Bất động sản 1 năm nhìn lại

Bất động sản 1 năm nhìn lại

Thêm một năm nữa thị trường bất động sản (BĐS) giữ được mức tăng trưởng và ổn định kể từ khi bắt đầu hồi phục từ năm 2014 nhờ sự ổn định tình hình kinh tế trong nước. Tuy nhiên, vẫn còn đó những tồn tại khiến cho thị trường không ít lần chao đảo.

Còn gần 32 ngàn tỷ đồng tồn kho bất động sản trên toàn quốc

Đây là con số do Cục Quản lý Nhà và Thị trường bất động sản công bố. Theo đó, tính đến tháng 12​ này, tổng giá trị tồn kho bất động sản trên toàn quốc còn khoảng 31,842 tỷ đồng. Như vậy, con số này đã giảm 19,047 tỷ đồng so với cùng kỳ năm ​ngoái và so với tháng liền trước đó cũng giảm khoảng 867 tỷ đồng.

Trong số lượng tồn kho, giá trị đất nền nhà ở dẫn đầu với 14,325 tỷ đồng, ​gần 3.8 triệu m2; tiếp đến là nhà thấp tầng tồn kho khoảng 8,874 tỷ đồng với 4,064 căn; căn hộ chung cư ước 5,859 tỷ đồng, tương đương 4,042 căn; đất nền thương mại khoảng 775,109m2, tương đương 2.784 tỷ đồng…

Tại địa bàn Hà Nội, lượng tồn kho hiện ở mức 5,611 tỷ đồng, giảm 1,135 tỷ đồng, xấp xỉ 17% so cùng kỳ năm trước. Trong khi giá trị tồn kho của Hà Nội có xu hướng giảm chậm lại so với thời điểm năm trước, thì thành phố Hồ Chí Minh có tốc độ giảm nhanh hơn. Hiện tổng giá trị tồn kho của thành phố Hồ Chí Minh còn khoảng 5,954 tỷ đồng, giảm khoảng 4,153 tỷ đồng - tương đương hơn 41% so với cuối năm ​ngoái.

Gia hạn gói 30,000 tỷ đến hết năm 2016

Còn nhớ, ngày 15/05/2013, Nghị quyết 02 của Chính phủ được ban hành với nội dung chính là ngân hàng sẽ dành tối đa 30% để cho vay đối với doanh nghiệp, 70% còn lại sẽ cho người mua để kích cầu thị trường bất động sản. Ngân hàng Nhà nước (NHNN) thực hiện giải ngân khoản cho vay tái cấp vốn trên cơ sở dư nợ cho vay của ngân hàng đối với khách hàng tối đa là 36 tháng kể từ thời điểm thông tư có hiệu lực, ngày 1/6/2013.

Tuy nhiên, khi chỉ còn chưa đầy 3 tháng trước khi gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng kết thúc thì vấn đề mới phát sinh đối với người mua nhà và cả các chủ đầu tư. Đối với người mua nhà, hợp đồng tín dụng thời hạn vay là 15 năm, lãi suất 5% sẽ không còn duy trì cho các khoản giải ngân sau ngày 01/06/2016. Về phía doanh nghiệp, việc tạm ngừng ký hợp đồng mới theo gói 30,000 tỷ từ ngày 31/03 khiến hoạt động bán hàng tại các dự án gần như đứng lại, từ đó ảnh hưởng đáng kể lên lợi nhuận của doanh nghiệp.

Trước tình thế đó, ngày 25/07/2016, NHNN đã ban hành Thông tư số 25/2016/TT-NHNN sửa đổi, bổ sung một số điều tại Thông tư số 11/2013/TT-NHNN ngày 15/05/2013 quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở theo Nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 của Chính phủ. Theo đó, thời gian giải ngân từ nguồn tái cấp vốn của NHNN để cho vay hỗ trợ nhà ở được thực hiện tối đa đến hết ngày 31/12/2016, áp dụng đối với các khoản vay mà ngân hàng đã ký hợp đồng tín dụng trước ngày 31/03/2016. Bên cạnh đó, Thông tư số 25 cũng quy định về về việc xử lý đối với khoản giải ngân của các hợp đồng tín dụng ký trước ngày 31/03/2016 giữa ngân hàng với nhóm khách hàng cá nhân trong thời gian từ ngày 01/06/2016 đến ngày Thông tư có hiệu lực.

Chính Thông tư này phần nào đã giải quyết được những vướng mắc của người mua nhà và cả các doanh nghiệp. Kết quả là theo NHNN, đến 30/11/2016, chương trình đã giải ngân được 29,239 tỷ đồng, dư nợ là 24,166 tỷ đồng. Trong đó, đã giải ngân lũy kế đối với nhóm khách hàng cá nhân (khách hàng có nhu cầu mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội, mua và thuê nhà ở thương mại chuyển đổi công năng, đầu tư cải tạo/xây dựng nhà ở của mình) là 23,845 tỷ đồng, đạt 92.5% cam kết cho vay (25,789 tỷ đồng), dư nợ đạt 20,650 tỷ đồng. Đã giải ngân lũy kế đối với nhóm khách hàng doanh nghiệp (gồm khách hàng doanh nghiệp và hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư cải tạo hoặc xây dựng mới nhà ở xã hội) 5,395 tỷ đồng.

Chính sách nhà ở xã hội vẫn tắc vốn

Thực tế, sau khi gói hỗ trợ 30,000 tỷ đồng kết thúc, đã có rất nhiều kỳ vọng chính sách nhà ở xã hội sẽ tiếp nối để giúp cho người thu nhập thấp có cơ hội sở hữu một căn nhà thật.

Tuy nhiên, kể từ khi Nghi định 100/2015/NĐ-CP của Chính phủ được ban hành ngày 20/10/2015 và đến Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 09/12/2015 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội được đưa ra thì cho đến nay chính sách về cho vay mua nhà ở xã hội vẫn chưa thể đi vào cuộc sống.

Mặc dù từ 15/8/2016 là thời điểm chương trình cho vay ưu đãi thuê, mua nhà ở xã hội với lãi suất 4.8%/năm chính thức có hiệu lực. Song, các đối tượng có nhu cầu vay vốn theo diện chương trình này vẫn phải chờ thêm một thời gian nữa cho đến khi Chính phủ bố trí được nguồn vốn. Đây cũng chính là điểm nghẽn lớn nhất khiến cho chính sách nhà ở xã hội chậm trễ như vậy.

Không chỉ người mua nhà, ngay cả các doanh nghiệp đang triển khai dự án nhà ở xã hội cũng mỏi mòn chờ chính sách này. Chẳng hạn như Tập đoàn Hoàng Quân (HQC) hiện đang triển khai 19 dự án nhà ở xã hội với quy mô khoảng 26,437 căn với tổng mức đầu tư dự kiến trên 17,500 tỷ đồng và 3 dự án nhà ở công nhân với quy mô khoảng 7,988 căn với tổng mức đầu tư dự kiến trên 2,985 tỷ. Hoàng Quân cho biết, gói ưu đãi tín dụng mới theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP vẫn chưa được triển khai gây nhiều khó khăn cho chủ đầu tư trong việc huy động nguồn vốn để tiếp tục đầu tư hoàn thành dự án. Ảnh hưởng của việc không thể duy trì gói tín dụng ưu đãi đối với nhà ở xã hội và nhà ở cho công nhân dẫn đến Chủ đầu tư khó hoàn thành được kế hoạch, không đạt được lợi nhuận. 

Nói vậy thì không có nghĩa là không có doanh nghiệp triển khai thành công dự án nhà ở xã hội trong năm 2016. Minh chứng là Tập đoàn Nam Long (NLG) đã triển khai và mở bán dự án EhomeS sau dự án thuộc phân khúc nhà giá rẻ Ehome 4.

Thông tư 06: Siết tín dụng vào bất động sản

Vào 20/11/2014, NHNN đã ban hành Thông tư 36/2014/TT-NHNN có quy định ngân hàng được sử dụng nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa 60% và hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản là 150%.

Nhưng đến đầu năm 2016, NHNN đã gửi dhà nưnăm 2016, n hạn để cho vay trung hạn và dài hạn theo tỷ lệ tối đa 60% và n nhà ở xã hội trong năm 2016. Minh chứng là Tập đoàn Nam Long (NLG) đã uậnn chưa được trcđã gửi dhà nưnăm 2016, n hạn để cho vay trung  tăng từ 150% lên 250%. Thông tin này lập tức gây ra nhiều phản ứng trái chiều nhưng đa số là không đồng tình bởi cho rằng điều này sẽ làm đứt mạch hồi phục của thị trường BĐS.

Sau đó, đến tháng 6/2016, Thông tư 06 – sửa đổi một số điều của Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng đã chính thức được NHNN ban hành. Theo đó, tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung - dài hạn hạ từ 60% trong năm 2016 xuống 50% từ 1/1/2017 và còn 40% từ 1/1/2018.

Hệ số rủi ro của các khoản phải đòi để kinh doanh bất động sản tăng từ 150% lên 200%, được thực hiện bắt đầu từ 1/1/2017.

Như vậy, NHNN đã giãn lộ trình thực hiện giới hạn trên trong hơn hai năm, dù vẫn theo quan điểm siết dần lại để kiểm soát rủi ro thanh khoản, đảm bảo an toàn hoạt động hệ thống.

Thế chấp căn hộ đã bán: Suy giảm niềm tin

Trong khoảng 5 tháng đầu năm 2016, thị trường BĐS tiếp tục kế thừa đà tăng trưởng của năm 2015 để có những bước phát triển ổn định hơn. Lượng giao dịch thành công tập trung phần lớn tại những dự án mới với diện tích căn hộ đa dạng; ở những vị trí có hạ tầng hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín, đảm bảo tiến độ thi công và phương thức thanh toán hợp lý.

Tuy nhiên, thông tin chung cư Harmona (quận Tân Bình, TP.HCM) chậm trả vay và bị ngân hàng siết nợ, dự án chung cư RubyLand (quận Tân Phú) và Cao Ốc Xanh (quận 9) cũng bị chủ đầu tư mang cả căn hộ của khách hàng cùng toàn bộ tài sản trong chung cư đi cầm cố đã khiến cho người mua nhà như ngồi trên lửa. Thông tin này cũng đã ảnh hưởng lớn đến niềm tin của người dân đối với thị trường bất động sản.

Trước áp lực này, vào cuối tháng 7, Sở Tài nguyên & Môi trường thành phố Hồ Chí Minh đã công bố danh sách 77 dự án bất động sản đang thế chấp ngân hàng trước khi Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội công bố danh sách 34 dự án trên địa bàn Thủ đô cũng đang trong tình trạng “cắm” nhà băng.

Phân khúc sang trọng, cao cấp lên ngôi

Năm 2016 được xem là năm bùng nổ của bất động sản cao cấp, đặc biệt trong phân khúc nghỉ dưỡng khi hàng loạt tên tuổi lớn như Vingroup, Sun Group, BIM Group, CEO Group, BRG Group, FLC… cho ra đời các “siêu dự án” có quy mô ngàn tỷ đồng trải dài khắp các tỉnh thành từ Quảng Ninh, Hải Phòng, Thanh Hóa qua Đà Nẵng, Nha Trang, Phan Thiết, Vũng Tàu, Phú Quốc, Vĩnh Phúc…

Mặc dù nguồn cung dồi dào nhưng thị trường vẫn ghi nhận sức tiêu thụ mạnh mẽ của bất động sản nghỉ dưỡng, đa số để kinh doanh hoặc đầu tư lướt sóng.

Báo cáo của CBRE cho biết, tại thị trường Hà Nội, phân khúc hạng sang đã đánh dấu sự quay trở lại trong quý 2/2016 khi ghi nhận 3 dự án được mở bán và ra mắt với khoảng 700 căn. Còn trong quý 3/2016, có khoảng 3,000 căn hộ cao cấp và hạng sang gia nhập thị trường, chiếm 45% tổng số căn mở bán. Tại Hà Nội, phải kể đến các dự án như Vinhomes Metropolis, Hanoi Aqua Central, D’.Palais de Louis, …

Tại TPHCM, trong quý 2/2016, căn hộ cao cấp hạng sang chiếm 22% nguồn cung và đạt 29% qua quý 3 với các siêu dự án The Goldview, The Golden Star, Mega Village, The Sun Anvenue, Masteri Thảo Điền, Vista Verde hay Vincom Central Park…

Làn sóng đầu tư dự án cao cấp phát triển mạnh đến nỗi, ngay từ giữa năm 2016, Hiệp hội bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã phải lên tiếng cảnh báo về tình trạng lệch pha cung cầu trên thị trường và Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã dự báo nếu không có sự điều chỉnh, phân khúc cao cấp sẽ dư thừa từ giữa năm 2017.

Cơn địa chấn nhà giá rẻ từ Vingroup

Thời điểm cuối năm 2016, thị trường bất động lại tiếp tục đón nhận một thông tin địa chấn đó là việc Vingroup – được biết đến như “người khổng lồ” trong phân khúc BĐS cao cấp, bất ngờ ra mắt thương hiệu bất động sản đại chúng VinCity. Theo kế hoạch, Vingroup sẽ xây dựng từ 200,000-300,000 căn hộ VinCity có mức giá từ 700 triệu đồng/căn trong 5 năm tới đây.

Đây quả là cú đấm mạnh vào phân khúc trung bình bởi thống kê cho thấy tổng nguồn cung trong phân khúc này của các doanh nghiệp bất động sản chưa bao gồm Vingroup chỉ khoảng 40,000 căn. Điều này đồng nghĩa một mình Vingroup đã cho ra nguồn cung bằng cả thị trường đang cung cấp.

Theo chia sẻ của ông Nguyễn Trần Nam - Chủ tịch Hiệp hội BĐS, việc Vingroup tham gia vào phân khúc này là một điểm tích cực, giúp thị trường BĐS cân bằng được sự chênh lệch về nguồn cung giữa phân khúc cao cấp và phân khúc nhà giá rẻ  đang hiện hữu trên thị trường.