Nên mua ở, không nên đầu cơ
Nên mua ở, không nên đầu cơ
Đó là nhận định của Tiến sĩ Nguyễn Ngọc Dương - Chủ tịch HĐQT Cty CP Năm Ngôi Sao Việt khi trao đổi với DĐDN về thị trường BĐS.
- Trước những diễn biến của chỉ số giá tiêu dùng đang tăng thì chiều ngược lại giá thị trường BĐS lại có dấu hiệu giảm. Vậy ông nhận định thế nào về thị trường BĐS trong thời gian tới ?
Việc giá cả tăng thực tế đã được dự báo ngay từ trước tết nhưng ít người quan tâm đến. Điều này đang ảnh hưởng không tốt trực tiếp đến thị trường BĐS và cả thời gian sắp tới. Trong thị trường BĐS, có một nguyên tắc: Nếu chỉ số giá hàng tiêu dùng tăng lên một nghìn đồng thì thị trường BĐS sẽ giảm đi hàng tỷ đồng. Nhưng ở thời điểm này giá hàng tiêu dùng có mặt hàng tăng đến 20 đến 30% thì thị trường BĐS sẽ giảm và giảm nhiều nhất là thị trường trung bình bởi đây đang là phân khúc nhiều người mua nhất.
Mà nhiều người mua nhất thì tính thanh khoản giảm nhanh nhất. Điều thứ hai, các ngân hàng liên tục khuyến mãi, tìm cách kêu gọi góp vốn. điều này cho thấy các ngân hàng đang “khát tiền”, sẽ siết chặt tài chính đối với BĐS. Đây là hai điều cơ bản nhất đối với bất kỳ ai đang tham gia thị trường BĐS tại VN cũng nhận thấy. Điều thứ 3, do quá khứ để lại trong 2 năm liên tục vừa qua không bán được thì chắc nguồn hàng cung sẽ tồn nhiều mà theo nguyên tắc của nó thì hàng tồn nhiều các chủ đầu tư sẽ khuyến mãi, tìm mọi cách tiêu thụ hàng để thu hồi vốn. Với những dấu hiệu đầu tiên của năm mới dưới góc độ vĩ mô thì e rằng bức tranh thị trường BĐS không được sáng sủa cho lắm. Chính vì thế, trong thời điểm hiện tại và cả trong năm 2010, những ai có nhu cầu mua nhà để ở sẽ có lợi, còn nếu mua đầu cơ thì sẽ không hợp lý.
- Theo như ông, các DN BĐS ở thời điểm hiện tại cần phải làm gì ?
Trước mắt phải điều chỉnh sản phẩm của mình để phù hợp với thị trường. Do đó, trước mắt DN phải tìm ra chiến lược và cơ chế thị trường giữa người bán và người mua, không nên tập trung cùng một loại sản phẩm ở thời điểm hiện tại bởi nó rất nhạy cảm. nguồn cung tăng nhưng lượng người mua lại giảm cộng thêm dấu hiệu của lạm phát nên phải lựa chọn đối tượng mua.
Theo Bộ Xây dựng, đến nay cả nước có 263 dự án nhà giá thấp đăng ký triển khai, tổng mức đầu tư khoảng 72.710 tỉ đồng, với số lượng khoảng 205.380 căn hộ, đáp ứng nhu cầu chỗ ở cho khoảng 821.520 người. Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết riêng trong năm 2010, cả nước sẽ đẩy mạnh xây dựng khoảng 30 dự án nhà ở cho người có thu nhập thấp.
Họ là ai và ai sẽ là người có khả năng thanh khoản? Rõ ràng bây giờ chỉ có hai đối tượng mua là giới đầu cơ và đối tượng người có thu nhập cao từ 5 – 10 nghìn USD trở lên. họ có tiền để tham gia kinh doanh BĐS nhưng chủ yếu là thị trường BĐS cao cấp. Với thời điểm hiện tại, các DN tập trung vào bán hàng cho tốt, tăng cường nghe ngóng thị trường, chọn đúng đối tượng để tư vấn cho họ mua hàng. Cái thứ ba, người bán chính là những người môi giới nên phải chọn, đào tạo cho tốt đội ngũ kinh doanh của mình để tạo thành chiến lược chuyên sâu, dài hơi. Với thị trường như hiện nay không phải ai cũng có thể bán được hàng, nên khi tung hàng ra mà gặp người không bán được thì chắc chắn hàng nó bị chầy ra thì có nghĩa là sản phẩm không được thị trường chấp nhận. Theo tâm lý của người VN hàng tồn là hàng thối nên DN phải tạo ra chiến lược dài hơi với các đội ngũ kinh doanh chuyên nghiệp hơn và như thế mới có thể tồn tại, bám theo thị trường. Đó là những điều cốt lõi của thị trường BĐS.
- Thị trường năm nay các DN, nhà đầu tư đều hướng tới nhà dành cho người thu nhập thấp. Vậy ông đánh giá thế nào về thị trường này ?
Thị trường này cung thiếu, cầu lại dư, nhưng vấn đề đặt ra sức mua của thị trường này lại thấp. Thứ 2 liệu các nhà DN kinh doanh nhà ở xã hội có cần lợi nhuận hay không ? Tôi chắc chắn rằng tất cả các DN tham gia kinh doanh BĐS, điều đầu tiên là hướng tới lợi nhuận đóng góp cho bản thân của DN đó và đóng cho xã hội. Nhưng việc tham gia thị trường nhà ở xã hội là phải hướng tới cộng đồng và nhất là ở thời điểm hiện tại khi thị trường BĐS rơi vào trầm lắng, lợi nhuận kinh doanh BĐS thấp thì việc tham gia chương trình nhà ở xã hội liệu có khả thi hay lại rơi vào vòng luẩn quẩn như trước đây. điều kiện tiên quyết của BĐS phải làm sao để đồng vốn quay nhanh, thu đồng vốn trực tiếp vì vậy đối tượng mua nhà ở xã hội có được những điều kiện này hay không. Trước tiên, phù hợp với điều này nhất lại chính là giới đầu cơ, những người có tiền mới có thể làm được nhưng họ mua không phải để ở mà chủ yếu để kinh doanh. Vậy với những người có tiền tươi thì các chủ đầu tư này có bán hàng cho họ hay không và nó có phù hợp với những chương trình phát triển nhà ở xã hội ? Với chính sách kiểu gì các DN sẽ lách được hết và như hiện tại thì thị trường nhà ở xã hội vẫn không thể thoát ra được mà chỉ khi nào nhà nước tạo cho đối tượng này cơ chế mua nhà trả dần trong một thời gian dài, vài chục năm thì chương trình nhà ở xã hội mới có thể thành công.
- Thời điểm hiện tại các ngân hàng đang có tín hiệu thắt chặt nguồn ngân sách với thị trường BĐS. Vậy là một trong những điểm khó khăn nhất của thị trường BĐS trong thời gian tới ?
Thực tế, các DN VN đang nắm trong tay rất nhiều đất nhưng họ không có tiền để triển khai về BĐS vậy theo anh thì có đặt vấn đề tài chính lên hàng đầu hay không ! Hay đơn giản thôi khi mức độ thu nhập của một người chỉ khoảng 4 – 5 triệu đồng/tháng, mà hàng tháng phải cõng thêm 2 đứa con đang đi học, với mức độ đóng góp từ 1 đến 1,5 triệu đồng/đứa thì liệu họ có tính toán đến việc tham gia thị trường BĐS hay không. Các dự án nhà ở xã hội cũng vậy và ở thời điểm hiện tại thì họ chủ yếu trông chờ vào nguồn tài chính lớn nhất là ngân sách nhà nước chứ chưa có thể chủ động được nguồn tiền nào cả. Vấn đề tài chính đang thực sự trở thành bài toán nan giải trong bất cứ DN BĐS nào tại VN ở thời điểm hiện nay.
- Xin cảm ơn ông !
Viết Đoàn
diễn đàn doanh nghiệp
