Những biến số kích giá nhà đất tăng vọt

17/10/2019 13:29
17-10-2019 13:29:02+07:00

Những biến số kích giá nhà đất tăng vọt

Vị trí chiếm đến 40% giá trị bất động sản nhưng giá đất đang bị tác động bởi nhiều biến số hơn so với một vài thập kỷ trước.

Tại một sự kiện báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM diễn ra giữa tháng 10/2019, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, bà Nguyễn Hương chia sẻ các yếu tố kích giá đất leo thang. 

Từ kinh nghiệm quan sát các cơn sốt đất trong gần 2 thập kỷ qua, bà Hương cho biết, để kiểm tra giá trị bất động sản, xét tổng thể ở mức tương đối, nhà đầu tư có thể đặt vào hệ quy chiếu tỷ lệ 40% vị trí - 30% thương hiệu nguồn lực chủ đầu tư – 30% các biến số còn lại. Phép thử này có thể đo lường giá bất động sản tăng vọt có hợp lý không và xuất phát từ nguyên nhân nào.

Một trong những giá trị cốt lõi của bất động sản được xem là quan trọng nhất chính là vị trí, chiếm tỷ trọng ở mức 35-40% giá trị tài sản. Điều này có nghĩa là nhà đất sẽ được tính hệ số giá đầu tiên là mặt tiền đường lớn rộng bao nhiêu mét, có gần tiện ích nào, hay cách các trục giao thông chính bao xa. Vị trí là chuẩn mực vàng chứng minh vì sao bất động sản ở trung tâm đô thị luôn có giá rất cao nhưng vẫn không ngừng leo thang và điều này là bất biến trong mọi hoàn cảnh.

Thị trường bất động sản khu lõi trung tâm TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Trong khi đó, thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư và nguồn lực (tài chính và kinh nghiệm) triển khai dự án đến đâu, có đúng cam kết hay không, có thể chiếm tỷ trọng khoảng 30% giá trị tài sản. Tiêu chí này chỉ mới xuất hiện rõ nét nhất trong 5-10 năm trở lại đây khi có nhiều nhà phát triển giàu tiềm lực tài chính, kinh nghiệm. Đây là hệ quả từ những bước tiến dài của thị trường bất động sản nhờ được tích lũy qua nhiều biến động: sốt đất, khủng hoảng, đóng băng và hồi phục. Từ khi có tiêu chuẩn này, giá trị bất động sản bắt đầu được nhìn nhận đa chiều hơn.

Tuy nhiên, 30% còn lại tạo nên giá trị bất động sản nằm ở những biến số pháp lý, cú hích hạ tầng mới, thông tin quy hoạch, giá trị từ hiệu ứng marketing... và có cả những chiêu trò buôn gian bán lận tinh vi. Những biến số này chưa có hệ số minh bạch cao, rất khó đoán định hoặc gây nhiễu loạn thị trường trong ngắn hạn.

Đây cũng chính là kẽ hở tạo nên những đòn bẩy bong bóng giá bất ngờ trong những đợt sốt đất. Cơ quan chức năng đang từng bước áp dụng nhiều biện pháp tích cực làm minh bạch thị trường địa ốc nhưng phải cần rất nhiều thời gian để cải thiện tình hình.

Do đó, theo bà Hương, những yếu tố tác động đến giá bất động sản đang ngày càng phức tạp hơn. Sau những cơn sốt đất và giai đoạn hậu khủng hoảng, thị trường địa ốc lại phát triển lên một trình độ cao hơn nhưng cũng nhiễu loạn hơn. Nếu nhìn lại 15-20 năm trước, để định giá bất động sản chỉ có vị trí là yếu tố tiên quyết thì ngày nay, khái niệm này đang mở rộng và biến đổi không ngừng.

Hiện nay có rất nhiều bộ tiêu chí tạo nên giá trị nhà đất như: giá trị về vị trí, giá kỹ thuật tính trên từng m2, giá trị tiện ích, không gian sống, chất lượng xây dựng, giá trị hạ tầng, giá trị thương hiệu, marketing... Tất cả các tiêu chí này cộng lại tạo nên cơ sở tăng giá tài sản trong hiện tại và định vị tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Trong khi đó, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng, trong thời kỳ sốt đất, giá nhà đất tăng vọt không phụ thuộc vào bất cứ quy luật nào.

Có những bất động sản nằm ở vị trí hẻo lánh, không được làm bởi chủ đầu tư uy tín, kết nối hạ tầng kém, tiện ích không có hoặc chưa xây dựng... nhưng vẫn tăng giá gấp đôi gấp ba. Đó là quá trình tích lũy bong bóng giá bất động sản.

Tuy nhiên, ông Nghĩa nhận định, khi thị trường địa ốc quay đầu giảm tốc và hạ nhiệt, nhà đầu tư có thể định vị được giá trị tài sản bằng một số phép thử. Đầu tiên là đi tìm giao dịch thực tế với giá đỉnh. Giá được thị trường chấp nhận thường là giá thật. Nếu càng có nhiều giá thật được ghi nhận thì vùng giá đỉnh càng đáng tin cậy. Cách kiểm chứng này cũng hé lộ bí mật về thanh khoản của tài sản cao hay thấp và đây là cơ sở khi đưa ra quyết định đầu tư.

Giá chưa từng xuất hiện giao dịch (chưa từng được mua bán thành công) nhiều khả năng là ảo hoặc đơn thuần chỉ là giá kỳ vọng, không thể kiểm chứng và không nên dùng nó làm đại diện cho toàn thị trường. Đây là lý do vì sao rất nhiều khảo sát chỉ chọn mức giá trung bình làm mốc tham khảo để tính toán các phương án đầu tư.

Phép thử kế đến là đi tìm giá trị khai thác. Một tài sản có giá rất cao nhưng không đáp ứng giá trị thương mại tương xứng, tức hiệu quả khai thác kinh doanh hoặc cho thuê quá kém là một ví dụ điển hình cho giá ảo. Trên thực tế đã từng xuất hiện trường hợp tài sản giá trị rất cao nhưng khi vận hành khai thác trong một thời gian dài chỉ mang lại dòng tiền bằng một phần tư hoặc một phần năm lãi suất ngân hàng.

Ngoài ra, một phép thử khác là đi tìm nguyên nhân khiến giá đất tăng nhanh. Nếu các lý do tăng giá đều có thật và hợp lý, người mua có thể cân nhắc quyết định đầu tư. Nếu bất hợp lý, cần kiểm chứng nhiều nguồn để tránh sập bẫy giá ảo vì có thể ra quyết định sai do nhiễu loạn thông tin.

Vũ Lê

Vnexpress







MÃ CHỨNG KHOÁN LIÊN QUAN (1)

TIN CÙNG CHUYÊN MỤC

VARS: Nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng quý 2 tăng gấp đôi nhưng cục bộ

Thị trường bất động sản (BĐS) du lịch nghỉ dưỡng ghi nhận tín hiệu tích cực khi nguồn cung mở bán mới đạt 2,300 sản phẩm trong quý 2/2025, gấp đôi so với quý trước...

Ông Nguyễn Minh Nhựt được giao Quyền Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM

Ông Nguyễn Minh Nhựt, Phó Giám đốc Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM, được giao quyền giám đốc kể từ ngày 15-7, cho đến khi kiện toàn chức danh giám đốc sở này.

Trung tâm giao dịch bất động sản, quyền sử dụng đất có làm môi giới mất việc?

Trước những lo ngại của lực lượng môi giới về việc thành lập Trung tâm giao dịch bất động sản có thể khiến họ mất việc, đại diện Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam...

Tổng Giám đốc G-Home: Không còn đơn vị thị trấn ảnh hưởng đến 2 nhóm đối tượng mua nhà ở xã hội

Theo ông Nguyễn Hoàng Nam, Thành viên Tổ công tác Nghiên cứu thị trường VARS, Tổng Giám đốc G-Home, việc sáp nhập đơn vị hành chính khiến nhiều người thuộc hộ nghèo...

Thị trường bất động sản nửa cuối năm: Ấm chứ chưa "nóng sốt"

Điều quan trọng hơn cả là niềm tin thị trường bất động sản đang dần quay lại dựa  vào pháp lý, khả năng giải ngân dự án và sự ổn định của vĩ mô. Một khi lòng tin...

Bất động sản Hòa Bình đìu hiu sau sáp nhập, shophouse tiền tỷ bỏ hoang

Từng là cái tên 'hot' trên thị trường bất động sản Tây Bắc, sau khi sáp nhập, bất động sản trung tâm TP Hoà Bình cũ (phường Hoà Bình, phường Thống Nhất) trở nên...

HoREA: Giá nhà tăng liên tục

HoREA nhận định, 2025 là năm bản lề để chuyển tiếp sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn từ nửa cuối năm 2026 trở đi. Tuy nhiên, giá nhà tăng liên...

Gần 3.600 ha đất tại TP HCM chờ khơi thông để phát triển nhà ở

HoREA kiến nghị đưa 616 khu đất, tổng diện tích gần 3.600 ha tại TP HCM vào danh mục dự án thí điểm nhằm tăng nguồn cung nhà ở và cơ cấu lại thị trường.

Thị trường đất nền quý 3: Giá vẫn không hạ nhiệt?

DKRA dự báo trong quý 3, nguồn cung đất nền tăng nhẹ so với quý 2/2025, dự kiến có khoảng 450 - 550 sản phẩm được mở bán mới. Mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục neo cao...

DKRA: Dự kiến có thêm 9,000-11,000 căn hộ được đưa ra thị trường trong quý 3

Theo báo cáo thị trường bất động sản nhà ở TPHCM và vùng phụ cận của DKRA, cả nguồn cung lẫn cầu của hai loại hình căn hộ và nhà phố/biệt thự trong quý 2/2025 đều...

Cổ phiếu bất động sản

Cổ phiếu xây dựng


TIN CHÍNH




ĐỌC NHIỀU NHẤT


Hotline: 0908 16 98 98