Dự thảo sửa đổi luật Đất đai: Chưa tránh được 'vừa đá bóng vừa thổi còi'

Dự thảo sửa đổi luật Đất đai: Chưa tránh được 'vừa đá bóng vừa thổi còi'

Sau khi Dự thảo luật Đất đai sửa đổi được công khai lấy ý kiến rộng rãi, nhiều chuyên gia đã thẳng thắn góp ý về quy định bảng giá đất, xác định giá đất…

Không thể áp dụng chung 1 bảng giá

Ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội Nhà thầu xây dựng Việt Nam, nêu Khoản 1, Điều 130 quy định về bảng giá đất: “Trong thời gian thực hiện bảng giá đất, khi giá đất phổ biến trên thị trường có biến động thì UBND cấp tỉnh điều chỉnh bảng giá đất cho phù hợp”.

Nhà nước không nên chỉ căn cứ vào giá đất thị trường để điều chỉnh bảng giá đất hàng năm. Lê Quân

Ông Hiệp cho rằng, Dự thảo luật Đất đai sửa đổi bỏ quy định về hệ thống khung giá đất và hệ số biến động 5 năm/lần và thay vào đó là quy định về bảng giá đất, điều chỉnh biến động mỗi năm/lần. Đây là điểm tiến bộ so với luật Đất đai hiện hành.

Tuy nhiên, cần xác định rõ như thế nào được cho là giá đất phổ biến trên thị trường có sự biến động để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất. Bởi lẽ, theo thực tế hiện nay, giá đất trên thị trường biến động từng ngày, xuất phát từ nhiều lý do, thậm chí là cố tình thổi giá. Vậy mà nhà nước xây dựng bảng giá đất và áp dụng sẽ tác động trực tiếp đến quyền lợi của người sử dụng đất.

Ông Hiệp cho rằng, nếu nhà nước chỉ căn cứ vào sự biến động giá đất trên thị trường để làm căn cứ điều chỉnh bảng giá đất trong năm thì bảng giá đất sẽ được điều chỉnh liên tục, dẫn đến thiếu tính ổn định, gây ra nhiều tranh cãi.

Theo ông Hiệp, việc xây dựng và sửa đổi bảng giá đất mỗi năm 1 lần là phù hợp, không nhất thiết phải thực hiện điều chỉnh trong năm đó nhằm giữ sự ổn định của bảng giá đất.

Về quy định thời điểm công bố công khai bảng giá đất vào ngày 1.1 hàng năm, ông Hiệp cho rằng cũng chưa phù hợp do ngày 1.1 là ngày nghỉ lễ mà nên công bố vào ngày làm việc đầu tiên của năm.

Không nên quy định dùng chung 1 bảng giá cho tất cả các mục đích sử dụng đất. Lê Quân

Về Khoản 3, Điều 131, quy định bảng giá đất được sử dụng để làm căn cứ trong các trường hợp: tính tiền sử dụng đất, tính tiền bồi thường. Ông Hiệp cho rằng, quy định sử dụng chung 1 bảng giá đất cho tất cả các mục đích là chưa phù hợp do giá trị quyền sử dụng đất và tiền bồi thường giải phóng mặt bằng là 2 khái niệm khác nhau. Việc tính giá đất khác nhau cần có quy định cụ thể chứ không thể áp dụng chung 1 bảng giá.

Bên cạnh đó, các trường hợp thu hồi đất với nhiều mục đích khác nhau thì giá đất thường không giống nhau. Đơn cử, thu hồi đất mục đích công ích có mức đền bù khác với đất thu hồi mục đích xây dựng khu đô thị.

“Giá đất áp dụng với từng mục đích, trường hợp khác nhau là khác nhau chứ không nên áp dụng chung một bảng giá cho tất cả các hình thức. Tuy Điều 131 có quy định về việc xây dựng giá đất cụ thể cho các trường hợp nhưng chưa xác định rõ ràng tiêu chí và cách thức xây dựng giá đất cho mỗi trường hợp là như thế nào”, ông Hiệp nêu.

Đồng thời, ông Hiệp đề xuất nên quy định cụ thể hơn nữa trong Dự thảo luật Đất đai sửa đổi về tiêu chí và cách thức xác định giá đất đối với các trường hợp sử dụng khác nhau để xây dựng bảng giá đất phù hợp, thống nhất áp dụng trên thực tế, đảm bảo công khai, minh bạch, cân bằng quyền lợi người sử dụng đất.

Chưa tránh được tình trạng “vừa đá bóng vừa thổi còi”

PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến, Phó chủ tịch Hội đồng Trường ĐH Luật Hà Nội có góp ý về Khoản 1, Điều 131 trong Dự thảo luật Đất đai sửa đổi rằng, cần làm rõ quy định cơ quan định giá đất cấp tỉnh là cơ quan nhà nước cụ thể nào: Phòng định giá đất của Sở TN-MT hay Sở Tài chính trong nội dung Khoản 1, Điều 131.

PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến cũng cho rằng, với nội dung quy định của Khoản 1, Điều 131 thì Dự thảo luật Đất đai sửa đổi vẫn chưa có sự đổi mới về cơ chế xác định giá đất cụ thể. Về cơ bản, quy định về xác định giá đất cụ thể vẫn kế thừa Khoản 3, Điều 114 của luật Đất đai năm 2013.

Trong khi đó, tổng kết thực tiễn gần 10 năm thi hành luật Đất đai 2013 cho thấy quy định về giá đất cụ thể là điểm không thành công của đạo luật này. Giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định được sử dụng làm căn cứ tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi nhà nước thu hồi đất theo Điều 61 và Điều 62 của luật Đất đai 2013 không nhận được sự đồng thuận của nhiều người bị thu hồi đất; tranh chấp, khiếu kiện liên quan đến giá bồi thường, hỗ trợ, tái định cư vẫn chiếm tỷ lệ cao do giá đất cụ thể được xác định thấp hơn giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường.

Dự thảo luật Đất đai sửa đổi chưa tránh được tình trạng "vừa đá bóng vừa thổi còi". Lê Quân

PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến cũng chỉ ra nguyên nhân là luật Đất đai 2013 đã trao cho UBND cấp tỉnh nhiều quyền: giao đất, cho thuê đất, công nhận quyền sử dụng đất; có quyền chuyển mục đích sử dụng đất; có quyền thu hồi đất và có quyền quyết định giá đất cụ thể làm căn cứ để tính bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cho người bị thu hồi đất… Điều này khó tránh khỏi tình trạng “vừa đá bóng, vừa thổi còi” trong thu hồi đất và xác định giá đất cụ thể để bồi thường cho người bị thu hồi đất.

“Hội đồng thẩm định giá quy định như Khoản 1 Điều 131 là chưa đảm bảo sự độc lập. Bởi với quy định như vậy thì chủ tịch UBND cấp tỉnh là chủ tịch hội đồng thẩm định giá; thành viên là đại diện của cơ quan, tổ chức có liên quan, tổ chức có chức năng tư vấn xác định giá đất. Nhìn vào thành phần của hội đồng thẩm định giá cho thấy phần lớn là đại diện của các cơ quan, tổ chức công. Chỉ có một cơ quan có hiểu biết chuyên sâu về xác định giá đất là tổ chức tư vấn xác định giá đất. Thông thường, một nguyên tắc chung của bất kỳ lại hội đồng nào là làm việc tập thể, quyết định theo đa số. Vậy với cơ cấu và thành phần nêu trên thì liệu có đảm bảo tính độc lập của Hội đồng thẩm định giá hay không?”, PGS-TS Nguyễn Quang Tuyến nêu.

Lê Quân

Thanh niên