Luật Đất đai 2024: Những lưu ý về đất mua không giấy tờ trước 01/07/2014

11/02/2025 14:02

11-02-2025 14:02:00+07:00

Luật Đất đai 2024 đã đưa ra những quy định chi tiết nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (QSDĐ), quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (sổ đỏ) đối với các trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ không có giấy tờ trước ngày 01/07/2014. Những quy định này giúp người dân hợp thức hóa quyền sử dụng đất, đảm bảo quyền lợi hợp pháp và ổn định trong việc sử dụng đất đai.

Mở rộng thời hạn sử dụng đất được xem xét cấp sổ đỏ

So với Luật Đất đai 2013, Luật Đất đai 2024 đã mở rộng thời hạn sử dụng đất không có giấy tờ được xem xét cấp sổ đỏ. Cụ thể, Luật Đất đai 2013 chia thời điểm sử dụng đất thành hai mốc thời gian như sau: Trước ngày 15/10/1993 và từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2004. Đến nay, tại Điều 138 Luật Đất đai 2024 mở rộng thời điểm công nhận quyền sử dụng đất thành 03 mốc thời gian như sau: Trước ngày 18/12/1980, từ 18/12/1980 đến trước 15/10/1993 và từ 15/10/1993 đến trước 01/07/2014.

Qua đó, tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc hợp thức hóa QSDĐ, đặc biệt là những trường hợp đã sử dụng đất trong giai đoạn gần đây nhưng chưa có giấy tờ hợp pháp.

Thủ tục cấp sổ đỏ đối với trường hợp nhận chuyển nhượng QSDĐ chưa có giấy trước 01/07/2014

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 42 Nghị định số: 101/2024/NĐ-CP ngày 29/07/2024 của Chính phủ quy định về điều tra cơ bản về đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai thì:

“1. Các trường hợp sử dụng đất sau đây do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định của pháp luật nhưng có chữ ký của các bên liên quan mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật Đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, trừ trường hợp giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại điểm d khoản 1 Điều 28 của Nghị định này:

a) Sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 đối với trường hợp không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 của Luật Đất đai”.

Theo đó, người dân nhận chuyển nhượng QSDĐ chưa có sổ đỏ trước ngày 01/7/2014 khi thực hiện thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ không cần phải cung cấp hợp đồng, văn bản chuyển nhượng QSDĐ, tuy nhiên vẫn đảm bảo các điều kiện chung để được cấp giấy đất như đất không tranh chấp, sử dụng ổn định,…

Nhìn chung, quy định này mang tính nhân văn và linh hoạt nhằm giải quyết tình trạng mua bán đất chưa được cấp giấy xảy ra phổ biến từ trước 01/7/2014. Qua đó, góp phần hợp pháp hóa QSDĐ của người nhận chuyển nhượng, bảo vệ quyền lợi của người dân đã giao dịch mua bán nhưng chưa thể hoàn tất thủ tục theo quy định cũ, đồng thời đơn giản hóa thủ tục cấp giấy chứng nhận QSDĐ, tạo điều kiện thuận lợi cho người dân ổn định cuộc sống và sản xuất.

Hồ sơ thực hiện thủ tục đăng ký đất đai lần đầu, người dân cần chuẩn bị:

- Đơn đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 04/ĐK

- Mảnh trích đo bản đồ địa chính thửa đất (nếu có)

- Chứng từ đã thực hiện nghĩa vụ tài chính, giấy tờ liên quan đến việc miễn, giảm nghĩa vụ tài chính về đất đai, tài sản gắn liền với đất (nếu có)

- Giấy ủy quyền trong trường hợp ủy quyền cho người khác thực hiện thủ tục

Ngoài các giấy tờ nêu trên, tùy thuộc vào từng trường hợp cụ thể mà người dân cần chuẩn bị giấy tờ chứng minh.

Ví dụ: Trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất chưa được cấp Giấy chứng nhận thì bổ sung Giấy tờ về việc nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật. Hoặc văn bản xác định các thành viên có chung quyền sử dụng đất của hộ gia đình đang sử dụng đất đối với trường hợp hộ gia đình đang sử dụng đất.

Ảnh minh họa

Lưu ý về miễn tiền sử dụng đất

Theo khoản 5 Điều 138 Luật Đất đai 2024 quy định hộ gia đình, cá nhân thuộc đối tượng được giao đất nông nghiệp đã sử dụng đất ở hoặc đất phi nông nghiệp trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ, có đăng ký thường trú tại địa phương thuộc vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn hoặc đặc biệt khó khăn và được UBND cấp xã xác nhận không có tranh chấp, sẽ được cấp sổ đỏ và không phải nộp tiền sử dụng đất. Điều này nhằm hỗ trợ những người dân ở vùng khó khăn có thể hợp thức hóa quyền sử dụng đất mà không phải chịu gánh nặng tài chính.

Tuy nhiên, cần lưu ý rằng việc miễn tiền sử dụng đất không đồng nghĩa với việc miễn toàn bộ các khoản phí liên quan. Người sử dụng đất vẫn phải nộp các khoản phí như: lệ phí trước bạ, phí thẩm định hồ sơ và lệ phí cấp sổ đỏ theo quy định. Điều này đảm bảo rằng quá trình cấp giấy chứng nhận QSDĐ được thực hiện đúng quy trình và công bằng cho tất cả bên liên quan.

Như vậy, Luật Đất đai 2024 đã tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người dân trong việc cấp sổ đỏ cho đất mua trước ngày 01/07/2014 mà không có giấy tờ. Việc hiểu rõ và tuân thủ các quy định của Luật Đất đai sẽ giúp người dân đảm bảo quyền lợi hợp pháp của mình, đồng thời đóng góp vào sự phát triển bền vững của xã hội.

ThS.LS. Huỳnh Thị Mỹ Hằng (Công ty Luật Anh Sĩ)

FILI

- 13:00 11/02/2025