Sáp nhập tỉnh, giá đất Đồng Nai có quay trở lại “thời hoàng kim”?
Sáp nhập tỉnh, giá đất Đồng Nai có quay trở lại “thời hoàng kim”?
Chuyên gia cho rằng, dù sân bay Long Thành có đi vào hoạt động hay hạ tầng quanh sân bay hoàn thành cũng sẽ tăng giá nhưng không tăng nhiều, vì nhiều nhà đầu tư đã thắng từ 3-4 năm trước đó.
Nằm tại khu vực Đông Nam bộ và sát vách TPHCM, Đồng Nai giữ vị trí then chốt trong việc kết nối các tuyến đường giao thông huyết mạch và là trung tâm chiến lược của vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.
Hiện toàn tỉnh có 11 đơn vị hành chính cấp huyện; gồm 2 thành phố: Biên Hòa, Long Khánh và 9 huyện: Long Thành, Nhơn Trạch, Trảng Bom, Thống Nhất, Cẩm Mỹ, Vĩnh Cửu, Xuân Lộc, Định Quán, Tân Phú.
Lợi thế về địa lý, hạ tầng giao thông đang được đầu tư mở rộng và tốc độ phát triển đô thị nhanh chóng, cùng với sự hình thành và phát triển mạnh mẽ của các khu công nghiệp, đặc biệt dự án sân bay Long Thành dự kiến đưa vào khai thác giai đoạn 1 vào năm 2026 đã mở ra nhiều tiềm năng lớn cho thị trường bất động sản nơi đây.
Sở hữu quỹ đất lớn, Đồng Nai đang được hưởng nhiều lợi thế từ việc dịch chuyển đầu tư mạnh mẽ ra vùng ven khi quỹ đất tại TPHCM ngày càng ít, phân khúc nhà ở vừa túi tiền đang khan hiếm, vượt qua khả năng tài chính của đa số người dân. Nhờ vậy, Đồng Nai thu hút được nhiều chủ đầu tư, doanh nghiệp đến để phát triển dự án khu đô thị, nhà ở, biệt thự… Điều này đã khiến giá đất ở nhiều khu vực tại tỉnh này dậy sóng vài năm qua.
Theo thống kê, giai đoạn 5 năm - từ tháng 2/2020 - 2/2025, 10/11 đơn vị hành chính cấp huyện tại Đồng Nai có giá đất tăng. Trong đó, huyện Định Quán, Nhơn Trạch, Tân Phú, Thống Nhất và Cẩm Mỹ có mức tăng bằng lần. Riêng TP. Long Khánh giảm trung bình 24%.
Nguồn: Người viết tổng hợp
|
Tuy vậy, trong 1 năm trở lại đây (từ tháng 2/2024 - 2/2025), giá đất tại Đồng Nai có phần hạ nhiệt khi có 5 đơn vị hành chính cấp huyện có mặt bằng giá đất giảm. Huyện Tân Phú giảm mạnh nhất, đến 31%.
Từ môi giới bất động sản qua chạy xe dịch vụ, cầm đồ
Tìm hiểu nguyên nhân, người viết khảo sát khu vực thị trấn Tân Phú (huyện Tân Phú) thì hoạt động mua bán bất động sản nơi đây đã không còn nhộn nhịp, vắng bóng người tại các điểm tư vấn, phòng công chứng.
Anh Cường (32 tuổi), môi giới tại địa phương nhiều năm qua, cho biết: hiện nguồn cung vẫn còn nhiều, nhưng nhu cầu mua đất trên địa bàn huyện lại rất ít. Cũng có nhà đầu tư đến xem đất nhưng chưa xuống tiền, dù giá đã giảm nhiều - vài năm trước lô đất 1 tỷ đồng giờ chỉ còn 700 triệu đồng.
Một lô đất tại huyện Tân Phú được môi giới rao bán từ 1 tỷ đồng giảm xuống còn gần 700 triệu đồng.
|
Lý giải nguyên nhân, môi giới cho rằng, giá đất nơi đây vẫn chưa về đúng giá trị thực, vì trước đây người mua là dân tứ xứ đến mua đất rộng hàng ngàn mét vuông, sau đó lên thổ cư và đặt tên cho dự án, vẽ thêm những lời hoa mỹ về tiềm năng đất, phân lô bán lại cho người dân địa phương kiếm lời.
Thời điểm này, người mua đã khôn ngoan hơn và nhiều mánh khóe trước đây cũng không còn áp dụng được. Bên cạnh đó, phần lớn là nhà đầu tư mua lướt sóng, đến giờ vẫn chưa ra được hàng, còn người mua ở thực thì lại ít nên bất động sản Tân Phú 2 năm qua vẫn đang trầm lắng.
“Đợt này căng lắm anh ơi. Giờ đất ngộp (là đất chủ đang vay nợ ngân hàng hoặc vay mượn bên ngoài, cần bán đi để trả nợ) mới dễ bán chứ giá như hiện nay khó bán lắm. Mọi thứ đứng hình rồi, không làm ăn gì được nữa. 1 tháng cũng chỉ dắt được vài người, chẳng bù cho hồi sốt đất năm 2020 - 2022, không ngày nào nghỉ. Thời đó, trong 1 tháng có lô đất tăng lên 300 triệu đồng, còn giờ thì thấy bóng dáng người hỏi mua là quá tốt rồi, chậm hơn rất nhiều.
Tôi phải làm thêm nhiều công việc khác như chạy xe dịch vụ, mở thêm tiệm cầm đồ mới đủ sống, chứ môi giới thời điểm này không có ăn. Các công ty môi giới cũng nghỉ gần hết rồi, vẫn chưa thấy mở lại” - anh Cường than thở.
Chuyên gia bất động sản Phạm Trọng Phú - CEO Công ty Quản lý BĐS Titanium (Titanium Property) khuyên: nếu muốn đầu tư đất, cần nắm rõ quy luật từng khu vực và có tiền nhàn rỗi thì hãy mua. Đặc biệt, không nền dùng đòn bẩy trong trường hợp đất nóng sốt, vì có thể miếng đất không đúng giá trị thực của nó.
Kể cả khi cao tốc Dầu Giây - Tân Phú - Liên Khương hoàn thành thì việc tăng giá đất nơi đây sẽ hơi khó. Vì giá đất tăng dựa trên 3 yếu tố về dân số, nhu cầu ở thực và tình hình phát triển kinh tế tại địa phương. Với các yếu tố này, Tân Phú hiện đang còn khá chậm, ông Phú nhận định.
Thông tin sáp nhập tỉnh có khiến giá đất tăng?
Về sáp nhập tỉnh, ông Phú cho biết có nghe thông tin việc này, điển hình như tỉnh Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu và một phần của huyện Nhơn Trạch có thể sáp nhập vào TPHCM và lấy tên là TPHCM.
Chuyên gia cho rằng, khi sáp nhập tỉnh, sẽ có 2 thay đổi là hạ tầng và đơn vị hành chính. Đặc biệt, các tỉnh khi nhập vào TPHCM - nơi dư địa phát triển rất lớn và là thành phố đóng góp kinh tế hàng đầu cho cả nước. Do đó, TPHCM sẽ đẩy mạnh làm hạ tầng nhanh, xuyên suốt với các tỉnh sáp nhập. Còn về đơn vị hành chính thì sẽ đều gọi là TPHCM, điều này khiến giá đất có thể sẽ tăng.
“Khi sáp nhập, TPHCM sẽ có dư địa để phát triển khu du lịch sinh thái, cảng biển hay các khu công nghiệp thay vì chỉ phát triển về khu kinh tế như hiện nay. Từ kỳ vọng đó, các anh em làm ‘cò đất’ mới hô hào ‘đều lên TPHCM hết rồi’ và bắt đầu thổi giá” - ông Phú nói.
Trên thực tế, các văn phòng công chứng, đăng ký đất đai khá đông. Chuyên gia cho rằng, có giao dịch thật và sẽ nóng sốt cục bộ một vài nơi.
Cùng quan điểm, ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn - cho biết, việc sáp nhập tỉnh, thành đang tận dụng thế mạnh của các tỉnh với nhau, thông tin này khá tích cực. Trong ngắn hạn, sẽ không có việc sốt đất trên diện rộng mà nó sẽ tăng trưởng bền vững. Các sản phẩm cũng sẽ bền vững hơn, thu hút thêm các nhà đầu tư cũng như lượng người dân tới sinh sống, hướng tới nhu cầu mua ở thực nhiều hơn. Còn để thị trường sốt nóng, tăng trưởng đột ngột như trước đây thì sẽ không có, nhưng sẽ tăng một cách dài hơi.
Dẫn chứng từ dữ liệu của batdongsan.com.vn, ông Tuấn cho hay: nhu cầu tìm kiếm tăng, giá bất động sản cũng bắt đầu có sự chuyển dịch nhưng không quá nhanh, vẫn nằm trong tầm kiểm soát.
Dựa trên mức độ tìm kiếm của batdongsan.com.vn thì chỉ tăng trưởng ở mức cao hơn so với bình thường khoảng 5-7%. Với tỷ lệ này, chưa phải đến mức sốt đất trên diện rộng.
Ông Tuấn lưu ý: thông tin sáp nhập tỉnh đã bị nhiều đối tượng sử dụng để thổi giá đất lên. Một số khu đất, trong 2-3 năm vừa qua không tăng giá, nhưng giờ dựa vào thông tin này đã bắt đầu thổi và đưa giá lên cao. Cái chính vẫn là tính thanh khoản của thị trường vẫn chưa cao. Tính thanh khoản sẽ quyết định thị trường có tăng trưởng bền vững hay không.
Ở một góc nhìn khác, chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển cho rằng, nếu sáp nhập tỉnh, giá đất có thể sẽ tăng nhưng sẽ tăng cục bộ, vì nhóm nhà đầu tư lớn đã “phục kích” trước và giờ có thông tin họ đẩy truyền thông lên để thoát hàng. Về mặt logic, giá đất chỉ tăng khi nền kinh tế có sự tăng trưởng rõ rệt.
Nhìn trên diện rộng ở các nơi - từ đất nông nghiệp vùng xa đến đất ở các thành phố lớn thì giá bất động sản đã cao, nên việc lướt sóng để kiếm lời nhanh trong giai đoạn này rất khó. Nếu có thì cũng chỉ từ một nhóm thổi giá lên.
“Nếu 3 tỉnh sáp nhập lại thì sẽ chọn một thủ phủ, điều này khiến 2 tỉnh còn lại sẽ giảm nhu cầu đi rất nhiều” - ông Hiển nói.
Cần cẩn trọng
Trước thông tin sáp nhập tỉnh, ông Tuấn khuyến nghị cần xác định chuyện sáp nhập là để tận dụng tăng trưởng của các bên, để có sự tăng trưởng dài hạn hơn chứ không hẳn cứ sáp nhập là tăng giá. Bản chất bất động sản thì vẫn ở đó.
Nếu nhà đầu tư muốn đầu tư thì phải hết sức cẩn thận - như phải xem xét lô đất đó có thực sự tăng giá quá nhanh không, vì để đất có thể tăng trưởng nhanh thì nó phải tạo ra giá trị. Nếu có sáp nhập tỉnh thì trước mắt, trong ngắn hạn sẽ chưa tạo ra giá trị gì để thay đổi miếng đất.
Vấn đề liên quan đến pháp lý cũng rất quan trọng khi mua bất động sản mà trong thời điểm sốt đất, nhà đầu tư thường bỏ qua yếu tố này.
Cuối cùng là tính thanh khoản, vì các sản phẩm bất động sản quanh khu vực TPHCM có thanh khoản thấp và giá cũng đang quay trở lại mức ban đầu. Suy cho cùng, lô đất vẫn sẽ được dùng để ở nên cần mua ở những nơi có vị trí thuận lợi.
Chuyên gia kinh tế Đinh Thế Hiển không có lời khuyên nào cho nhà đầu tư lướt sóng. Các nhà đầu tư này được ví như những người “đánh hơi” việc nơi nào tăng giá và họ tham gia chỉ ngắn hạn một vài tháng.
Còn với những người thực sự muốn đầu tư dài hạn, tìm kiếm cơ hội mới trong đầu tư, ông Hiển khuyên cần bình tĩnh và cẩn trọng trước việc sáp nhập tỉnh sẽ tăng giá, vì không có lý do bền vững nào trong kinh tế khiến việc sáp nhập sẽ làm tăng giá đất.
Triển vọng thị trường bất động sản Đồng Nai và miền Nam
Theo ông Tuấn, phân khúc từ 2-3 tỷ đồng được rất nhiều người tìm kiếm tại Đồng Nai, ở các khu vực gần hạ tầng giao thông và kỳ vọng tiềm năng. Trong tương lai, sân bay Long Thành sẽ đóng góp khoảng 3-5% GDP cả nước. Để vận hành sân bay này sẽ có nhu cầu rất lớn về nhà ở, về công ăn việc làm; do đó, khi sân bay đi vào hoạt động, sẽ kéo theo nhu cầu nhà ở tăng. Đây là một tiềm năng của thị trường này.
Mặc dù vậy, thị trường vẫn phải hoạt động theo cung và cầu. Đồng Nai trong 2-3 năm vừa qua chỉ đi ngang, do thanh khoản nhà đầu tư thời điểm 2019 - 2021 đã quá cao; hiện mới hồi phục chứ chưa có dấu hiệu phát triển quá nhanh, thị trường vẫn chưa có điểm sắc nét.
Nhận định về thị trường bất động sản miền Nam thời gian tới, ông Tuấn kỳ vọng sẽ hồi phục tốt hơn vào nửa cuối năm 2025. Trong đó, phân khúc chung cư (khoảng 40-50% đang tìm kiếm phân khúc này) và phân khúc nhà thấp tầng xung quanh TPHCM như Long An hay Bình Dương và Đồng Nai sẽ được săn đón nhiều nhất.
Về thị trường bất động sản Đồng Nai thời gian tới, ông Phú cho rằng, dù sân bay có đi vào hoạt động hay hạ tầng quanh sân bay hoàn thành cũng sẽ giúp tăng giá nhưng không tăng nhiều, vì nhiều nhà đầu tư đã thắng từ 3 - 4 năm trước đó.
Nếu có sáp nhập tỉnh, ông Phú nhận định, thị trưởng bất động sản sẽ tăng, một số nơi có thể tăng lên 40%, toàn thị trường có thể tăng 15-20%, tập trung ở những nơi có nhà đầu tư lớn làm khu dân cư, khu đô thị như tại Long An, Tây Ninh và Bà Rịa - Vũng Tàu. Về phân khúc, ông Phú cho rằng, đất nền sẽ là sản phẩm tăng tốt nhất trong thời gian tới.
- 10:00 25/03/2025
