Sửa đổi Thông tư 36 – Cần nhìn nhận khách quan hơn
Sửa đổi Thông tư 36 – Cần nhìn nhận khách quan hơn
Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đang lấy ý kiến rộng rãi đối với Dự thảo Thông tư thay thế thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định các giới hạn, tỷ lệ bảo đảm an toàn trong hoạt động của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài (Thông tư 36).
Dự thảo có tổng cộng 15 điểm sửa đổi, tập trung vào điều chỉnh phù hợp với những văn bản mới được ban hành (như Luật kinh doanh bất động sản, Thông tư 41/2016/TT-NHNN, các thông lệ mới…), cụ thể hóa chính sách định hướng, cũng như tiếp tục điều tiết hoạt động ngành ngân hàng của NHNN. Trong đó nổi bật là 2 nội dung sửa đổi liên quan đến việc tiếp tục giảm chỉ tiêu tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về mức 30% (đến tháng 7/2021 phương án 1, đến tháng 7/2022 phương án 2) và áp dụng hệ số rủi ro từ 50%- 150% đối với các khoản cho vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống, tùy thuộc vào số tiền vay khác nhau.
Về cơ bản, hai điều chỉnh này nhận được nhiều sự đồng tình, ủng hộ từ nhiều bên, nhưng cũng có một số ý kiến hiểu chưa đúng, chưa đủ nên bày tỏ lo lắng. Lo lắng thứ nhất là tiến độ giảm tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn có lẽ đang quá gấp. Khi đó, dòng vốn tín dụng trung dài hạn bị thắt chặt quá mạnh sẽ đẩy thị trường bất động sản vào khó khăn và từ đó gây ảnh hưởng tiêu cực đến toàn bộ nền kinh tế, giống như giai đoạn 2009-2012. Lo lắng thứ hai là việc sử dụng các mức ngưỡng quy mô khoản vay phục vụ nhu cầu đời sống để xác định hệ số rủi ro là chưa chính xác. Sẽ hợp lý hơn khi cách thức phân nhóm căn cứ vào mục tiêu khoản vay thay cho quy mô khoản vay như trong dự thảo.
Tuy nhiên, khi nhìn nhận khách quan và kỹ lưỡng hơn, có thể thấy những điều chỉnh và tiến độ triển khai điều chỉnh trong dự thảo là có cơ sở.
Trước hết đối với mục tiêu tiếp tục giảm tỷ lệ dùng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn về mức 30% vào giữa năm 2021 hoặc 2022. Để đánh giá tính hợp lý cần căn cứ vào số liệu ngành ngân hàng thực tế hiện nay và mức thông lệ trên thế giới. Theo số liệu mới nhất được NHNN công bố, tỷ lệ nguồn vốn cho vay trung dài hạn đến hết tháng 2/2019 của khối NHTMNN là 31.12% và của khối NHTMCP là 32.4% (còn khá xa so với mức trần là 40% hiện nay). Như vậy mức mục tiêu xuống 30% trong hơn 2 hoặc 3 năm tới không phải là con số quá xa vời. Khó khăn có thể xảy ra đối với một số ngân hàng có hoạt động cho vay trung dài hạn lớn, nhưng trên tổng thể thị trường thì đây là mục tiêu khả thi, và vì vậy mức tác động được dự báo trong tầm kiểm soát.
Không những vậy, dự thảo cũng đưa ra 2 phương án điều chỉnh với các lộ trình khác nhau. Phương án 1 giảm theo chu kỳ mỗi năm giảm 5%. Cụ thể đến hết ngày 30/06/2020 vẫn giữ mức tối đa 40%, đến hết ngày 30/6/2021 tối đa 35% và từ 01/7/2021 tối đa 30%. Phương án 2 giảm theo chu kỳ mỗi năm giảm 3%. Cụ thể đến hết ngày 30/6/2020 vẫn giữ mức tối đa 40%, đến hết ngày 30/6/2021 tối đa 37%, đến hết ngày 30/6/2022 tối đa 34%; và từ 01/7/2022 tối đa 30%. Theo đó, việc điều chỉnh giảm được thực hiện theo lộ trình và mức giảm 3%/năm có lẽ không phải mức vô lý.
Thứ hai, việc hạn chế hơn NHTM cho vay trung dài hạn cần được nhìn nhận là động lực để Việt Nam phát triển mạnh mẽ hơn thị trường vốn, khuyến khích các doanh nghiệp tìm kiếm nguồn vốn trên thị trường chứng khoán, từ đó khắc phục hiện tượng mất cân bằng trong hệ thống tài chính. Hiện nay, hệ thống ngân hàng chiếm đến 68% tổng tài sản toàn hệ thống tài chính và đang đảm nhận nhiệm vụ chính trong cung ứng vốn trung dài hạn cho nền kinh tế (chức năng lẽ ra thuộc về thị trường vốn), khi mà tỷ trọng tín dụng trung dài hạn của hệ thống các TCTD vẫn ở mức 50.6% (cuối năm 2018). Trong khi đó, khu vực trái phiếu doanh nghiệp Việt Nam đang còn nhỏ bé với giá trị vốn hóa đến cuối năm 2018 chỉ đạt 8.57% GDP thấp hơn nhiều so với Thái Lan là 21.33% GDP, Malaysia 46.3% GDP. Tình trạng mất cân đối này khiến hệ thống tài chính Việt Nam luôn bị các định chế quốc tế như IMF, WB đánh giá kém về tính lành mạnh và tiềm ẩn rủi ro liên quan đến thanh khoản hệ thống ngân hàng. Vấn đề này càng đáng lo lắng hơn khi từ năm 2016 giá nhà đất liên tục tăng cao và sốt đất diễn ra tại một số khu vực. Cần nói thêm rằng tình trạng khủng hoảng thị trường BĐS Việt Nam kéo theo bất ổn trong khu vực ngân hàng và cả nền kinh tế giai đoạn 2009-2012 có nguyên nhân lớn là do bong bóng BĐS đã không được ngăn chặn kịp thời ngay từ đầu.
Khi nguồn vốn tín dụng ngân hàng bị hạn chế hơn sẽ là động lực thúc đẩy các doanh nghiệp tìm đến nguồn vốn trên thị trường chứng khoán, từ khu vực tư nhân. Điều này một mặt sẽ khuyến khích thị trường chứng khoán phát triển, mặt khác giảm rủi ro cho khu vực ngân hàng. Đặc biệt, nhiều nghiên cứu các nước tương đồng với Việt Nam cho thấy mức độ giám sát và áp lực minh bạch hóa hoạt động, tuân thủ quy định trên thị trường chứng khoán đối với doanh nghiệp vay vốn là tốt hơn so với áp lực từ việc vay vốn ngân hàng.
Với những động lực từ cả phía cầu đẩy (nguồn vốn trung - dài hạn của hệ thống ngân hàng hạn chế hơn) và phía cung kéo (thị trường TPDN thuận lợi hơn), tình trạng mất cân đối trong hệ thống tài chính Việt Nam lâu nay kỳ vọng sẽ được khắc phục. Điều này không những mang lại lợi ích cho tổng thể hệ thống tài chính, cả các ngân hàng, thị trường chứng khoán và bản thân các doanh nghiệp cũng sẽ có môi trường hoạt động minh bạch, ổn định và lành mạnh hơn.
Thứ ba việc đưa quy định về áp mức rủi ro 150% đối với khoản vay cá nhân phục vụ nhu cầu đời sống có dư nợ trên 3 tỷ đồng có thể chưa thực sự hợp lý với tất cả khoản vay liên quan đến BĐS nhưng là bước tiến so với quy định trước đây.
Thông tư 36 trước đây có quy định toàn bộ các khoản vay kinh doanh BĐS (gồm cả cho vay mua nhà ở) đều áp dụng hệ số rủi ro 200%, trừ khi đó là cho vay tiêu dùng; dẫn đến hiện tượng các khoản cho vay mua nhà, sửa và chữa nhà để bán, cho thuê… với mục đích sinh lời đều được các NHTM đưa vào cho vay tiêu dùng, phản ảnh không đúng bản chất rủi ro của nó, và khiến chính sách điều tiết tín dụng tiêu dùng bị méo mó.
Ngược lại, dự thảo sửa Thông tư 36 quy định giới hạn khoản cho vay cá nhân để khách hàng mua nhà mà tổng dư nợ gốc dưới 1.5 tỷ đồng, mua nhà ở xã hội, mua nhà ở theo các chương trình, dự án hỗ trợ của Chính phủ hoặc khoản vay để phục vụ hoạt động kinh doanh được bảo đảm bằng nhà ở, quyền sử dụng đất, công trình xây dựng gắn với quyền sử dụng đất của bên vay được áp dụng hệ số rủi ro 50%, mức hệ số rủi ro 100% đối với các khoản vay có nợ gốc từ 1.5 tỷ đồng đến 3 tỷ đồng; cũng giúp phản ánh đúng hơn chủ trương chính sách của Chính phủ, NHNN nhằm khuyến khích, hỗ trợ người dân mua nhà ở, nhà xã hội (đối tượng có nhu cầu thực, nhu cầu thiết yếu và đang là phân khúc thiếu nguồn cung). Theo đó, có thể thấy các mức ngưỡng áp dụng rủi ro đã được phân tầng nhằm tác động tốt hơn, điều chỉnh tốt hơn đến thị trường, giúp đối tượng thụ hưởng chính sách được hưởng lợi nhiều hơn. Đây là điểm tích cực của quy định sửa đổi so với trước đây.
Bên cạnh đó, cần đánh giá chính xác hơn về mức ngưỡng 3 tỷ đồng. Theo nguyên tắc các ngân hàng chỉ cho vay mua nhà với tỷ lệ cho vay tối đa là 70% giá trị hợp đồng mua BĐS. Theo đó với mức ngưỡng 3 tỷ đồng giá trị gốc của khoản vay thì tương ứng giá trị nhà sẽ ở mức 4.2 - 4.5 tỷ đồng. Đây có lẽ là con số khá hợp lý so với giá nhà trung bình hiện nay tại Việt Nam, cũng như mức thu nhập của người dân Việt Nam và đối tượng mua BĐS này. Cuối cùng, phạm vi của Thông tư này có phạm vi tác động không lớn đến thị trường bất động sản, vì chỉ áp dụng đối với NHTM gặp khó khăn về tài chính trong giai đoạn sáp nhập, hợp nhất chưa đáp ứng chuẩn Basel II (trong khi những NHTM đã đáp ứng Basel II sẽ thực hiện theo Thông tư 41).
Kể từ năm 2020, các tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài sẽ áp dụng quy định tỷ lệ an toàn vốn theo quy định tại Thông tư số 41; theo đó, hệ số rủi ro của khoản cho vay bảo đảm bằng bất động sản, khoản cho vay thế chấp nhà sẽ phản ánh chính xác mức độ rủi ro của khoản vay (30%, 40%, 50%; 60%; 70%; 80%; 100%; 160%; 200%) phụ thuộc vào đặc điểm, cấu trúc của khoản vay như: Tỷ lệ bảo đảm của khoản vay (LTV), tỷ lệ thu nhập của khách hàng (DSC), mục đích sử dụng vốn vay. Theo đó, sẽ phản ánh chính xác hơn mức độ rủi ro của khoản vay lĩnh vực bất động sản và giúp NHNN kiểm soát tốt hơn thanh khoản, mức độ rủi ro của hệ thống ngân hàng.
Như vậy nếu nhìn nhận khách quan, có thể thấy những điểm bổ sung chỉnh sửa trong dự thảo Thông tư 36 về cơ bản là tích cực hơn, phù hợp với xu hướng thị trường và là hành động cần thiết để đảm bảo thị trường BĐS, ngành ngân hàng và rộng hơn là cả nền kinh tế vận hành lành mạnh, phòng ngừa rủi ro. Bên cạnh đó, trong quá trình hoàn thiện dự thảo, NHNN và các bộ, ngành liên quan nên lưu ý thêm 2 điểm sau để Thông tư sửa đổi đạt được chất lượng cao hơn.
Thứ nhất là mức ngưỡng dư nợ gốc trên 3 tỷ đồng áp dụng hệ số rủi ro 150% nên được tính toán kỹ lưỡng hơn, để có thể tiếp tục phân nhóm mạnh hơn nữa đối với nhóm khoản vay áp dụng mức rủi ro 150% (thí dụ, có những khoản vay áp dụng hệ số rủi ro 125% thay vì tất cả phân khúc này đều là 150%).
Thứ hai, Bộ Xây dựng cần sớm nghiên cứu và ban hành quy định tiêu chí phân loại sản phẩm bất động sản để NHNN xây dựng chỉ tiêu kiểm soát tín dụng BĐS phù hợp (BĐS cao cấp/trung cấp/thấp cấp; BĐS nhà ở/khu công nghiệp/nghỉ dưỡng; kinh doanh BĐS sơ cấp/thứ cấp…); hoàn thiện các quy định của pháp luật nhằm hạn chế tối đa việc vi phạm quy định pháp luật của chủ đầu tư dự án BĐS, tránh ảnh hướng tới chất lượng tín dụng, uy tín của ngân hàng cho vay.
FILI
