Thực trạng phát triển bất động sản TP.HCM hiện nay

08/12/2018 19:00

08-12-2018 19:00:00+07:00

Tại Hội nghị Bất động sản 2018 diễn ra ngày 06/12, nhiều chuyên gia đã chỉ ra thực trạng thị trường BĐS TP.HCM nói riêng và Việt Nam nói chung.

Một trong những vấn đề về phát triển thị trường bất động sản hiện nay là sự tương tác giữa chính quyền và các nhà phát triển BĐS. Ông Trần Như Trung – Phó Chủ tịch kiêm Phó Tổng Giám đốc Capital House cho rằng, có 6 nhân tố tác động đến mối quan hệ này, bao gồm:

Chiến lược phát triển quốc gia;

Tỷ lệ thu ngân sách mà thành phố được phép giữ lại để chi tiêu;

Theo đuổi chiến lược dài hạn và tập trung vào các vấn đề trước mắt;

Tinh thần doanh nhân công cộng với các liên minh hỗ trợ mạnh;

Quy hoạch tổng thể;

Mô hình chính quyền đô thị.

Quy hoạch “4 phương 8 hướng”

Nói về quy hoạch tổng thể, nhiều chuyên gia đồng thuận với ý kiến quy hoạch tổng thể hiện nay chưa phù hợp, chưa có sự phối hợp nhịp nhàng giữa chính quyền thành phố và các nhà phát triển BĐS.

Nhìn lại lộ trình quy hoạch tổng thể của TP.HCM, vào năm 1993, định hướng quy hoạch của thành phố là hướng Đông Bắc. Đến năm 1998, quy hoạch điều chỉnh bổ sung thêm hướng Đông và Đông Nam. Sang năm 2010, thành phố chọn hướng Đông và hướng Nam là hướng phát triển chính, Tây Bắc và Tây Nam là hướng phát triển phụ.

Tính đến hiện tại, theo nhận định của ông Huỳnh Thế Du – Tiến sĩ Kinh tế học đô thị và Chính sách công, Đại học Harvard, Hoa kỳ; Giảng viên trường Chính sách công và Quản lý Fulbright, “TP.HCM của chúng ta đang phát triển theo “4 phương 8 hướng”, bởi các nhà phát triển BĐS thấy đất chỗ nào tốt thì cứ đi xây, và khi quy hoạch không hợp lý thì dẫn đến việc quy hoạch một đường ra một nẻo”. Ông Du cũng chỉ ra rằng, quy hoạch là quá trình cần có sự tham gia đồng thời của chính quyền và các nhà phát triển BĐS.

Tập trung vào cái đang hiệu quả

Trong thời gian gần đây, người ta nói rất nhiều về việc ứng dụng công nghệ 4.0 hay blockchain vào BĐS. Thế nhưng khi xét về hiệu quả, tác dụng từ việc ứng dụng các công nghệ chỉ chiếm 20%, 80% còn lại thuộc về cách làm truyền thống. Do đó, ông Du cho rằng “cứ tập trung vào cái đang hiệu quả nhất thì sẽ hiệu quả”.

Còn về câu chuyện nhà ở giá rẻ, ông Du cũng thẳng thắn chia sẻ quan điểm của mình: “Đó là việc của Nhà nước, còn các doanh nghiệp cứ làm một việc duy nhất là tối đa hóa lợi ích của công ty mình.Điều này về cơ bản sẽ làm phúc lợi xã hội tăng lên. Còn làm kinh doanh mà muốn làm từ thiện, làm Nhà nước mà muốn kinh doanh thì cả xã hội sẽ kéo nhau đi xuống đáy”.

Về tính chu kỳ của thị trường, theo ông Huỳnh Thế Du, tình hình kinh tế vĩ mô cơ bản hiện tại cực kỳ tốt, nền kinh tế Việt Nam năm 2019 nói chung và thị trường tài sản nói riêng không có dấu hiệu rơi vào chu kỳ. Trừ khi có một cú sốc nào đó từ bên ngoài ví dụ như chiến tranh thương mại căng thẳng đỉnh điểm gây suy thoái toàn cầu, khi đó sẽ ảnh hưởng đầu tiên lên thị trường tài sản.

Ông Du cũng đưa ra khuyến nghị, nhà đầu tư ngắn hạn nên bán khi các nhà đầu tư ngoại mua, còn nếu đầu tư dài hạn thì “theo trực giác của mình, đừng tin lúc nào thị trường nổ hay thị trường xẹp”.

Nhà ở xã hội cần cái bắt tay hiệu quả

Một vấn đề khác, không chỉ lên kế hoạch quy hoạch về tổng thể mà thị trường tín dụng cũng cần phải dài hạn. So với thu nhập của người dân Việt Nam hiện nay, phần lớn khi mua nhà phải thế chấp dòng tiền trong tương lai. Trong khi đó, nguồn tín dụng cho vay đổ vào BĐS ngày càng bị siết chặt, tín dụng nhà ở có thu nhập thấp lại ít được quan tâm.

Trên quan điểm của người làm dự án nhà ở có thu nhập thấp và nhà ở xã hội, ông Trần Như Trung – Phó Chủ tịch kiêm Phó Tổng Giám đốc Capital House chia sẻ: “Đã là thu nhập thấp càng cần tín dụng dài. Nhưng rất ngược đời là ông có thu nhập cao thì lại lăn xả vào việc tìm kiếm tín dụng trong khi người có thu nhập thấp không tiếp cận được. Bản thân chúng tôi muốn làm nhưng không dễ dàng làm”.

Theo ông Trung, để làm được các dự án nhà ở một cách rộng rãi và đại trà như vậy, bên cạnh việc người làm dự án phải chấp nhận “biên lợi nhuận rất mỏng” thì cần có một chính sách công đảm bảo nguồn tín dụng không chỉ từ thị trường, từ bàn tay Nhà nước. “Thị trường tốt lên không ai nhắc lại gói tín dụng 30,000 tỷ đồng như trước đây. Bởi vì khi mình bận rộn với thị trường rồi thì phần khó khăn không ai nhớ đến. Gói 30,000 tỷ kết thúc rất nhanh và khi gói tín dụng này kết thúc thì rất nhiều dự án nhà ở xã hội gặp khó khăn”.

Với góc độ nhà tư vấn, ông Trần Lâm – Nhà sáng lập DKRA Việt Nam thẳng thắn nói rằng: “Phân khúc nhà ở bình dân hay nhà ở xã hội kém hấp dẫn là do lợi nhuận không hấp dẫn và chịu nhiều rủi ro”.

Mặc dù ngân hàng sẵn sàng cho người mua nhà vay với lãi suất chỉ 5%/tháng nhưng đối với một công nhân để chứng minh được thu nhập và các thủ tục gắn liền lại rất khó, hiệu quả của nhà đầu tư cũng không đáng kể nên các chủ đầu tư cũng không quyết tâm để thực hiện các dự án như vậy. “Chính sách Nhà nước và các nhà phát triển hiện nay bắt tay chưa hiệu quả”, ông Lâm chia sẻ.

Trong giai đoạn hiện nay, thị trường còn thiếu các quỹ tín dụng như quỹ tín thác hay quỹ tiết kiệm nhà ở xã hội. Những quỹ này giữ vai trò hỗ trợ người tiêu dùng có nhiều kênh lựa chọn dòng vốn đầu tư ngoài vốn vay ngân hàng – gần như là kênh huy động vốn duy nhất hiện nay.

Nguyên Ngọc

FILI