CEO MerryCom: Ngành bán lẻ trong kỷ nguyên mới tác động mạnh xu hướng phát triển bất động sản trong nước
Nhiều chuyên gia cho rằng, thị trường bất động sản (BĐS) bán lẻ sẽ tăng trưởng mạnh trong năm 2025, đưa ngành vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ và dài hạn. Tuy nhiên, các doanh nghiệp trong ngành cần nỗ lực và làm mới mình, có sự thích nghi rõ rệt trong kỷ nguyên mới.
Theo dự báo của Bộ Công Thương, quy mô ngành bán lẻ Việt Nam có thể tăng lên 350 tỷ USD vào năm 2025, đóng góp 59% tổng ngân sách quốc nội. Từ đây, thị trường BĐS bán lẻ cao cấp tại Việt Nam cũng được kỳ vọng bước vào giai đoạn phát triển mạnh mẽ, mang tiềm năng tăng trưởng trong dài hạn.
Tuy nhiên, theo báo cáo hồi tháng 9/2024 của Savills, thị trường này vẫn sẽ còn một số thách thức, do hiện tại mặt bằng bán vẫn còn khiêm tốn cả về quy mô, chất lượng và trải nghiệm. Tổng diện tích mặt bằng bán lẻ tại Việt Nam, đặc biệt là các trung tâm thương mại cao cấp, vẫn còn tương đối khiêm tốn so với các nước trong khu vực như Thái Lan, Singapore, Malaysia...
Bên cạnh đó, thực trạng cho thấy, vẫn còn rất nhiều mặt bằng đẹp đang “ế” khách tại các tỉnh thành lớn như TP.HCM. Nhân dịp trò chuyện với chúng tôi, bà Lê Huỳnh Phi - CEO CTCP Merry Commercial (MerryCom), đơn vị đang vận hành sàn thương mại Merry Plaza - đã chia sẻ về tình hình ngành, lý do các mặt bằng đắc địa vắng bóng khách thuê, cũng như triển vọng về tiềm năng phát triển BĐS bán lẻ trong kỷ nguyên vươn mình của Việt Nam.
Được biết, bà Lê Huỳnh Phi có 15 năm kinh nghiệm trong ngành Bán lẻ, với 6 năm quản lý BĐS Thương Mại Bán Lẻ & Văn Phòng. Trong đó, hơn 7 năm nghiên cứu, làm việc cho các thị trường bán lẻ hàng đầu tại khu vực Đông Nam Á và các tổ chức đầu ngành như Central Group, Parkson, Savills, Vingroup… với các dự án tiêu biểu như Landmark 81, Parkson/Uniqlo Đồng Khởi, Thiso Mall Sala...
*Xin bà cho biết, hiện MerryCom đang vận hành các trung tâm thương mại (TTTM) nào và cách để duy trì tỉ lệ lấp đầy trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng lớn?
CEO Lê Huỳnh Phi: Hiện MerryCom đang mở rộng đầu tư và vận hành các sàn thương mại thuộc 12 dự án BĐS nhà ở, khu đô thị, phức hợp với tổng diện tích hơn 70,000m2. Trong tháng 12/2024, MerryCom đã khánh thành 2 TTTM với thương hiệu Merry Plaza, bao gồm Merry Plaza tại SG Mia (tỉ lệ lấp đầy 86%), Merry Plaza Moonlight Residence (tỉ lệ lấp đầy 92%).
Dù là đơn vị mới trong ngành, MerryCom có những lợi thế quan trọng như sở hữu và vận hành các TTTM/Khối đế thương mại tại các khu cư dân có mật độ lấp đầy cao, vị trí đắc địa; nhờ đó, thu hút được lượng khách mua sắm tiêu dùng, bao gồm cư dân trong khu đô thị và khu vực lận cận.
Bên cạnh đó, MerryCom có đội ngũ nhân sự dày dạn kinh nghiệm có thế mạnh là am hiểu thị trường bán lẻ, văn phòng. MerryCom đã xây dựng các chính sách cho thuê, hợp tác, đầu tư… linh hoạt nhằm giải quyết nhu cầu đặc thù cho từng khách thuê và đồng hành cùng khách hàng.
Chúng tôi đặt mục tiêu phát triển 314,000 m2 diện tích cho thuê đến năm 2030.
*Thực tế là đang có rất nhiều mặt bằng đẹp tại TPHCM “ế khách”. Vậy tình hình các TTTM thì sao?
CEO Lê Huỳnh Phi: “Ế khách” đa số là các mặt bằng cho thuê từ cá nhân, với các lý do chủ quan, không có tính chất chuyên nghiệp hay kế hoạch lâu dài.
Theo nhận định chung, nhu cầu về diện tích thuê để kinh doanh đang chịu ảnh hưởng từ xu hướng kinh tế chung: sự thu hẹp kinh doanh của một số thương hiệu sau COVID-19, xu hướng kinh doanh online bùng nổ… Tuy nhiên, tình hình đang dần phục hồi.
Theo thống kê của CBRE, các nhà bán lẻ xây dựng lại niềm tin, mở rộng hoạt động, cùng với các TTTM mở mới là sự hiện diện của các thương hiệu mới, nhãn hàng mở rộng mặt bằng, diện tích lấp đầy trung bình được cải thiện - tăng từ 93% lên 94%. Trong 9 tháng đầu năm 2024, mặt bằng bán lẻ được cho thuê mới đạt 87,000m2, cao nhất trong 3 năm gần đây. Các TTTM vị trí ngoài trung tâm mở mới đều được lấp đầy gần như 100%, dẫn đến tỷ lệ trống trung bình toàn thị trường ở cả khu vực trung tâm và ngoài trung tâm xấp xỉ bằng nhau, chỉ ở mức 5-6%.
* Đâu là biện pháp một TTTM nên áp dụng để hỗ trợ đối tác thuê sàn trong bối cảnh kinh tế khó khăn? MerryCom đã làm thế nào?
CEO Lê Huỳnh Phi:Các TTTM cung cấp mặt bằng phục vụ bán lẻ nên có những chính sách hỗ trợ về mặt quảng bá thương hiệu cho khách thuê, đồng hành với những khó khăn cùng khách thuê bằng các hình thức hợp tác đa dạng và linh hoạt hơn thay vì hình thức cho thuê mặt bằng truyền thống. Những chính sách này cũng đã được Merry Plaza áp dụng từ đầu năm 2024.
Bên cạnh chính sách hỗ trợ khách thuê, đây cũng là thời điểm các TTTM thể hiện năng lực thích nghi với tình hình và thị trường trong nước. Các TTTM lớn như Aeon, Takashimaya, Vincom… vẫn kiên trì đi theo lộ trình phát triển đã được lên kế hoạch “phủ sóng” từ trước, chủ động điều chỉnh cho thuê hỗn hợp, ưu tiên sự ổn định trong kinh doanh, lựa chọn khách thuê là các thương hiệu uy tín, có kế hoạch phát triển ổn định, định vị khách thuê thích ứng nhạy bén với tình hình.
Kết quả là sự tăng trưởng ổn định của các đơn vị cho thuê mặt bằng chuyên nghiệp. Chỉ riêng năm 2024, nhiều TTTM đã được khai trương: Merry Plaza Saigon Mia, Merry Plaza Moonlight Residence, Parc Mall, Central Premium Mall, Vincom Grand Park, Vincom Plaza Bắc Giang, Go! Mall Hà Nam, Aeon Mall Huế, Diamond Plaza Lê Văn Lương… và sự trở lại với quy mô lớn như Lotte Center Hà Nội, Vincom Plaza 3/2… Hầu hết đều khai trương với tỉ lệ lấp đầy ấn tượng, vượt kỳ vọng, trong bối cảnh được cho là thách thức như hiện nay.
*Xu hướng thương mại điện tử (TMĐT) lên ngôi, cũng như các hình thức bán hàng mới (livestream) đang tỏ ra hiệu quả. Mảng cho thuê TTTM có gặp phải thách thức lớn?
CEO Lê Huỳnh Phi: Ở đây cần bàn đến 3 hình thức kinh doanh khác nhau: TMĐT (online), bán lẻ truyền thống (thuê mặt bằng để kinh doanh), đơn vị cho thuê mặt bằng - như TTTM MerryPlaza.
Thương mại trực tuyến sẽ chiếm 21% tổng giao dịch mua bán lẻ dự kiến vào năm 2025. Tỷ lệ này sẽ tiếp tục tăng lên 22.6% vào năm 2027 (theo Statista). Trong bối cảnh này, hình thức thương mại offline gặp phải một số thách thức và cần điểu chỉnh để đáp ứng đúng nhu cầu khách hàng.
Ngành bán lẻ chuyên nghiệp cần tự tin nhìn nhận rằng: mỗi loại hình kinh doanh đều có ưu - nhược điểm riêng, phục vụ cho các nhu cầu khác nhau của khách hàng. Nhiều loại hình sẽ mang lại thêm lựa chọn cho người tiêu dùng. TMĐT hay hình thức livestream bổ sung thêm kênh bán hàng, giải quyết một số vấn đề mà kênh offline chưa giải quyết tốt: chi phi bán hàng thấp, giải quyết vấn đề tồn kho, các sản phẩm giá rẻ, bộ sưu tập qua mùa… Điều này cũng phản ánh sự bùng nổ của TMĐT do sự gia tăng về thâm nhập và tính tiện lợi của internet.
Tuy vậy, hình thức kinh doanh truyền thống (offline) vẫn có thể làm tốt nhiệm vụ, mang đến cho khách hàng trải nghiệm thực tế sản phẩm, không gian mua sắm, cảm xúc thương hiệu…
*MerryCom dự tính đối mặt với thách thức ấy như thế nào?
CEO Lê Huỳnh Phi: Làm tốt những gì cần làm. MerryPlaza không chỉ là nơi “bán hàng” uy tín, được đảm bảo về mặt chất lượng, hợp pháp bởi sự quản lý chuyên nghiệp từ đầu vào mà còn là nơi được thiết kế quan tâm đến giá trị tinh thần khi tạo không gian kết nối, giao lưu, giải trí, trải nghiệm…
Ví dụ đơn giản: dù thanh toán hóa đơn của một nhà hàng uy tín là cùng giá tiền, nhưng việc nhận thức ăn từ shipper so với thưởng thức và được phục vụ món ăn tại không gian được bài trí kết hợp âm nhạc, mùi hương, phong cách đặc trưng thương hiệu là 2 trải nghiệm hoàn toàn khác nhau.
MerryCom vẫn có tiềm năng phát triển tốt vì cung cấp mặt bằng cho các ngành nghề khác nhau và theo kịp xu hướng xã hội. Mô hình Merry Plaza phục vụ khách thuê F&B, siêu thị, các ngành tiện ích giáo dục, y tế, sức khỏe… đáp ứng cư dân và các khách thuê văn phòng, bao gồm cả các bên đang kinh doanh TMĐT. Thực tế, MerryCom đã triển khai hợp tác với thương hiệu co-working space, đang ở bước cuối cùng cho việc khai trương mô hình này tại các Merry Plaza. Với khách thuê kinh doanh online, MerryCom cũng đang đàm phán với các khách thuê mới cần mặt bằng làm văn phòng, kho bãi, studio livestream quy mô lớn.
*Xin hãy cho dự đoán về sự thay đổi trong hành vi tiêu dùng (mua sắm phi tiền mặt, online…) sẽ tác động thế nào đến các loại hình bán lẻ trong 2-3 năm tới?
CEO Lê Huỳnh Phi: Ngành bán lẻ là một trong những yếu tố đóng góp chính cho cỗ máy kinh tế toàn cầu, với hàng triệu doanh nghiệp cung cấp hàng hóa và dịch vụ và hàng tỷ người tiêu dùng có nhu cầu. Các giao dịch diễn ra thông qua nhiều kênh phân phối khác nhau trên nhiều ngành công nghiệp ngày càng phát triển, chẳng hạn như thực phẩm, xe cộ, quần áo và đồ điện tử… Nói cách khác, khách hàng ngành này có nhu cầu đa dạng, phong phú, thay đổi nhanh.
Trong kỷ nguyên mới, sẽ có một số yếu tố gây ảnh hưởng đáng kể.
Đầu tiên là sự ảnh hưởng từ smartphone và internet. Đại dịch năm 2020 đã thúc đẩy mạnh doanh số bán hàng trực tuyến, phạm vi mua sắm không dừng lại trong nước mà quốc tế cũng dễ dàng hơn.
Điện thoại thông minh đã nổi lên như một thiết bị mua sắm trực tuyến trên toàn cầu, với 73% số người được hỏi ở Mỹ sử dụng smartphone để mua sắm. Ở Trung Quốc, con số là 92%, trong khi ở Ấn Độ là 88% (theo Oberlo). Hành vi này cho thấy sự dịch chuyển dần tỉ lệ mua sắm từ offline sang online, đồng thời thúc đẩy sự phát triển các sản phẩm điện tử, công nghệ, kênh truyền thông, mạng xã hội.
Thứ 2 là trí tuệ nhân tạo (AI). Ngành bán lẻ đã tận dụng công nghệ trên nhiều lĩnh vực khác nhau, bao gồm hoạt động của cửa hàng và kho hàng, trải nghiệm khách hàng và trong những năm gần đây là phân tích người tiêu dùng. Ngày nay, việc triển khai công nghệ sâu hơn là ưu tiên hàng đầu của các giám đốc bán lẻ trên toàn thế giới.
Ngành bán lẻ cũng chứng kiến sự quan tâm ngày càng tăng đối với các công nghệ mới nổi, đặc biệt là AI. Các nhà bán lẻ đang tích cực khám phá cách khai thác sức mạnh của AI trong hoạt động. Động lực AI vẫn tiếp tục, với giá trị đầu tư vào các hệ thống lấy AI làm trung tâm đạt mức cao thứ 2 đối với các ngành bán lẻ sau tài chính và ngân hàng, tính đến tháng 1/2024.
Thứ 3, thanh toán phi tiền mặt ngày càng phổ biến vì phù hợp với các giao dịch mua bán online, sự phát triển công nghệ, chính sách khuyến khích của Nhà nước. Các kênh offline, truyền thống cũng cần trang bị thêm các công cụ thanh toán mới để đáp ứng nhu cầu người dùng sử dụng hình thức thanh toán này. Đây là dấu hiệu cho thấy các nhà bán lẻ nên đầu tư nhiều hơn vào sự hiện diện trực tuyến và duy trì sự phù hợp trong bối cảnh hiện tại.
Để tồn tại và phát triển, các doanh nghiệp cần sự linh hoạt, bắt kịp xu hướng, triển khai thay đổi đồng loạt và kịp thời.
*Kỷ nguyên mới tập trung vào phát triển bền vững. Chính sách này được MerryCom áp dụng như thế nào?
CEO Lê Huỳnh Phi: Với triết lý kinh doanh “lấy con người làm trọng tâm”, MerryCom tự nguyện nêu cao tinh thần đóng góp vào sự phát triển bền vững của xã hội, môi trường, cộng đồng. Chúng tôi hiểu triết lý này không những thể hiện trách nhiệm với xã hội mà còn giúp xây dựng hình ảnh thương hiệu, mang lại giá trị lâu dài.
Thống kê cũng cho thấy: khách hàng mong muốn mua hàng từ các thương hiệu bền vững hơn. Các thương hiệu với hơn một nửa doanh số từ các sản phẩm liên quan đến ESG có tỷ lệ mua hàng lặp lại từ 32-34%. Các thương hiệu có ít hơn một nửa doanh số thông qua các tuyên bố ESG chỉ có tỷ lệ mua hàng lặp lại dưới 30%.
Một cuộc khảo sát của PRN cho thấy: 80% người tiêu dùng được khảo sát cho biết, họ có nhiều khả năng tin tưởng các công ty sao lưu các tuyên bố về tính bền vững của họ bằng dữ liệu được chia sẻ công khai. Cuộc khảo sát tương tự cũng cho thấy: 40% không thoải mái khi mua sản phẩm từ các công ty không tích cực theo đuổi các mục tiêu về tính bền vững.
*Nhận định của bà về xu hướng phát triển của ngành bất động sản bán lẻ trong năm 2025? Yếu tố nào sẽ tác động mạnh nhất đến nhu cầu thuê sàn thương mại trong năm tới?
CEO Lê Huỳnh Phi: Năm 2024 được xem là sự phát triển ngoạn mục của BĐS bán lẻ, với nhiều thương hiệu TTTM khai trương. Tôi tin sự phát triển này sẽ không dừng lại trong năm 2025, với các xu hướng ngày càng rõ rệt.
Đầu tiên, sự gia tăng số lượng từ tầng lớp trung lưu, sự phát triển công nghệ, nhu cầu trải nghiệm của khách hàng… tác động đến mô hình bán lẻ hiện đại và sẽ làm gia tăng nhu cầu về TTTM. Thêm vào đó, các đơn vị cung cấp BĐS bán lẻ chuyên nghiệp tiếp tục kế hoạch “phủ sóng” lớn hơn.
Vị trí TTTM sẽ dần phát triển xa ra khỏi trung tâm, vì dư địa nguồn cung còn rất lớn, nhu cầu cuộc sống thuận tiện, nhiều tiện ích gần nơi sinh sống gia tăng. Ngoài ra, khối đế TTTM nằm trong các khu chung cư, phức hợp, khu đô thị đã hình thành sẽ được khai thác triệt để hơn, với lợi thế tận dụng nguồn khách hàng là cư dân hiện hữu.
Về yếu tố thu hút, cần đánh giá rằng: thị trường Việt Nam đang có tiềm năng tăng trưởng lớn. Dân số đông, tầng lớp trung lưu tăng sẽ kéo theo lượng khách hàng lớn; dân số trẻ, đồng nghĩa độ tuổi có nhu cầu chi tiêu lớn và tạo ra nguồn lao động phù hợp. Đồng thời, tốc độ đô thị hóa nhanh với sự phát triển mạnh của BĐS thời kỳ trước tạo nguồn hạ tầng được thiết kế gắn liền các khu đô thị, tòa chung cư. Các chủ đầu tư rộng mở và thiện chí, nhiều chính sách hấp dẫn trong việc hợp tác kinh doanh với các thương hiệu quốc tế, góp phần nâng tầm sản phẩm BĐS nhà ở.
Thiết kế: Tuấn Trần
- 12:00 01/02/2025
