Nhiều chủ mặt bằng nhà phố hạ giá thuê

Sau gần nửa năm bỏ trống mặt bằng, anh Hòa, chủ căn nhà trên đường Lý Thường Kiệt (Tân Bình, TP HCM), đồng ý giảm giá từ 16 triệu xuống 14 triệu đồng mỗi tháng cho một hộ kinh doanh đồ uống, với thời hạn hợp đồng 2 năm.

Anh cho biết thời gian qua, nhiều bên hỏi thuê nhưng yêu cầu giảm 4-5 triệu đồng mỗi tháng nên không đồng ý. Tuy vậy, thị trường khó khăn, cho thuê cũng là nguồn tài chính quan trọng của gia đình, lần này anh quyết định ký hợp đồng với giá thấp hơn mức rao 13%.

Tương tự, trên đường Quang Trung (Gò Vấp), bà Hiền, chủ một căn nhà mặt tiền có diện tích 106 m2, cũng chấp nhận hạ giá cho thuê kỳ vọng. Đầu tháng 10/2024, giá chào thuê căn này là 40 triệu đồng một tháng, hiện tại hợp đồng ký 1 năm với khách mới giảm 5 triệu, về 35 triệu đồng.

Theo bà, mọi năm dịp cận Tết có thể cho thuê thời vụ mặt bằng trống và giá cao. Song năm nay tình hình trái ngược, sau Tết vẫn khó kiếm khách thuê nên bà chấp nhận hạ giá.

Không riêng khu vực ngoại thành, nhiều mặt bằng trên các tuyến đường trung tâm TP HCM như Nguyễn Đình Chiểu, Hai Bà Trưng, Điện Biên Phủ, Cao Thắng... cũng có xu hướng hạ giá kỳ vọng với các hợp đồng ký mới.

Chị Huyền Trang, đại diện cho thuê mặt bằng nhà phố trên đường Hai Bà Trưng, đoạn gần khu vực Công viên Lê Văn Tám, cho hay sau gần 5 tháng, chủ nhà chấp nhận giảm giá xuống 15% để tiếp cận người thuê thiện chí. Mức thuê trước đây của mặt bằng này là 125 triệu đồng một tháng, tương ứng giá mới khoảng 106 triệu.

Khu vực đường Hai Bà Trưng đoạn đối diện Công viên Lê Văn Tám dài khoảng 380 m, nhưng có 4-5 nhà treo biển cho thuê. Thậm chí, có mặt bằng rao từ tháng 7/2024 đến nay chưa có khách.

Một đơn vị môi giới cho thuê trụ sở tại quận 3 cho biết, công ty vừa hoàn tất hợp đồng thuê cho hai mặt bằng trên đường Điện Biên Phủ và Cao Thắng (quận 3) với giá mới giảm 15-20% so với trước đó.

Một mặt bằng trên đường Âu Cơ, quận Tân Bình, TP HCM treo biển cho thuê, tháng 2/2025. Ảnh: Phương Uyên

Ghi nhận của chúng tôi cho thấy, làn sóng trả mặt bằng, bỏ trống nhà phố cho thuê tại TP HCM không có dấu hiệu cải thiện. Ngoài kinh doanh khó khăn, giá thuê cao cũng là lý do khiến nhiều nơi ế ẩm thời gian dài.

Dữ liệu của chuyên trang Batdongsan cho thấy năm 2024, giá thuê mặt bằng nhà phố tăng 20%, từ trung bình 65 triệu lên gần 80 triệu đồng một tháng. Còn số liệu từ Nhà Tốt chỉ ra năm ngoái, giá mặt bằng nhà phố cho thuê ở trung tâm TP HCM tăng 10-30%. Giá neo cao khiến nhu cầu tìm thuê loại hình này giảm 25% năm qua.

Đầu năm nay, khi tình trạng hàng quán, cửa hàng ế ẩm kéo dài, nhu cầu thuê giảm sút và chưa có dấu hiệu cải thiện, nhiều chủ nhà dần chấp nhận hạ giá. Phần lớn mặt bằng thuộc phân khúc bình dân, ở khu vực ngoại thành đã có động thái giảm giá từ 10-15% cho các hợp đồng ký mới. Với khu trung tâm, không ít vị trí vàng dù công bố giá thuê không giảm, mức thực tế trên hợp đồng lại thấp hơn từ 15-20% so với trước đó.

Riêng nhóm mặt bằng vị trí kim cương (Lê Lợi, Nguyễn Huệ, Đồng Khởi...) vẫn rất khó thương lượng giá do chủ sở hữu không chịu áp lực dòng tiền, thu nhập không đến từ một nguồn là cho thuê nên đa phần duy trì giá cũ. Ngoài ra, nhóm sở hữu mặt bằng này hiểu rõ đối tượng nhắm đến là ai và tài chính khách hàng tiềm năng vẫn đủ sức gánh chi phí mặt bằng đẹp.

Ông Nguyễn Ngọc Tuần, đại diện đơn vị môi giới nhà phố tại TP HCM, cho biết các mặt bằng lớn ở tuyến đường trung tâm có nhiều lợi thế thương mại nhưng cũng có nhược điểm. Đó là giá thuê rất cao, kén khách thuê vì không phải đơn vị nào cũng có dòng tài chính để duy trì hoạt động với chi phí mặt bằng quá lớn. Nhóm khách chủ lực của các mặt bằng này thường là các thương hiệu có dòng tài chính mạnh như F&B lớn, khối ngân hàng, tài chính, y tế...

Dù vậy ngân sách thuê của nhóm này cũng có điều chỉnh tuỳ tình hình kinh doanh và thực tế thị trường. "Trong bối cảnh mặt bằng ế ẩm, dư thừa như hiện nay, đa phần các doanh nghiệp sẽ ép giá chủ nhà, tính toán mức chi phí có lợi cho mình và khó có chuyện chấp nhận giá cao" , ông Tuần nhận định.

Về phía chủ nhà, theo ông Tuần, sau nhiều lần thương lượng bất thành, mất đi nhiều khách tiềm năng, chủ nhà dần chấp nhận thị trường đang thay đổi và luật chơi không còn nghiêng về một phía như trước kia.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan khu vực miền Nam, nhận định năm nay tình hình cho thuê mặt bằng sẽ nhanh chóng phục hồi nếu các chủ nhà chấp nhận giảm 10-15% giá thuê. "Nhu cầu thuê mặt bằng luôn có và vẫn còn dồi dào, nếu giá thuê điều chỉnh về mức phải chăng hơn, tỷ lệ lấp đầy sẽ tăng trở lại", ông Tuấn nhận xét.

Cũng theo giám đốc của Batdongsan, việc cân nhắc giảm giá thuê mặt bằng là phù hợp trong bối cảnh ngành bán lẻ đối mặt nhiều thách thức. Với các gia đình mà nguồn thu từ cho thuê góp phần quan trọng trong chi phí tài chính, kéo dài tình trạng ế ẩm sẽ chỉ gây thiệt cho đôi bên. Cần linh động giảm giá có thời hạn thay vì "mất trắng" khoản thu lâu dài và có thể điều chỉnh khi kinh tế hồi phục.

Đồng quan điểm, chuyên gia bất động sản Lê Quốc Kiên cho rằng thay đổi hành vi tiêu dùng khiến thị trường cho thuê đang bị co cụm lại do cầu ít cung nhiều. Mặt bằng kinh doanh nhỏ lẻ, quy mô nhà phố mặt tiền truyền thống tại các quận nội, ngoại thành có thể phải đối mặt với kịch bản thừa (ế khách, đóng cửa). Những chủ nhà quyết giữ giá thuê cao, không giảm, có thể tiếp tục đối mặt thực trạng ế ẩm. Nhiều mặt bằng đóng cửa cả năm qua, chủ nhà sẽ phải điều chỉnh lại giá thuê hay hỗ trợ cho khách trong ngắn hạn để giải quyết tình trạng bỏ trống tài sản.

Theo ông, đây là lúc cả chủ nhà và khách thuê sẽ cùng ngồi lại, hỗ trợ nhau vượt qua khó khăn sau một thời gian dài giằng co không đi đến kết quả. Chủ nhà chấp nhận xuống nước nhưng ở mức hợp lý với thời gian thuê ngắn hạn, sẽ là giải pháp tạm thời giúp giảm bớt thiệt hại cho cả hai phía.

Theo kết quả thăm dò mới đây của chúng tôi với hơn 5.600 độc giả, mặt bằng bán lẻ gồm nhà phố cho thuê xếp cuối cùng về mức độ hấp dẫn để đầu tư năm nay.