Mặt bằng bán lẻ nhà phố thất thế so với trung tâm thương mại

Khảo sát của chúng tôi, sau hai đợt Covid-19, giá thuê nhà phố mặt tiền tại TP HCM đang ở chu kỳ điều chỉnh sâu. Nhiều căn nhà mặt phố trước đây bán buôn nhộn nhịp nay bị bỏ trống, đóng cửa, treo biển bán hoặc cho thuê. Riêng giá thuê được chào mức giảm phổ biến 15-25% trong khi mốc rớt mạnh nhất 30-40% so với cùng kỳ năm 2019. Đây cũng là mức giảm kỷ lục do tác động của đại dịch đến thị trường mặt bằng bán lẻ nhà phố mặt tiền tại Sài Gòn.

Trong khi đó, mức giảm giá thuê mặt bằng kinh doanh tại các trung tâm thương mại cũng ghi nhận tỷ lệ lớn 30-50% song chỉ ưu đãi tùy theo ngành nghề bị ảnh hưởng và chỉ áp dụng cho thời điểm giãn cách xã hội. Mức giảm giá này được xem là khoản hỗ trợ từ phía chủ đầu tư, không được tính vào mức giá chào thuê.

Điểm khác biệt giữa 2 loại mặt bằng kinh doanh cho thuê này là sau khi các đợt dịch được kiểm soát trong nước, đà giảm giá thuê của nhà mặt phố vẫn chưa dừng lại, trong khi mặt bằng bán lẻ tại các trung tâm mua sắm bắt đầu sàng lọc, thu hẹp mức hỗ trợ giá thuê. Theo đánh giá của chuyên gia, mặt bằng bán lẻ nhà phố đang thất thế so với trung tâm thương mại.

Trao đổi với chúng tôi, bà Võ Thị Khánh Trang, Trưởng bộ phận Nghiên cứu thị trường Savills Việt Nam xác nhận, tốc độ giảm giá thuê của trung tâm thương mại chậm hơn so với nhà phố sau đợt Covid-19 thứ hai.

Một căn nhà phố mặt tiền đường Đồng Khởi, quận 1, TP HCM treo biển giảm giá thuê 40%. Ảnh:Vũ Lê.

Trung tâm thương mại được xem là một điểm đến có mọi thứ để mua sắm, đáp ứng được nhu cầu của đại đa số người tiêu dùng hơn. Ví dụ, một gia đình đi mua sắm sẽ ưu tiên dành thời gian đến trung tâm thương mại vì đáp ứng được nhu cầu của mọi thành viên trong khi một điểm bán lẻ là mặt bằng nhà phố khó có thể đáp ứng được nhu cầu đa dạng này. Lưu lượng (dòng người di chuyển) trong một trung tâm thương mại luôn đông đúc hơn mặt bằng nhà phố cũng khiến cho cơ hội kinh doanh ở những điểm mua sắm tập trung lớn hơn.

Đôi lúc doanh thu của nhà bán lẻ tại trung tâm thương mại không được tốt nhưng mật độ dòng người đến điểm mua sắm này đông có thể giúp nhà bán lẻ quảng bá thương hiệu, tăng độ nhận diện và có nhiều cơ hội tiếp cận người tiêu dùng hơn. Trong khi đó, mặt bằng kinh doanh nhà phố suốt mùa dịch đang mất điểm vì không có giá trị nhận diện thương hiệu cao.

Bà Trang nhận định, nhà phố mặt tiền thường cho thuê nguyên căn trong khi chỉ có tầng trệt tối ưu hóa được hoạt động kinh doanh, diện tích sàn của tầng trệt thường khá nhỏ, cũng trở thành một điểm yếu so với đối thủ là các trung tâm thương mại quy mô lớn. Khách thuê nhà phố thường kinh doanh cửa hàng tiện ích, mua nhanh và rời đi nhanh, không có nhiều không gian cho các hoạt động trải nghiệm, tận hưởng dịch vụ như các trung tâm thương mại. Đây cũng là hạn chế của mặt bằng kinh doanh nhà phố.

Cạnh tranh về giá giữa trung tâm thương mại và nhà phố mặt tiền đã diễn ra trong thời gian qua và trong cuộc đua lấy lòng khách thuê, nhà mặt phố yếu thế hơn trung tâm mua sắm.

Trước đây, trong điều kiện thị trường tốt, nhiều chuỗi bán lẻ từng chọn thuê cả mặt bằng nhà phố lẫn trung tâm thương mại để kinh doanh với sự bù lỗ lẫn nhau. Thế nhưng, trong giai đoạn dịch bệnh, hoạt động bán buôn trở nên khó khăn hơn, đòi hỏi vị trí tiếp cận nhiều khách hàng với lưu lượng người mua sắm lớn hơn có thể khiến các nhà bán lẻ buộc phải chọn lựa cắt giảm mặt bằng nhà phố để dồn lực cho các trung tâm mua sắm lớn. Để cắt lỗ và duy trì sự hiện diện, các nhà bán lẻ có thể trả mặt bằng nhà phố để cân nhắc chiến lược mới.

Khi các đợt Covid-19 diễn ra, cả nhà mặt phố và trung tâm thương mại đều vấp phải làn sóng trả mặt bằng, chủ yếu là khách thuê kinh doanh ẩm thực và thời trang. Tuy nhiên, khách thuê nhà mặt phố có tiềm lực tài chính yếu hơn khách thuê trung tâm thương mại và chiến lược kinh doanh của họ thường không đủ tốt để vượt qua giai đoạn kinh doanh giảm sút này. Do đó, nhà mặt tiền bị bỏ trống ngày càng nhiều.

Mặt khác, do lưu lượng người đến trung tâm mua sắm cao hơn mặt bằng nhà phố nên cơ hội lấp đầy của trung tâm thương mại cũng lớn hơn và không chịu tác động trầm trọng như mặt bằng kinh doanh nhà phố.

Bà Trang phân tích thêm, mặc dù giá thuê nhà phố mặt tiền đang giảm sâu suốt 3 quý đầu năm nhưng động thái này chưa có tác động đáng kể đến giá trị của các căn nhà phố mặt tiền. Bởi giá thuê phản ánh khả năng khai thác và tính thương mại có thể thay đổi theo diễn biến của đại dịch. Trong khi đó, giá bán nhà phố mặt tiền phản ánh giá trị tài sản, phụ thuộc rất lớn vào vị trí và mức độ khan hiếm của sản phẩm cũng như chịu tác động bởi thị trường đầu tư tài sản hơn là khai thác tài sản.

Trong một thập niên trở lại đây, giá thuê nhà phố mặt tiền chỉ tăng chứ không giảm, thậm chí nhu cầu thuê nhà mặt phố có vị trí đắc địa luôn cao hơn nguồn cung. Tuy nhiên, đại dịch thúc đẩy mua sắm trực tuyến, làm thay đổi hành vi mua sắm của người dân khiến cho mặt bằng kinh doanh nhà phố tạm thời lép vế hơn các trung tâm mua sắm.

Hệ quả của phản ứng này là chiến lược kinh doanh cũ hoặc chạy theo đám đông đã không còn phù hợp trong giai đoạn Covid-19 trở nên khó đoán, đồng thời đòi hỏi chiến lược quản lý rủi ro tốt để vượt qua thách thức. "Thậm chí các nhà bán lẻ cần lường trước nhiều tình huống để sẵn sàng ứng phó với những kịch bản khác nhau nhằm hạn chế rủi ro xảy ra ở mức thấp nhất", đại diện Savills cho hay.