể trong quý 3, 4 năm nay sẽ hình thành mặt bằng lãi suất mới, dù không đến mức “điên đảo” nhưng đủ cản trở đà hồi phục của thị trường chung. Đặc biệt đối với những doanh nghiệp BĐS đã “thoi thóp” trong một thời gian dài, rồi lòng tin thị trường, niềm tin kinh doanh đang mới chớm trở lại rất có thể sẽ tan biến.

Còn Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) thì đưa ra nhận định: “Mặc dù thị trường bất động sản đang có dấu hiệu hồi phục nhưng về cơ bản vẫn tiếp tục khó khăn cả trong năm 2015”.

Theo đó, vấn đề vốn, lãi suất là yếu tố quan trọng hàng đầu của các doanh nghiệp trong ngành hiện vẫn chưa cải thiện được là bao. Hầu hết các doanh nghiệp, chủ đầu tư vẫn phải vay với lãi suất ở mức 13%/năm và thị trường dường như vẫn chưa nhận được sự hỗ trợ nào ngoài gói 30,000 tỷ đồng.

Theo HoREA, bên cạnh khó khăn về lãi suất, thủ tục hành chính vẫn đè nặng lên các doanh nghiệp cho dù đã có nhiều cải thiện hơn trước. Tình trạng bị “ngâm” hồ sơ vẫn tiếp diễn, trên thực tế đã có một số thủ tục được giảm đi nhưng lại có thêm nhiều thủ tục phát sinh làm khó doanh nghiệp trong quá trình triển khai thực hiện các dự án đầu tư.

Sanh Tín tổng hợp