TPHCM: Căn hộ cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường trong năm 2024
TPHCM: Căn hộ cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường trong năm 2024
Chỉ 4 dự án được phép huy động vốn trong năm 2024 và đều là dự án hạng sang, với giá sơ cấp bình quân 9.4 tỷ đồng/căn hộ. Chủ tịch HoREA cho hay, lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TPHCM. Sau căn hộ bình dân thì đến lượt căn hộ trung cấp cũng đã phải biến mất trong năm nay.
Hiệp hội bất động sản TPHCM (HoREA) mới đây công bố báo cáo sơ nét về tình hình bất động sản trên địa bàn trong 11 tháng đầu năm. Trong đó ghi nhận chỉ 4 dự án trên địa bàn TPHCM được phép huy động vốn và toàn bộ đều là phân khúc cao cấp, mức giá sơ cấp (do chủ đầu tư đăng ký giá nhà với Sở Xây dựng) bình quân 9.4 tỷ đồng/căn, và giá thực tế khi bán ra thị trường sẽ còn cao hơn.
Trước thực trạng này, ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA nhận định đây là lần đầu tiên phân khúc nhà ở cao cấp chiếm lĩnh toàn bộ thị trường bất động sản TPHCM. Ở thời điểm này, không còn nguồn cung mới về nhà ở trung cấp, bình dân ra thị trường, càng làm cho cơ cấu sản phẩm nhà ở trên thị trường bất động sản thành phố thêm “méo mó”, chưa đáp ứng nhu cầu nhà ở thực của đông đảo người có thu nhập trung bình, người thu nhập thấp đô thị và thị trường phát triển thiếu bền vững, thiếu an toàn và chưa lành mạnh.
Hệ quả là, cơ cấu sản phẩm nhà ở trong “mô hình kim tự tháp nhà ở” TPHCM trong 11 tháng đầu năm 2024 tiếp tục tình trạng mất cân đối nghiêm trọng như “kim tự tháp” bị lộn ngược đầu kể từ năm 2020 cho đến nay. Đại diện HoREA lý giải, năm 2020 nhà ở bình dân có 163 căn chiếm 1%, nhưng sau đó thì không còn nhà ở bình dân; năm 2020 nhà ở cao cấp chiếm 71%, năm 2021 chiếm 72%, năm 2022 chiếm 78%, năm 2023 chiếm 69% và 11 tháng đầu năm 2024 chiếm 100% số lượng nhà ở trên thị trường.
|
Bảng thống kê 4 dự án được phép huy động vốn trong năm
 |
Số liệu của Sở Xây dựng TPHCM, 11 tháng đầu năm 2024 có 12 dự án nhà ở (trong đó có 1 dự án nhà ở xã hội) được chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư, gồm 6 dự án do Sở Kế hoạch Đầu tư giải quyết và 6 dự án do UBND TP. Thủ Đức giải quyết nhờ cơ chế phân cấp, ủy quyền.
Với 6 dự án ở Thủ Đức, khảo sát cho thấy như Metro Star (1.4 ngàn căn) định hình là phân khúc cao cấp, khu căn hộ Điền Phước Thành (2 ngàn căn, tên thương mại MT Eastmark City) đang được bán với giá 55-65 triệu đồng/m2; khu nhà ở thấp tầng Thăng Long (phường Trường Thạnh) với 36 căn nhà ở thấp tầng cũng không phải là “điểm với” của phân khúc trung cấp hay bình dân; khu nhà ở chung cư Phú Hữu của CTCP Thành phố Xanh cũng thuộc cao cấp; khu nhà ở ấp Ích Thạnh, phường Trường Thạnh của CTCP Đầu tư An Khải Hưng chưa rõ phân khúc.
6 dự án do Sở Kế hoạch và Đầu tư giải quyết chỉ có duy nhất 1 dự án nhà ở xã hội Lê Thành - Tân Kiên, tuy đã động thổ vào cuối tháng 8/2024 nhưng vẫn chưa có giấp phép xây dựng do UBND huyện Bình Chánh chưa phê duyệt quy hoạch 1/500. Với 5 dự án còn lại như khu nhà ở Đông Quang (Dong Quang Town) của CTCP Dệt kim Đông Quang ở quận 12 được đồn đoán với giá gần 7 tỷ đồng/căn.
Ngoài 4 dự án được cấp phép bán, nhiều dự án khác tại thị trường TPHCM tranh thủ bung hàng trong năm nay đều là căn hộ hạng sang. Masteri Grand View từ 100 triệu đồng/m2, King Crown Infinity 97-125 triệu đồng/m2, Citi Grand trên 50 triệu đồng/m2, Fiato Uptown khoảng 55 triệu đồng/m2, The Aurora Phú Mỹ Hưng từ 75 triệu đồng/m2, The Siamese Towers từ 5,500 USD/m2…
Một dự án tại Nhà Bè được phép mở bán trong năm 2024, mức giá rumor trên thị trường xoay quanh 70 triệu đồng/m2.
|
Báo cáo thị trường bất động sản 11 tháng đầu năm của một số đơn vị như DKRA hay DXS-FERI cho biết nguồn cung các dự án ở TPHCM chủ yếu đến từ dự án hạng A (cao cấp), tập trung ở Đông với mặt bằng giá neo ở mức cao, phổ biến từ 80-140 triệu đồng/m2.
Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS) cho rằng ở khu vực trung tâm hai thành phố lớn sẽ khó xuất hiện nhà ở vừa túi tiền. Một mặt do biên lợi nhuận phân khúc này thấp hơn phân khúc cao cấp. Tính toán của các nhà phát triển dự án cho thấy với biên lợi nhuận chỉ khoảng 10-15%, chỉ cần tồn đọng 1-2 năm hoặc bán chậm 1-2 năm là nhà phát triển sẽ lỗ.
Thực trạng này đang diễn ra ở một số dự án chủ đầu tư hoàn cọc cho người mua khi quá trình triển khai chậm trong bối cảnh giá đất mỗi ngày một tăng, Gem Riverside của Đất Xanh (DXG) là một case study điển hình cho thấy điều này.
Quỹ đất trung tâm ngày càng hiếm, mật độ dân cư đông, thời gian di chuyển trở thành vấn nạn cho người dân. Các dự án trong đại đô thị tích hợp loạt hạ tầng, tiện ích cho cư dân, cộng với chi phí đầu vào, nhất là giá đất khiến giá không thể vừa túi tiền.
Các dự án cao cấp mang lại biên lợi nhuận cao nhưng cũng không khó bán. VARS phân tích, bởi nhu cầu để ở lẫn đầu tư rất lớn, từ nhóm người có thu nhập cao đang không ngừng gia tăng, làn sóng đầu tư nước ngoài cũng như Việt kiều. Có những người sẵn sàng trả thêm chênh lệch để sở hữu những sản phẩm giới hạn, cao cấp nhất trong dự án không ít. Điều này khiến phân khúc vừa túi tiền trở nên kém hấp dẫn trong mắt nhà phát triển dự án.
