Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đâu?

Thị trường bất động sản Việt Nam đang ở đâu?

“Trước ngày 02/05/2014, thị trường bất động sản (BĐS) cực kỳ sáng. Sau khi có sự kiện hạ đặt giàn khoan, thị trường BĐS đã có “cú sốc” và điều chỉnh cực lớn”, ông Trần Kim Chung, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương nhận định.

* Sắp có những thay đổi quan trọng cho gói 30,000 tỷ

* TS Lê Xuân Nghĩa luận bàn về nợ xấu bất động sản

Ông Trần Kim Chung: Trước ngày 02/05/2014, thị trường bất động sản (BĐS) cực kỳ sáng.

Tại sao lại như vậy? Ông Chung cho rằng tất cả các chỉ số kinh tế và chỉ số luồng tiền trước 01/05 đều thịnh vượng. Điển hình là chỉ số chứng khoán đã vượt qua 600 điểm; nguồn tiền ngân hàng vào thị trường BĐS đã tăng hơn 30% từ 200 lên 268 ngàn tỷ đồng; tiền từ kiều hối đã vượt qua mức 10 tỷ USD, nguồn tiền trong dân đã quay lại thị trường; hiện tượng chênh lệch giá mua đã xuất hiện và các dự án đã bán được sản phẩm (kể cả dự án trầm lắng rất lâu).

Nhưng sau sự kiện đặt giàn khoan tại biển Đông, thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh cùng với đặc tính người Việt Nam là phòng thủ, tiền vẫn vậy nhưng không mua nữa thì lập tức thị trường BĐS gặp khó khăn.

Hai nguồn tiền cho thị trường BĐS

Theo ông Chung, có hai nguồn tiền chính chảy vào thị trường BĐS hiện này là nguồn tiền thực và nguồn tiền phái sinh.

Đối với nguồn tiền thực, 5 kênh sau đây sẽ chi phối và tác động lớn lên BĐS.

Thứ nhất, tiền từ kênh ngân hàng chảy vào thị trường thông qua việc giảm lãi suất cho vay, thậm chí gói 30,000 tỷ đồng cho vay với lãi suất còn thấp hơn năm 2006. Như vậy, về mặt nguyên tắc thì ngân hàng không đóng băng với các dự án BĐS nữa và việc liên tục mở rộng các gói hỗ trợ đang rất rõ ràng.

Thứ hai, nguồn tiền quan trọng hơn, đó là từ FDI. Sự khác biệt lớn của dòng vốn FDI trong năm nay so với hai năm trước chính là tiền chảy vào BĐS tăng lên rõ rệt. Các nhà đầu tư nước ngoài đang mua mạnh các dự án BĐS tại Việt Nam khi mà việc phê duyệt phát triển thêm dự án mới không được thông qua.

Thứ ba, nguồn tiền đầu tư công (chiếm 1/9 GDP) đã đạt được mục đích ban đầu cho nên việc điều chỉnh giải ngân tiếp là hoàn toàn thiết thực.

Thứ tư, Việt Nam là nước thứ 7 trên thế giới về nhận kiều hối và tâm lý người Việt khi mang tiền về chủ yếu là mua BĐS nên điều này mang lại dòng vốn mới cho BĐS.

Thứ năm, khi kinh tế vĩ mô ổn định, tiền từ nước ngoài vào, thị trường không xuống nữa, nguồn tiền trong dân lập tức vận hạnh vào thị trường BĐS.

Đối với nguồn tiền phái sinh, đầu tiên, nguồn tiền rõ nhất là từ thị trường chứng khoán. Theo đó, ngay khi chỉ số vượt 600 điểm, một lượng tiền lớn chốt lời đã chảy sang BĐS và biểu hiện của việc này là xuất hiện tiền chênh trong giá mua tại Hà Nội.

Tiếp đến, nguồn tiền từ xử lý nợ quá hạn (sau khi xử lý được thì nhu cầu mua là tất yếu).

Cuối cùng là nguồn tiền ở dạng tiềm năng từ hệ thống tái thế chấp, tiết kiệm.

Rủi ro lớn nhất dành cho thị trường BĐS

Với những nguồn tiền trên, ông Chung cho rằng rủi ro lớn nhất, hiện hữu nhất trong thị trường BĐS hiện nay vẫn là rủi ro về đối tác.

Theo đó, cùng với sự suy giảm của thị trường, các đối tác trong thị trường BĐS nói riêng luôn tìm ẩn những khó khăn “ẩn mình”. “Nghĩa là những người đang bàn bạc làm ăn với chúng ta, tình hình tài chính thế nào thực sự rất khó nắm bắt”, ông Chung nhấn mạnh.

Hệ quả của việc này là làm cho chính người đầu tư mất tiền, mất cơ hội hay mất rất nhiều thời gian để xác minh xem đối tác của mình tốt hay không tốt.

Rủi ro thứ hai chính là bất ổn tình hình kinh tế khu vực, đặc biệt là biển Đông. Vì đến thời điểm này, do chưa làm chủ được tình hình, chưa có đối sách cụ thể cho nên đây được xem là rủi ro tiềm ẩn.

Thứ ba, rủi ro không lớn nhưng vẫn có thể xảy ra đó là tình hình kinh tế thế giới có những vấn đề mà nhà đầu tư trong nước không thể lường trước được.

Trước những vẫn đề đó, ông Chung cho rằng lối ra duy nhất cho thị trường BĐS Việt Nam hiện nay chính là tạo ra luồng giao dịch cho những sản phẩm giá rẻ.

Nguyên nhân vì ở phân khúc này vẫn tiềm tàng những nhu cầu thực, khả năng thanh toán thực, giá trị thực.

Thêm vào đó, đối với nhà cung cấp, khi được hỗ trợ về mặt pháp lý (cho phép xây căn hộ diện tích nhỏ), họ hoàn toàn có thể xây dựng ở những khu vực mật độ dân cư ít.

Cuối cùng chính là tâm lý xã hội, độ hài lòng về chỗ ở mà phân khúc thị trường này mang lại.

Tóm lại, ông Chung cho rằng, BĐS được tạo nên bởi vị trí (ở đâu), vị trí (tiếp cận nó như thế nào) và vị trí (đời sống kinh tế xã hội ở đấy ra sao). Điều này có nghĩa là sản phẩm giá trị thấp sẽ là lời giải cho thị trường BĐS hiện nay.

Sanh Tín ghi