Giao dịch bất động sản phải thông qua sàn - vì sao?

22-11-2021 13:39:29+07:00
22/11/2021 13:39 2

Giao dịch bất động sản phải thông qua sàn - vì sao?

Đề cương Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) của Bộ Xây dựng có quy định bắt buộc các chủ đầu tư dự án bất động sản phải thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê mua, cho thuê nhà ở, công trình xây dựng thông qua sàn giao dịch (đến 80% số lượng sản phẩm). Cũng cần nhắc lại, một quy định tương tự đã từng có trong Luật Kinh doanh bất động sản 2006 để rồi bị bãi bỏ trong Luật Kinh doanh bất động sản 2014.

Việc bắt buộc các chủ đầu tư phải đưa sản phẩm lên sàn giao dịch là một “ý định xuyên suốt” nhằm kiểm soát tối đa và khai thác triệt để thị trường bất động sản. Ảnh: H.P

Sàn giao dịch bất động sản của ai?

Để hiểu nguồn cơn của việc hết đưa vào, đưa ra, rồi lại… đưa vào Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) điều khoản bắt buộc nói trên, có lẽ cần phải hiểu trước tiên sàn giao dịch BĐS mà đề cương luật đề cập là của ai, do ai điều hành, kiểm soát.

Rõ ràng nó không phải là 1.600 sàn giao dịch BĐS đủ loại, đủ kiểu hiện nay, hoàn toàn thuộc sở hữu tư nhân mà Bộ Xây dựng đã thống kê. Bởi theo Bộ Xây dựng thì hiện có nhiều vấn nạn liên quan đến việc thành lập và hoạt động của các sàn loại này.

Do đó, có khả năng trong tương lai sẽ có một vài nghị định của Chính phủ nhằm thành lập các sàn BĐS thuộc sở hữu nhà nước và do Nhà nước quản lý. Khả năng này được củng cố thêm khi Bộ Xây dựng cho rằng: “…Pháp luật hiện hành chưa có quy định về hệ thống mạng lưới sàn giao dịch BĐS do nhà nước trực tiếp quản lý”.

Cùng với “phong trào” thành lập (hoặc đề xuất thành lập) sàn giao dịch do Nhà nước trực tiếp quản lý (và sở hữu) cho một số loại hàng hóa khác, như sàn giao dịch nợ xấu hay sàn giao dịch trái phiếu doanh nghiệp, thì sẽ không mấy ngạc nhiên khi việc thông qua Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi sẽ nhanh chóng có một nghị định quy định việc thành lập (hệ thống mạng lưới) sàn giao dịch BĐS do Nhà nước trực tiếp quản lý (và sở hữu).

“Kiện toàn” các sàn tư nhân

BĐS không phải là một hàng hóa đặc thù, kém phổ thông như nợ xấu nên sàn giao dịch BĐS đã tồn tại từ lâu, và tất nhiên là thuộc tư nhân, ít “được” Nhà nước trực tiếp quản lý. Bởi vậy, cho dù sau này Nhà nước có cho ra đời các sàn giao dịch do Nhà nước trực tiếp quản lý thì cũng không thể lấy đó làm lý do để dẹp bỏ mọi sàn giao dịch tư nhân. Do đó, để nâng cao vị thế chi phối của các sàn nhà nước, sẽ cần phải có động thái pháp lý để thu hẹp hoạt động của các sàn tư nhân. Điều này sẽ được thực hiện thông qua đề xuất quy định siết chặt các điều kiện để thành lập và hoạt động của các sàn tư nhân.

Kinh nghiệm nhiều chục năm qua cho thấy ngành nào, lĩnh vực nào Nhà nước càng tìm cách độc quyền, thâu tóm, kiểm soát và chi phối, nhất là qua những doanh nghiệp hay cánh tay nối dài của Nhà nước, mà không thực chất vì quyền lợi của người dân và doanh nghiệp thì sớm muộn sẽ phải chứng kiến sự thất bại và cải cách, mở cửa sau đó.

Trong lúc chờ đợi sự ra đời các sàn giao dịch BĐS của Nhà nước thì việc “kiện toàn” các sàn tư nhân với các điều kiện ngặt nghèo, sao cho chỉ có một số lượng ít các sàn tư nhân có thể ra đời và hoạt động cũng là một điều nằm trong dự tính của nhà làm luật, bởi vì rõ ràng việc quản lý, điều khiển theo “định hướng” một số lượng ít – ví dụ một vài chục, sẽ là dễ dàng hơn nhiều so với quản lý 1.600 sàn như hiện nay.

Liệu có tốt hơn?

Các động thái trên một phần cũng xuất phát từ việc Bộ Xây dựng “bắt bệnh” rằng các sàn BĐS tư nhân hiện nay chính là nguồn gốc của các vấn nạn “ôm hàng”, “thổi giá” ăn chênh lệch, gây lũng đoạn thị trường. Trong khi đó, việc không quy định bắt buộc giao dịch phải thông qua sàn giao dịch BĐS đã tạo cơ sở cho việc hình thành những dự án ma, các vụ việc lừa đảo từ chủ đầu tư không tuân thủ quy định pháp luật.

Nhưng hậu quả có vẻ nghiêm trọng hơn là Nhà nước “gặp rất nhiều khó khăn, thậm chí không quản lý được thông tin về thị trường BĐS đúng với những gì đang diễn ra; thất thu thuế, thất thu ngân sách cho Nhà nước”. Đồng thời, việc không bắt buộc giao dịch BĐS phải đưa lên sàn – là một trong những nơi phải báo cáo về các giao dịch lớn, giao dịch đáng ngờ theo Luật Phòng chống rửa tiền – đã gây ra những khó khăn trong công tác thu thập thông tin, số liệu về các giao dịch trên thị trường bất động sản, không phù hợp với luật này….

Như vậy, có thể liên hệ những vấn đề trên để đưa ra một cái nhìn tổng quát rằng những người quản lý thực ra chỉ nhằm thuận lợi cho chính họ, theo đúng nguyên tắc “không quản được thì cấm”.

Những “lợi ích” mà doanh nghiệp và người dân có thể được hưởng, theo Bộ Xây dựng, từ việc “kiện toàn” các sàn giao dịch và buộc chủ đầu tư đưa sản phẩm lên sàn giao dịch như người tiêu dùng có một kênh tham khảo thông tin và một tổ chức chính thống để thẩm định, thẩm tra sản phẩm… chẳng qua cũng chỉ là để cho có vẻ “hài hòa” về lợi ích.

Bởi đơn giản nếu chỉ vì mục đích này thì tại sao Bộ Xây dựng không quy định các chủ đầu tư phải cung cấp thông tin sản phẩm và giao dịch trực tiếp cho bộ/sở/phòng xây dựng để nếu người tiêu dùng muốn tra thông tin thì sẽ ra ngay, tương tự như tra thông tin về quy hoạch sử dụng đất đai, thay vì cứ phải qua sàn?

Tóm lại, việc “kiện toàn” các sàn giao dịch hiện tại, khả năng thành lập các sàn giao dịch nhà nước, và việc bắt buộc các chủ đầu tư phải đưa sản phẩm lên sàn giao dịch là một “ý định xuyên suốt” nhằm kiểm soát tối đa và khai thác triệt để thị trường BĐS cả nước thông qua kiểm soát và điều khiển các sàn giao dịch với số lượng không còn nhiều sau “kiện toàn”, và càng thuận lợi hơn nếu có sự ra đời của các sàn giao dịch nhà nước.

Tuy nhiên, ý định này có thành hiện thực hay không và có kết quả tốt theo mong muốn hay không thì lại là chuyện khác. Kinh nghiệm nhiều chục năm qua cho thấy ngành nào, lĩnh vực nào Nhà nước càng tìm cách độc quyền, thâu tóm, kiểm soát và chi phối, nhất là qua những doanh nghiệp hay cánh tay nối dài của Nhà nước, mà không thực chất vì quyền lợi của người dân và doanh nghiệp thì sớm muộn sẽ phải chứng kiến sự thất bại và cải cách, mở cửa sau đó.

Châu Phan

TBKTSG

Tin cùng chuyên mục

vietstock
Thị trường nhà đất

Nghị định sửa đổi Nghị định 117 sẽ ngăn chặn “sốt” đất ảo?

26/01/2022 21:20

Điểm đáng chú ý của lần sửa đổi này là hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản tối thiểu sẽ có những thông tin về quy hoạch dự án, dự án đủ điều kiện được bán...

Điểm đáng chú ý của lần sửa đổi này là hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản tối...


vietstock
Thị trường nhà đất

Giá bất động sản TP Thủ Đức nóng 'bỏng tay' sau một năm

22/01/2022 09:17

Việc TP Thủ Đức được thành lập đã thúc đẩy giá bán bất động sản ở hàng loạt phân khúc ở khu vực này tăng rất nhanh trong một năm qua.

Việc TP Thủ Đức được thành lập đã thúc đẩy giá bán bất động sản ở hàng loạt phân khúc ở khu vực này...


vietstock
Thị trường nhà đất

20 tỉnh có nguy cơ 'sốt' đất sau đấu giá

22/01/2022 08:02

Tại cuộc họp báo ngày 21/1 của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, thời gian qua, sau khi TPHCM đấu giá đất ở Thủ Thiêm, Thủ tướng giao Bộ Xây dựng phối hợp với Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) đánh giá cụ thể tác động của vụ đấu giá đất cao bất thường đến thị trường bất động sản (BĐS).

Tại cuộc họp báo ngày 21/1 của Bộ Xây dựng, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và...


vietstock
Thị trường nhà đất

Tạo môi trường thông thoáng, nhưng không buông lỏng quản lý xây dựng

20/01/2022 15:32

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trao đổi về việc hoàn thiện pháp luật xây dựng nhằm tạo môi trường thuận lợi cho người dân và doanh nghiệp, nhưng vẫn đảm bảo quản lý nhà nước ở lĩnh vực này.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị trao đổi về việc hoàn thiện pháp luật xây dựng nhằm tạo môi...


vietstock
Thị trường nhà đất

Mang cái nhìn bất thường thì sẽ thành bất thường

20/01/2022 10:42

Đấu giá đất Thủ Thiêm gần đây với mức trúng đấu giá cao nhất lên tới 2,4 tỉ đồng/mét vuông được nhìn nhận trái chiều trong dư luận và kể cả giới chức. Bên cạnh những quan điểm ủng hộ và liệt kê ra một số cái lợi thu về, chủ yếu cho ngân sách nhà nước, cho TPHCM, cũng có không ít quan điểm nghi ngại, chỉ trích kết quả đấu giá này là bất thường.

Đấu giá đất Thủ Thiêm gần đây với mức trúng đấu giá cao nhất lên tới 2,4 tỉ đồng/mét vuông được...


vietstock
Thị trường nhà đất

Siết tín dụng BĐS có làm thị trường hết 'sốt nóng'?

18/01/2022 09:48

Theo nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS), việc ngân hàng nhà nước (NHNN) kiểm soát chặt chẽ tín dụng vào các lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro như đầu tư, kinh doanh BĐS trong năm 2022 sẽ góp phần ngăn chặn đầu cơ, lạm phát nhưng chưa thể "cắt" cơn sốt nóng của thị trường ngay được.

Theo nhiều chuyên gia bất động sản (BĐS), việc ngân hàng nhà nước (NHNN) kiểm soát chặt chẽ tín...


vietstock
Thị trường nhà đất

Qua thời 'gà đẻ trứng vàng', shophouse rơi vào cảnh ế ẩm, nhếch nhác

17/01/2022 16:25

Từng được xem "con gà đẻ trứng vàng" được "săn lùng" trên thị trường nhưng đến nay, nhiều dãy shophouse ở Hà Nội và TP HCM rơi vào cảnh ế ẩm, cho thuê giá rẻ hay có nơi bán "cắt lỗ" nhưng giao dịch vẫn khá èo uột, diện mạo nhếch nhác.

Từng được xem "con gà đẻ trứng vàng" được "săn lùng" trên thị trường nhưng đến nay, nhiều dãy...


vietstock
Thị trường nhà đất

Tây Nguyên sốt đất bất thường

17/01/2022 11:05

Các "cò đất" liên tục thông tin về những dự án còn trên giấy để đẩy giá đất lên cao khiến thị trường bất động sản ở Tây Nguyên sôi động bất thường.

Các "cò đất" liên tục thông tin về những dự án còn trên giấy để đẩy giá đất lên cao khiến thị...


vietstock
Thị trường nhà đất

Những bài toán cần giải cho nhà giá rẻ

16/01/2022 12:49

Kế hoạch phát triển 1 triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động tại TPHCM đang được xem là thiết thực và nhân văn, bắt đầu thu hút sự quan tâm của các doanh nghiệp. Nhưng vẫn có một số ý kiến cho rằng kế hoạch này chỉ xác định được tính khả thi khi giải quyết được hai bài toán cũ là quỹ đất và tốc độ phê duyệt dự án.

Kế hoạch phát triển 1 triệu ngôi nhà giá rẻ dành cho người lao động tại TPHCM đang được xem là...


vietstock
Thị trường nhà đất

Giá nhà đất 'neo cao' và... bất động

15/01/2022 08:12

Sau khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh đơn phương chấm dứt hợp đồng, không mua lô đất 3-12 Thủ Thiêm (TP.HCM), thì giá nhà đất ở khu vực này vẫn “neo” ở mức cao. Chỉ có điều, thị trường đang tê liệt, giao dịch xuống rất thấp.

Sau khi Tập đoàn Tân Hoàng Minh đơn phương chấm dứt hợp đồng, không mua lô đất 3-12 Thủ Thiêm...


×
vietstock logo
Về đầu trang