Chuyên gia nói gì về nguồn cung chung cư và lãi suất thời gian tới?

29/03/2024 07:32

29-03-2024 07:32:00+07:00

Chuyên gia Kinh tế trưởng DXS cho rằng nguồn cung chung cư tại TPHCM sắp tới nhiều khả năng sẽ tiếp tục khan hiếm.

Các diễn giả tại hội thảo VPBankS Talk#3. Ảnh: Tử Kính

Hà Nội thiếu hụt nguồn cung chung cư vì đâu?

Ngày 27/03, tại hội thảo VPBankS Talk#3 chủ đề “Chọn danh mục, đón sóng lớn”, ông Phạm Anh Khôi – Kinh tế trưởng CTCP Dịch vụ Bất động sản Đất Xanh (HOSE: DXS) cho biết hiện thị trường bất động sản đã có nhiều giao dịch hơn và đa phần ở phân khúc chung cư. Tại TPHCM, phân khúc 3 tỷ đồng trở xuống được giao dịch tốt. Tại Hà Nội, khu vực trung tâm và vùng ven có thể nói đang có những cơn sốt nhỏ.

“Có thể nói giá nhiều sản phẩm thay đổi theo ngày. Mới hôm trước sang đến hôm sau vào đặt cọc thì giá đã thay đổi”, ông Khôi nói.

Bên cạnh đó, thị trường tại Hải Phòng gần đây cũng có sự thay đổi đáng kể, lượng giao dịch tốt. Khoảng 3 tháng trở lại, dòng tiền đổ về hai thị trường miền Bắc này đang gây áp lực do nguồn cung hầu như không đủ đáp ứng nhu cầu.

Việc Hà Nội đang thiếu hụt nguồn cung là điều khá bất ngờ, ông Khôi chia sẻ, do khu vực này hầu như chưa bao giờ phải lo lắng về nguồn cung, đặc biệt là chung cư. Có hai điểm có thể giải thích việc này.

Thứ nhất, cách đây khoảng 10 năm, giá nhà chung cư tại TPHCM rẻ hơn so với Hà Nội. Trong vòng 10 năm sau đó, nguồn cung tại Hà Nội đã liên tục tăng nhưng đến các năm 2020, 2021 thì hầu như các quỹ đất lớn mà có thể phát triển dự án tại trung tâm và các vùng ven đã hết.

Điểm thứ hai, phần lớn thị trường tại Hà Nội đến từ các chủ đầu tư nhỏ lẻ. Mặc dù người ta hay nói Vingroup là một chủ đầu rất lớn tại đây nhưng phải đến trên 60% nguồn cung là từ các chủ đầu tư nhỏ, chỉ phát triển một hoặc hai dự án.

Và do thị trường ngày càng khó khăn hơn đối với chủ đầu tư nhỏ trong vấn đề về pháp lý, quỹ đất và đặc biệt khả năng thương lượng giá trị xây dựng của các chủ đầu tư này sẽ không được như những chủ đầu tư lớn, làm chi phí đầu vào tăng cao. Chính vì vậy, các chủ đầu tư nhỏ lẻ ngày càng khó “ra hàng” hơn đã làm Hà Nội đối mặt với tình trạng như hiện tại.

Trong khi đó thị trường TPHCM những năm qua không có nhiều việc để làm, nên nhiều khi phải ra Hà Nội mới có hàng để bán. Vị chuyên gia đánh giá nguồn cung của TPHCM đã, đang và sẽ tiếp tục khan hiếm trong thời gian sắp tới, nếu có thì sẽ ở phân khúc trung hoặc cao cấp hoặc siêu cao cấp. Tuy nhiên, thị trường vùng ven như Bình Dương, Đồng Nai và sắp tới là Long An lại đang phát triển tốt nhiều quỹ đất, xây dựng nhiều dự án lớn.

Kinh tế trưởng DXS ông Phạm Anh Khôi. Nguồn: Ảnh chụp màn hình

Ông Nguyễn Hoàng Đức – Trưởng Phòng Tài chính CTCP Tập đoàn Đất Xanh (HOSE: DXG) – cho biết nguồn cung cả TPHCM lẫn Hà Nội đang “tắc” trong 1 – 2 năm nay chủ yếu do pháp lý, đặc biệt ở khâu xác định tiền sử dụng đất ở các dự án chung cư. Và cho đến nay đã có những bộ luật được Nhà nước ban hành đồng bộ, đặc biệt Luật đất đai sửa đổi cùng các thông tư hướng dẫn.

“Với hành lang pháp lý như vậy thì không có lý do gì nguồn cung tại TPHCM hay Hà Nội không chạy được, không tăng trưởng được kể từ sau 01/07/2024”, ông Đức nêu quan điểm.

Nói về mặt bằng giá của TPHCM, theo ông Khôi, đương nhiên nếu so với Hồng Kông, Singapore thì vẫn còn rẻ nhưng nếu so với thu nhập bình quân của Việt Nam thì đang rất cao.

Tuy nhiên, chuyên gia DXS lưu ý rằng mỗi năm có khoảng 1 triệu hộ gia đình được tạo mới ở Việt Nam, sẽ cần ít nhất 1 triệu đơn vị nhà ở nhưng cả nước có chưa đến 60 nghìn đơn vị nhà ở mới được xây dựng bởi các chủ đầu tư. Trong khi tại khu vực trung tâm TPHCM chỉ có khoảng 1 ngàn sản phẩm mới, như vậy có nghĩa 1 ngàn sản phẩm này chỉ có thể phục vụ cho nhóm 1 ngàn người có thu nhập cao và rất cao. Do đó, nếu so với khả năng chi trả của 1 ngàn người có thu nhập rất cao thì không phải là vấn đề lớn.

Lãi suất có thể sẽ giảm thêm

Thời điểm 2022 – 2023, lãi suất tiền gửi cao cộng với biên độ khiến lãi suất người mua nhà phải trả lên đến 13 – 14%/năm. Tuy nhiên, lãi suất đã giảm rất nhiều trong 2 quý cuối năm 2023, tác động tích cực đến lãi suất cho vay. Ông Đức nhận định thời gian tới, mặt bằng lãi suất có thể tiếp tục giảm nhưng sẽ khó để giảm sâu.

Liên quan về trái phiếu, quan điểm của ông Đức cho rằng những gì xấu nhất đã qua. Đồng thời đánh giá cao chủ trương của Chính phủ cũng như Ngân hàng Nhà nước (NHNN) trong việc tiếp tục gia hạn Thông tư 02 nhằm xem xét kéo dài tái cấu trúc các trái phiếu đã phát hành.

Việc phát hành trái phiếu của các doanh nghiệp bất động sản trong thời gian tới cũng sẽ ở mức chừng mực và sẽ khó có đột biến, có thể nguồn đáo hạn và phát hành sẽ cân bằng nhau, đâu đó cũng sẽ có sự tăng trưởng nhất định.

Ngoài trái phiếu, NHNN đã giao chỉ tiêu về tăng trưởng tín dụng ngay từ đầu năm để các Ngân hàng Thương mại (NHTM) có thể chủ động phân bổ vốn cho doanh nghiệp bất động sản có dự án tốt, pháp lý đầy đủ, giá bán hợp lý và phù hợp với nhu cầu thị trường.

Như bên DXG, theo ông Đức, mới đây đạt thỏa thuận với một NHTM qua đó có thể huy động số tiền 4.7 ngàn tỷ đồng cho các dự án ở TPHCM. Vị Trưởng phòng Tài chính DXG nhận định đây là một trong các nguồn lực mà các tổ chức sẽ có thể nghĩ đến để thay thế cho việc phát hành trái phiếu trong năm 2024.

Chỉ sợ không tuyển kịp người

Khi được hỏi về thời điểm nào công ty môi giới sẽ tuyển lại người, ông Khôi cho biết tùy thuộc vào việc khi nào chủ đầu tư có hàng trở lại. Tại thời điểm này, sự lo lắng không còn là thị trường giảm, khách hàng cắt lỗ hay mất việc làm bởi các vấn đề đã xuống đáy, không còn gì để lo. Điều cần lo là làm sao để có người để bán hàng. Đối với một đơn vị môi giới điều quan trọng nhất là hàng, khi nào có hàng thì khi đó có người.

“Nếu như cuối năm nay chủ đầu tư rục rịch ra hàng, chúng tôi chỉ sợ không tuyển kịp người. Như vừa rồi khá bất ngờ tại Hà Nội, một loạt chủ đầu tư nhỏ có hàng trở lại. Họ yêu cầu chúng tôi tuyển lại nhưng bán vẫn không kịp do tuyển không được người”, chuyên gia chia sẻ.

Kinh tế trưởng DXS kỳ vọng các sản phẩm của chủ đầu tư đáp ứng về mặt pháp lý bởi khách hàng đang rất quan tâm đến vấn đề này và phải chuẩn chỉnh, đủ quy trình thì môi giới mới dám đưa đến cho khách hàng. Đồng thời giá bán phải hợp lý và chủ đầu tư không được “ngáo giá”.

“Nếu chủ đầu tư đưa mức giá sai ngay từ đầu có thể làm cả dự án đó đứng trong vòng vài năm. Nhưng nếu đưa mức giá đúng thì có thể bán rất nhanh chóng”, vị chuyên gia khẳng định cũng như hy vọng trong thời gian sắp tới lãi suất sẽ giảm hơn nữa do lãi suất thực mà khách hàng đang phải thanh toán còn khá cao.

Tuy nhiên, ông Khôi cho biết không quá lo lắng về nhu cầu do người mua luôn luôn sẵn sàng nếu có sản phẩm đủ pháp lý, giá cả phải chăng và lãi suất không quá cao.

Các chủ đầu tư và cả khách hàng hiện nay đang cần những đơn vị phân phối mang tính chuyên nghiệp do phần lớn chưa có thương hiệu nên việc bán qua các sàn môi giới lớn là rất có lợi cho các chủ đầu tư này cũng như cho khách hàng trong việc nhận diện thương hiệu.

Về triển vọng DXG, ông Đức chia sẻ trong năm 2023 gần như không bán được hàng nhưng năm 2024 lại nhận thấy sự quay trở lại việc phê duyệt thủ tục pháp lý các dự án, đặc biệt tại TPHCM và Hà Nội.

Trong năm nay, dự án gần sân bay Long Thành, Gem Sky World sẽ được triển khai lại. Dự án này có khoảng 4,000 căn thì DXG đã bán được đâu đó 60% và trong giai đoạn 2024 – 2025 sẽ triển khai nốt các phân khu còn lại, đồng thời xây dựng hoàn thiện các hạ tầng xã hội theo đúng cam kết với UBND tỉnh.

Bên cạnh đó, dự án DatXanhhomes Riverside được DXG mua năm 2018 nhưng đang bị vướng một số pháp lý liên quan đến một số thủ tục. May mắn đến năm 2022 đã chạy được một số thủ tục liên quan đến quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận chủ trương đầu tư.

“Đến cuối năm 2023, đầu năm 2024, chúng tôi đã nhận được chấp thuận phê duyệt giá đất cho tiền sử dụng đất bổ sung cho dự án này. Chúng tôi đang lên kế hoạch bán hàng và cố gắng mở bán vào quý 3/2024”, ông Đức nói.