Các thay đổi về luật tác động lên thị trường bất động sản như thế nào?

Các thay đổi về luật tác động lên thị trường bất động sản như thế nào?

Ngày 19/12, chia sẻ tại buổi hội thảo “Dự báo xu hướng thị trường bất động sản 2015” tại TPHCM, GS – TSKH Đặng Hùng Võ cho biết những đổi mới trong Luật Đất đai 2013, Luật Nhà ở 2014 và Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đều có tác động tích cực lên thị trường bất động sản (BĐS). Song, bên cạnh đó vẫn còn những rào cản gây cản trở sự hồi phục của thị trường.

GS – TSKH Đặng Hùng Võ

Luật Đất đai sửa đổi 2013

GS Đặng Hùng Võ cho rằng, tác động lớn nhất của Luật Đất đai đới với nhà đầu tư chính là việc thay đổi phương thức xử lý các dự án treo, chậm tiến độ. Dự án treo thì được gia hạn 24 tháng để giải quyết, sau đó mà tình trạng này vẫn chưa giải quyết thì Nhà nước sẽ thu hồi và không bồi thường tiền cho nhà đầu tư (trong quy định trước đây thì trả lại tiền). Chính điều này sẽ tạo áp lực trong bài toán đầu tư mà các chủ đầu tư phải tính đến.

Điểm thứ hai là những thay đổi về cơ chế giá đất, quy trình quyết định giá đất cụ thể cho các dự án đầu tư với sự tham gia của bước định giá đất độc lập và Hội đồng thẩm định giá đất cấp tỉnh. Việc quy định giá đất cụ thể sẽ tạo môi trường kinh doanh công bằng và khách quan giữa các nhà đầu tư.

Thay đổi thứ ba trong Luật Đất đai cũng có thể giúp nhà đầu tư giảm bớt phí “bôi trơn” đó là việc quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất cấp tỉnh đã chuyển sang một phần quy hoạch theo phân vùng; còn ở cấp huyện thì chuyển toàn bộ.

Cuối cùng, nhà đầu tư nước ngoài đã được giao đất có thu tiền để xây dựng kinh doanh nhà ở, sẽ giúp môi trường kinh doanh BĐS bình đẳng, liên kết nhà đầu tư trong và ngoài nước.

Luật Nhà ở sửa đổi 2014

Có 6 điểm thay đổi theo ông Võ sẽ có tác động tốt lên thị trường BĐS hiện nay.

Thứ nhất, chính sách nhà ở xã hội được đình hình (thay cho chính sách quản lý dự án nhà ở xã hội). Nguồn cung nhà ở xã hội không chỉ từ các dự án nhà ở xã hội mà từ cả hoạt động phát triển nhà ở xã hội của hộ gia đình, cá nhân. Chính sách này sẽ giúp tăng nguồn cung nhà giá rẻ cho người lao động.

Thứ hai, khung pháp lý về nhà ở cho thuê đã thay đổi, tạo điều kiện tăng cung nhà cho thuê, đảm bảo quyền lợi người thuê và cho thuê.

Phân khúc cho thuê hiện có một rào cản là vấn đề liên quan đến pháp luật, bên thuê vẫn thường xuyên hủy hợp đồng cho thuê nhà mà không cần lý do. Do đó, trong Luật sửa đổi mới, nếu muốn chấm dứt hợp đồng giữa chừng thì cần có sự đồng thuận giữa hai bên.

Ngoài ra, rào cản đầu tư cũng ảnh hưởng nhiều đến phân khúc này vì người làm dự án cho thuê thường có chu kỳ đầu tư 20-30 năm. Trong khi đó, hiện nay phân khúc này còn thiếu nguồn vốn trong trung và dài hạn nên vẫn hạn chế người đầu tư tham gia.

Thứ ba, phân khúc nhà ở chung cư cũng đã có khung pháp luật đầy đủ hơn. Trước mắt, có nhiều thuận lợi phát triển nhà chung cư, nhưng khoảng 50-70 năm nữa, Nhà nước sẽ phải đối mặt với bức xúc cải tạo, xây dựng lại các chung cư cũ.

Thứ tư, hình thức giao dịch nhà hình thành trong tương lai đã được hoàn thiện nhằm bảo vệ lợi ích người tiêu dùng. Ông Võ nhấn mạnh, đây là giải pháp rất tốt để giải quyết vấn đề về vốn trong phát triển nhà ở vì khi nhà đầu tư thiếu vốn thì người tiêu dùng góp vốn trước để mua nhà sẽ hình thành trong tương lai.

Thứ năm, quy định trách nhiệm nhà đầu tư phải làm thủ tục cấp Giấy chứng nhận cho người mua nhà trong thời hạn 30 ngày kể từ khi bàn giao nhà.

Thứ sáu, việc mở rộng đối tượng tham gia của người Việt Nam định cư tại nước ngoài và người nước ngoài vào thị trường nhà ở sẽ tạo niềm tin và phát triển phân khúc bất động sản cao cấp.

Tuy nhiên, theo ông Võ, hiện nay người nước ngoài vẫn còn chưa tin vào hệ thống Pháp luật Việt Nam, vì thế đừng mong việc mở rộng này sẽ giúp thị trường bất động sản sốt “xình xịch” mà cần phải có thời gian.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi 2014

Ông  Đặng Hùng Võ cho rằng, những yêu cầu đối với dự án BĐS để kinh doanh phải đảm bảo tuân thủ đúng quy hoạch đô thị, theo kế hoạch đã được cơ quan thẩm quyền phê duyệt sẽ khắc phục được tình trạng đầu tư tự phát, tràn lan.

Bên cạnh đó, những quy định cụ thể về đăng ký kinh doanh BĐS của tổ chức, cá nhân phải minh bạch sẽ tăng tính tính chuyên nghiệp trong hoạt động kinh doanh BĐS, giảm phí “bôi trơn”…

Điểm đáng chú ý trong Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi 2014 là quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch BĐS đã được bãi bỏ. Quy định chặt chẽ trong chứng chỉ cấp hành nghề môi giới BĐS và sàn giao dịch BĐS.

Theo ông Võ, quy định này vô cùng quan trọng, nó giúp môi trường kinh doanh BĐS mang tính thị trường hơn và hoạt động môi giới, sàn giao dịch BĐS cũng chuyên nghiệp hơn.

Giống như Luật nhà ở sửa đổi 2014, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi 2014 cũng mở rộng phạm vi hoạt động kinh doanh bất động sản cho các tổ chức, cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài, việc này giống như “xuất khẩu bất động sản” tại chỗ.

Bên cạnh những nhận định về tác động của các luật lên thị trường BĐS, GS Đặng Hùng Võ cũng có  kiến nghị là cần phải thay đổi tiếp tục giải pháp vốn trên cơ sở cho phép nhà đầu tư được thế chấp BĐS tại các ngân hàng nước ngoài để vay vốn đầu tư trung và dài hạn.

Sanh Tín