Những biến số kích giá nhà đất tăng vọt

17/10/2019 13:29
17-10-2019 13:29:02+07:00

Những biến số kích giá nhà đất tăng vọt

Vị trí chiếm đến 40% giá trị bất động sản nhưng giá đất đang bị tác động bởi nhiều biến số hơn so với một vài thập kỷ trước.

Tại một sự kiện báo cáo thị trường bất động sản TP.HCM diễn ra giữa tháng 10/2019, Tổng giám đốc Công ty Đại Phúc Land, bà Nguyễn Hương chia sẻ các yếu tố kích giá đất leo thang. 

Từ kinh nghiệm quan sát các cơn sốt đất trong gần 2 thập kỷ qua, bà Hương cho biết, để kiểm tra giá trị bất động sản, xét tổng thể ở mức tương đối, nhà đầu tư có thể đặt vào hệ quy chiếu tỷ lệ 40% vị trí - 30% thương hiệu nguồn lực chủ đầu tư – 30% các biến số còn lại. Phép thử này có thể đo lường giá bất động sản tăng vọt có hợp lý không và xuất phát từ nguyên nhân nào.

Một trong những giá trị cốt lõi của bất động sản được xem là quan trọng nhất chính là vị trí, chiếm tỷ trọng ở mức 35-40% giá trị tài sản. Điều này có nghĩa là nhà đất sẽ được tính hệ số giá đầu tiên là mặt tiền đường lớn rộng bao nhiêu mét, có gần tiện ích nào, hay cách các trục giao thông chính bao xa. Vị trí là chuẩn mực vàng chứng minh vì sao bất động sản ở trung tâm đô thị luôn có giá rất cao nhưng vẫn không ngừng leo thang và điều này là bất biến trong mọi hoàn cảnh.

Thị trường bất động sản khu lõi trung tâm TP HCM. Ảnh: Lucas Nguyễn

Trong khi đó, thương hiệu, uy tín của chủ đầu tư và nguồn lực (tài chính và kinh nghiệm) triển khai dự án đến đâu, có đúng cam kết hay không, có thể chiếm tỷ trọng khoảng 30% giá trị tài sản. Tiêu chí này chỉ mới xuất hiện rõ nét nhất trong 5-10 năm trở lại đây khi có nhiều nhà phát triển giàu tiềm lực tài chính, kinh nghiệm. Đây là hệ quả từ những bước tiến dài của thị trường bất động sản nhờ được tích lũy qua nhiều biến động: sốt đất, khủng hoảng, đóng băng và hồi phục. Từ khi có tiêu chuẩn này, giá trị bất động sản bắt đầu được nhìn nhận đa chiều hơn.

Tuy nhiên, 30% còn lại tạo nên giá trị bất động sản nằm ở những biến số pháp lý, cú hích hạ tầng mới, thông tin quy hoạch, giá trị từ hiệu ứng marketing... và có cả những chiêu trò buôn gian bán lận tinh vi. Những biến số này chưa có hệ số minh bạch cao, rất khó đoán định hoặc gây nhiễu loạn thị trường trong ngắn hạn.

Đây cũng chính là kẽ hở tạo nên những đòn bẩy bong bóng giá bất ngờ trong những đợt sốt đất. Cơ quan chức năng đang từng bước áp dụng nhiều biện pháp tích cực làm minh bạch thị trường địa ốc nhưng phải cần rất nhiều thời gian để cải thiện tình hình.

Do đó, theo bà Hương, những yếu tố tác động đến giá bất động sản đang ngày càng phức tạp hơn. Sau những cơn sốt đất và giai đoạn hậu khủng hoảng, thị trường địa ốc lại phát triển lên một trình độ cao hơn nhưng cũng nhiễu loạn hơn. Nếu nhìn lại 15-20 năm trước, để định giá bất động sản chỉ có vị trí là yếu tố tiên quyết thì ngày nay, khái niệm này đang mở rộng và biến đổi không ngừng.

Hiện nay có rất nhiều bộ tiêu chí tạo nên giá trị nhà đất như: giá trị về vị trí, giá kỹ thuật tính trên từng m2, giá trị tiện ích, không gian sống, chất lượng xây dựng, giá trị hạ tầng, giá trị thương hiệu, marketing... Tất cả các tiêu chí này cộng lại tạo nên cơ sở tăng giá tài sản trong hiện tại và định vị tiềm năng tăng giá trong tương lai.

Trong khi đó, Phó trưởng khoa Kinh doanh quốc tế - Marketing Đại học Kinh tế TP HCM, Huỳnh Phước Nghĩa cho rằng, trong thời kỳ sốt đất, giá nhà đất tăng vọt không phụ thuộc vào bất cứ quy luật nào.

Có những bất động sản nằm ở vị trí hẻo lánh, không được làm bởi chủ đầu tư uy tín, kết nối hạ tầng kém, tiện ích không có hoặc chưa xây dựng... nhưng vẫn tăng giá gấp đôi gấp ba. Đó là quá trình tích lũy bong bóng giá bất động sản.

Tuy nhiên, ông Nghĩa nhận định, khi thị trường địa ốc quay đầu giảm tốc và hạ nhiệt, nhà đầu tư có thể định vị được giá trị tài sản bằng một số phép thử. Đầu tiên là đi tìm giao dịch thực tế với giá đỉnh. Giá được thị trường chấp nhận thường là giá thật. Nếu càng có nhiều giá thật được ghi nhận thì vùng giá đỉnh càng đáng tin cậy. Cách kiểm chứng này cũng hé lộ bí mật về thanh khoản của tài sản cao hay thấp và đây là cơ sở khi đưa ra quyết định đầu tư.

Giá chưa từng xuất hiện giao dịch (chưa từng được mua bán thành công) nhiều khả năng là ảo hoặc đơn thuần chỉ là giá kỳ vọng, không thể kiểm chứng và không nên dùng nó làm đại diện cho toàn thị trường. Đây là lý do vì sao rất nhiều khảo sát chỉ chọn mức giá trung bình làm mốc tham khảo để tính toán các phương án đầu tư.

Phép thử kế đến là đi tìm giá trị khai thác. Một tài sản có giá rất cao nhưng không đáp ứng giá trị thương mại tương xứng, tức hiệu quả khai thác kinh doanh hoặc cho thuê quá kém là một ví dụ điển hình cho giá ảo. Trên thực tế đã từng xuất hiện trường hợp tài sản giá trị rất cao nhưng khi vận hành khai thác trong một thời gian dài chỉ mang lại dòng tiền bằng một phần tư hoặc một phần năm lãi suất ngân hàng.

Ngoài ra, một phép thử khác là đi tìm nguyên nhân khiến giá đất tăng nhanh. Nếu các lý do tăng giá đều có thật và hợp lý, người mua có thể cân nhắc quyết định đầu tư. Nếu bất hợp lý, cần kiểm chứng nhiều nguồn để tránh sập bẫy giá ảo vì có thể ra quyết định sai do nhiễu loạn thông tin.

Vũ Lê

Vnexpress







MÃ CHỨNG KHOÁN LIÊN QUAN (1)

TIN CÙNG CHUYÊN MỤC

Chuyên gia nói gì về nguồn cung chung cư và lãi suất thời gian tới?

Chuyên gia Kinh tế trưởng DXS cho rằng nguồn cung chung cư tại TPHCM sắp tới nhiều khả năng sẽ tiếp tục khan hiếm.

Dự án Thành phố Thông minh thông báo thi tuyển phương án kiến trúc công trình Tháp 108 tầng

CTCP Đầu tư Phát triển thành phố Thông minh Bắc Hà Nội (NHSC), liên doanh giữa Tập đoàn BRG (Việt Nam) với Tập đoàn Sumitomo (Nhật Bản), phối hợp với Tạp chí Kiến...

Luật Đất đai 2024 có thể hiệu lực từ ngày 01/07, sớm hơn nửa năm

Ngày 26/03/2024, Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản hỏa tốc gửi các bộ trưởng các bộ liên quan và Chủ tịch HĐND, UBND các tỉnh, thành phố về việc triển khai Luật Đất...

Thấy gì qua việc người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam để chờ tăng giá kiếm lời

Theo thống kê của Bộ Xây dựng, đã có hơn 3 ngàn người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam tính từ năm 2015 đến hết quý 3/2023. CBRE mới đây đưa ra số liệu 60% người...

Kiều bào Pháp đánh giá cao những thay đổi trong Luật Đất đai, Nhà ở

Kiều bào cho rằng những thay đổi trong Luật Đất đai, Nhà ở sẽ thu hút Việt kiều về mua nhà và đầu tư nhiều hơn, tạo cơ hội để các doanh nhân Việt kiều đóng góp...

Soi giá bán căn hộ chủ đầu tư ngoại

Thị trường căn hộ TPHCM năm 2023 ghi nhận nguồn cung sơ cấp chạm đáy 10 năm. Trong đó căn hộ phân khúc bình dân biến mất, căn hộ trung cấp hiếm hàng, còn căn hộ cao...

Chung cư, nhà phố Hà Nội nóng thật hay sốt ảo?

Cùng nóng về mức độ quan tâm, song nhà trong ngõ được nhiều người chốt cọc nhanh hơn chung cư.

Giá chung cư bị 'thổi phồng', lập tức giảm mạnh nếu có chủ trương này

Nguồn cung cạn kiệt trong khi cầu rất cao khiến giá chung cư tăng phi mã. Các chuyên gia, doanh nghiệp cho rằng nếu đẩy mạnh được các dự án mới, nhất là cải tạo...

Đồng Nai khởi công 5 dự án và hoàn thành 715 căn NOXH trong 2024

Năm 2024, tỉnh Đồng Nai khởi công 5 dự án đã có chủ trương đầu tư và hoàn thành 715 căn nhà ở xã hội. Năm 2025, tỉnh Đồng Nai sẽ khởi công 7 dự án và hoàn thành 979...

Soi quỹ đất của 10 ông lớn bất động sản khu công nghiệp

Phân khúc bất động sản khu công nghiệp luôn là điểm sáng thời gian qua. Trong bối cảnh nguồn cung đất khu công nghiệp hạn chế nhưng nhu cầu lại cao, các ông “trùm”...

Cổ phiếu bất động sản

Cổ phiếu xây dựng


TIN CHÍNH




ĐỌC NHIỀU NHẤT


Hotline: 0908 16 98 98