Rủi ro pháp lý khiến nguồn cung nhà ở giảm kỷ lục

Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) vừa công bố danh sách các nút thắt pháp lý đã và đang đe dọa thị trường nhà ở, làm teo tóp rổ hàng, đẩy thị trường đến tình trạng khan hiếm sản phẩm. Đây là một trong những nguyên nhân khiến giá bất động sản bị đội lên rất cao bất chấp Covid-19.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho biết, những rủi ro pháp lý đã đóng băng nguồn cung nhà ở nhiều năm liền, đặc biệt sự sa sút sản lượng nhà ở trong năm 2020 trong bối cảnh đại dịch diễn biến phức tạp càng làm trầm trọng thêm khó khăn của thị trường này.

Theo dữ liệu của nhiều đơn vị khảo sát và Sở Xây dựng TP HCM, sản lượng nhà ở toàn thành phố năm 2020 giảm gần 60% so với 2019, đồng thời cũng là mức thấp kỷ lục trong nửa thập niên qua. Điều đáng quan ngại nhất chính là sản lượng nhà giá rẻ - loại nhà vừa với túi tiền của đại đa số người dân, chỉ còn chiếm 1% rổ hàng trong bối cảnh giá nhà vẫn leo thang bất thường. Ông Châu chỉ ra 7 điểm nghẽn pháp lý đã phong tỏa nguồn cung nhà ở thời gian qua.

Thứ nhất, vướng mắc về thực hiện thủ tục Quyết định chủ trương đầu tư đối với dự án đầu tư, dự án nhà ở có quỹ đất hỗn hợp. Thứ hai, vướng mắc do quy định dự án phải có 100% đất ở thì mới được chỉ định chủ đầu tư (quy định tại Khoản 2 Điều 22 và Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở).

Thị trường nhà ở phía Đông TP HCM. Ảnh: Hữu Khoa.

Thứ ba, vướng mắc trong việc xử lý các thửa đất thuộc diện Nhà nước quản lý nằm xen kẽ trong dự án. Thứ tư, vướng mắc với các dự án đã có Quyết định chủ trương đầu tư, nhưng "nhà đầu tư" không thể trình duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, do nhà đầu tư không được coi là chủ đầu tư.

Thứ năm, vướng mắc về công tác xác định giá đất dự án, thẩm định giá đất để tính tiền sử dụng đất và cấp giấy chứng nhận (sổ hồng) cho chủ đầu tư dự án nhà ở và người mua nhà bị kéo dài, thường mất trên dưới 3 năm.

Thứ sáu, vướng mắc do cơ quan có thẩm quyền yêu cầu doanh nghiệp phải nộp tiền sử dụng đất dự án nhà ở, thì mới được công nhận chủ đầu tư, được cấp Giấy phép xây dựng. Trong khi đó, Luật Đất đai, Luật Xây dựng và Luật Kinh doanh bất động sản chỉ yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất dự án trước khi bán sản phẩm hoặc xin cấp giấy chứng nhận (sổ đỏ), chứ không yêu cầu phải nộp tiền sử dụng đất rồi mới được khởi công xây dựng.

Thứ bảy, vướng mắc trong xử lý chuyển tiếp đối với các dự án đầu tư, dự án nhà ở sử dụng quỹ đất có nguồn gốc đất công, do sắp xếp lại trụ sở làm việc, di dời nhà xưởng ô nhiễm (quy định tại Nghị định 167 được Chính phủ ban hành năm 2017).

Ông Châu đánh giá, về lý thuyết, một số vướng mắc đã được giải quyết thông qua một số Văn bản Luật và Nghị định của Chính phủ vào cuối năm 2020 nhưng vẫn cần thêm thời gian để đi vào cuộc sống trong năm 2021.

Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cho rằng nguyên nhân bắt nguồn từ sự thiếu đồng bộ, thiếu tính liên thông của một số quy phạm pháp luật, như Trung ương đã nhận định điểm nghẽn thể chế pháp luật là một trong 3 điểm nghẽn của nền kinh tế.

Một nguyên nhân nữa là do nhận thức của cán bộ công chức nhà nước trong quá trình thực thi pháp luật. Chẳng hạn như trong thời gian qua, tại TP HCM bị ách tắc, vướng về quy trình thủ tục đầu tư xây dựng đối với dự án nhà ở thương mại, thì các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương khác vẫn thực hiện bình thường, không vướng.

Ngoài ra, ông Châu cũng bày tỏ quan ngại hiện nay TP HCM vẫn chưa xây dựng được "quy trình thủ tục đầu tư xây dựng" phù hợp đối với dự án nhà ở thương mại, dự án nhà ở xã hội. Một trong những phân khúc nhà ở cho người có thu nhập thấp đang phải gồng gánh nhiều thủ tục tương tự như nhà ở thương mại là điều bất hợp lý cần phải được tháo gỡ.