Sổ 'đỏ', có cần không?

Sổ 'đỏ', có cần không?

Đương nhiên là cần. Nhưng cần hơn là phải hiểu đúng về sổ “đỏ” và vai trò của nó.

Sổ “đỏ” cũng được cấp cho người… không có đất

Kể từ Luật Đất đai 2013, cơ quan quản lý nhà nước chỉ cấp một mẫu sổ duy nhất cho cả nhà và đất là sổ “đỏ”. Sổ “đỏ” này cũng được cấp thay thế cho sổ nhà, là sổ “hồng” trước đây.

Gọi là sổ “đỏ” vì dòng chữ in tên của sổ có màu đỏ dù nền của bìa một sổ “đỏ” có màu hồng cánh sen. Nhưng quan trọng hơn, gọi là sổ “đỏ” là để thống nhất vì sổ này được cấp chung cho mọi trường hợp, đối với cả nhà và đất, và chỉ do một cơ quan quản lý là cơ quan tài nguyên và môi trường cấp.

Đặc biệt, theo quy định hiện tại, sổ “đỏ” được cấp có thể thuộc một trong các trường hợp sau đây.

Trong trường hợp đất được cấp sổ không có nhà ở và tài sản trên đất (công trình, rừng trồng hoặc cây lâu năm), người chủ đất được cấp sổ “đỏ” để chứng nhận quyền sử dụng đất.

Ngược lại, nếu trên đất có nhà ở và tài sản khác thì có thể xảy ra các tình huống sau. Nếu nhà ở và tài sản đó cũng thuộc quyền sở hữu của người chủ đất thì sổ “đỏ” được cấp đồng thời ghi nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản trên đất cho người đó. Tuy nhiên, nếu tài sản trên đất là của người khác (ví dụ như của người thuê đất) thì lúc này cơ quan quản lý sẽ phải cấp hai sổ “đỏ”. Một được cấp cho người chủ đất để ghi nhận quyền sử dụng đất của họ và một được cấp cho người có tài sản để xác nhận quyền sở hữu tài sản trên đất đó.

Như vậy, có thể có bốn loại sổ “đỏ” khác nhau được cấp trên thực tế. Và đặc biệt là, đối với trường hợp cấp sổ cuối cùng nêu ở trên, người được cấp sổ “đỏ” chỉ được xác nhận quyền sở hữu tài sản trên đất chứ không được chứng nhận quyền sử dụng đất vì quyền sử dụng đất là của người khác (ví dụ là của người cho thuê đất).

Sổ “đỏ” cho condotel

Mới đây, Nghị định 10/2023/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung một số điều của các nghị định hướng dẫn thi hành Luật Đất đai đã bổ sung quy định về trình tự, thủ tục đăng ký và cấp sổ “đỏ” cho người mua công trình xây dựng trong các dự án kinh doanh bất động sản không phải dự án phát triển nhà ở. Quy định này hé mở cơ hội được cấp sổ “đỏ” đối với condotel.

Tuy nhiên, cần phải lưu ý rằng, các dự án condotel đang bị “ách” hiện nay là các dự án xây dựng trên đất kinh doanh, thương mại và được sử dụng có thời hạn (phổ biến là 50 năm) chứ không phải trên đất ở, được sử dụng ổn định lâu dài.

Theo quy định của Luật Đất đai được đề cập ở trên, công trình trong các dự án kinh doanh không phải là nhà ở như condotel, officetel… cũng là đối tượng được cấp sổ “đỏ”. Hay nói cách khác, quy định về cấp sổ “đỏ” cho các loại công trình này thật ra đã tồn tại lâu nay.

Và sổ “đỏ” được cấp trong trường hợp này chỉ nhằm để ghi nhận quyền sở hữu công trình trên đất chứ không ghi nhận quyền sử dụng đất bên dưới. Giả sử trong trường hợp việc chuyển quyền sử dụng đất xảy ra thì người mua condotel, officetel… cũng chỉ được ghi nhận quyền sử dụng đất thương mại, dịch vụ và được sử dụng có thời hạn.

Việc ghi nhận quyền sử dụng đất ở và được sử dụng ổn định lâu dài trong trường hợp này chỉ có thể diễn ra nếu như mục đích sử dụng đất của dự án được cơ quan có thẩm quyền cho phép thay đổi. Và đáng lưu ý hơn, nếu được chuyển mục đích trong trường hợp đó, chủ dự án phải nộp thêm một khoản tiền sử dụng đất khá lớn. Rất có thể, thông qua hợp đồng, nghĩa vụ này được chuyển giao cho người mua condotel, officetel… chứ không phải chủ dự án đầu tư.

Cho nên, quy định của Nghị định 10/2023/NĐ-CP không phải là quy định mở đường để condotel hay officetel được cấp sổ “đỏ” mà có chăng đó chỉ là những hướng dẫn về mặt thủ tục để triển khai thực hiện trên thực tế. Để thị trường các sản phẩm bất động sản không phải là nhà ở được xây dựng trên những diện tích đất không phải là đất ở được khơi thông, vẫn cần nhiều hơn thế các quy định về việc tạo dựng chính sách cởi mở đối với một số lượng lớn sản phẩm đang tồn đọng này.

Trương Trọng Hiểu (Trường Đại học Kinh tế - Luật, ĐHQG TPHCM)

TBKTSG