Trái phiếu bất động sản : Cơ hội cho những ai ?

Trái phiếu bất động sản : Cơ hội cho những ai ?

Nghị định 71/2010/NĐ-CP được Bộ Xây dựng đưa ra ngày 23/6/2010 chính thức thay Nghị định 90 (ngày 6/9/2006) kể từ ngày 8/8/2010. Trong nghị định mới có nhiều điểm mới, nhưng đáng chú ý nhất là việc lần đầu tiên chủ đầu tư được chính thức cho phép phát hành trái phiếu để huy động vốn cho dự án.

Điều này sẽ tháo gỡ ít nhiều khó khăn vốn đầu vào cho các chủ đầu tư bất động sản. Nhìn từ phía nhà đầu tư, hành lang pháp lý này sẽ mở ra một cơ hội đầu tư mới.

Chưa được khai thác đúng tiềm năng

Thực tế ở VN, các Cty/dự án bất động sản đã tìm đến kênh huy động vốn này từ nhiều năm trước. Điển hình là trong năm 2008, Cty cổ  phần địa ốc Sài Gòn Thương Tín (Sacomreal) đã thực hiện thành công hai đợt phát hành trái phiếu riêng lẻ với tổng trị giá 850 tỷ đồng với kỳ hạn lần lượt là 6 và 8 tháng và lãi suất 8,8% kèm ưu đãi 5% khi mua nhà. Năm 2009, nhiều Cty như Cty cổ phần tài chính Sông Đà kết hợp với Cty cổ phần Sông Đà – Thăng Long, TCty đầu tư và phát triển nhà đô thị (HUD), Cty cổ phần tài chính và phát triển DN (FDS)... tiếp tục sử dụng trái phiếu làm công cụ huy động vốn cho hàng loạt dự án phát triển bất động sản với kỳ hạn dài hạn (3 năm). Điều này cho thấy, trái phiếu ngày càng trở thành một công cụ hữu ích đối với các chủ đầu tư dự án bất động sản. Tuy nhiên, từ trước tới nay, việc chưa có hành lang pháp lý và quy định cụ thể gây ra nhiều ý kiến bất đồng về tính hợp pháp của hoạt động này, cũng như phần nào khiến cho công cụ này chưa có điều kiện phát triển, tiềm ẩn nhiều rủi ro cho các bên.

Cơ hội đầu tư

Thứ nhất, từ  phía chủ đầu tư, trái phiếu là kênh huy động vốn có nhiều ưu thế và còn nhiều dư địa. Với đặc điểm sinh lợi hấp dẫn của ngành, trái phiếu bất động sản có lợi thế trong việc thu hút đầu tư từ các tổ chức, quỹ cũng như tranh thủ nguồn vốn nhàn rỗi còn rất lớn ở trong dân. So với việc đi vay vốn ngân hàng thương mại, chủ đầu tư có thể vay được từ trái chủ với mức lãi suất thấp hơn nếu đưa kèm theo những ưu đãi mua nhà ở dự án cho trái chủ. Và không phải Cty/dự án bất động sản nào cũng có thể huy động vốn cổ phần đủ lớn qua hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư, chưa tính đến những quan hệ lợi ích – nghĩa vụ pháp lý phức tạp trong trường hợp này cũng là một nhược điểm. Vốn huy động từ tiền mua nhà ứng trước lại chỉ được triển khai sau khi “đã có thiết kế kỹ thuật được phê duyệt, đã xây dựng xong phần móng, đã hoàn thành thủ tục mua bán qua sàn giao dịch...” nên không thể trở thành nguồn chính cho dự án. Chính vì vậy, trái phiếu có thể là kênh thay thế hiệu quả.

Thứ hai, cơ hội đầu tư mới sẽ đến với những nhà  đầu tư tổ chức, có thể giải vốn vào những dự án trung - dài hạn, đa dạng hóa rủi ro và danh mục đầu tư. Với số vốn lớn, năng lực đánh giá đầu tư, các quỹ, Cty bảo hiểm, tổ chức tài chính có thể chọn lựa những dự án có mức sinh lời và rủi ro phù hợp. Trong tương lai, đây là những bước sơ khai nhất để tài chính hóa thị trường bất động sản, mở ra thêm nhiều cơ hội hơn nữa để đa dạng hóa sản phẩm đầu tư và dịch vụ tài chính cho các định chế tài chính chuyên nghiệp và đa năng hơn như ngân hàng đầu tư, nhiều hình thức quỹ đầu tư...

Cuối cùng, như đã đề cập, với đặc thù riêng, trái phiếu bất động sản có thể đưa ra nhiều giá trị gia tăng để thu hút vốn nhàn rỗi từ nhà đầu tư cá nhân. Nhìn ngược lại, trái chủ là nhà đầu tư cá nhân sẽ có thể vừa được hưởng khoản thu nhập lãi suất vừa có thể có được các giá trị gia tăng khác mà cụ thể là ưu đãi mua nhà.

Tuy vậy, nghị định mới quy định “bên mua trái phiếu không được quyền ưu tiên mua hoặc ưu tiên đăng ký mua nhà ở”. Chính quy định này cũng chưa rõ ràng về “quyền ưu tiên” ở đây, chi tiết còn cần thông tư hướng dẫn thực hiện. Ý kiến người viết cho rằng, hạn chế như vậy là không hợp lý và không cần thiết bởi lẽ nó triệt tiêu lợi ích cho cả đôi bên. Không thể đưa ra những “giá trị gia tăng”, nhà phát hành sẽ phải tính tới biện pháp nâng lãi suất cho hấp dẫn, có thể trên mức vay ngân hàng; như vậy sẽ làm nâng cao chi phí tài chính, tăng rủi ro cho dự án, vô hình trung cũng giảm giá trị trên khoản đầu tư của trái chủ. Hoặc, khi bị chặn, họ sẽ tìm cách để lách luật, và càng làm cho thị trường thiếu minh bạch, tăng rủi ro cho nhà đầu tư. Việc cốt lõi mang tính bền vững là minh bạch hóa thông tin, và đưa ra những tiêu chuẩn chặt chẽ, hợp lý về chất lượng tín dụng và năng lực tài chính của DN. Vì vậy, thiết nghĩ, trong những hướng dẫn, quy định cụ thể hơn, những nhà hoạch định sẽ cân nhắc tạo điều kiện thuận lợi và cơ sở pháp lý vững chắc để đảm bảo lợi ích cho tất cả các đối tượng.

DIỄN ĐÀN DOANH NGHIỆP