Góc nhìn Bất động sản: Quy hoạch quá khứ đã lỗi thời

07/02/2020 13:36

07-02-2020 13:36:33+07:00

Kỳ 1

Chuỗi bài viết này sẽ được viết dưới góc nhìn của người đi mua nhà để ở thay vì một nhà đầu cơ bất động sản chuyên đi “săn” các dự án.

Vòng xoay Chợ Bến Thành nằm ở vị trí trung tâm của TP Hồ Chí Minh. Nguồn: CarTimes

Quy hoạch hướng tâm là kết quả của lịch sử

Cấu trúc không gian đô thị tập trung là khá phổ biến ở các nước. Chúng có đặc điểm dễ nhận biết là phát triển theo kiểu lan tỏa, chủ yếu dựa trên các trục giao thông hướng tâm. Thủ đô Paris của Pháp là điển hình cho quy hoạch kiểu này.

Hầu hết các thành phố ở Việt Nam cũng đều có quy hoạch giống như vậy. Các ví dụ điển hình là Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Thủ đô Paris của Pháp nhìn từ trên cao. Nguồn: ReaTimes

Cấu trúc đô thị tập trung phát triển lan tỏa có nhiều hạn chế như: mật độ xây dựng cao, thiếu không gian xanh, không gian công cộng, ô nhiễm môi trường và kẹt xe.

Thủ đô Moscow của Nga cũng đang phải đối mật với tình trạng kẹt xe ngày càng nghiêm trọng do quy hoạch hướng tâm của mình.

Bản đồ thủ đô Moscow của Nga. Nguồn: VectorStock

Điều này cũng góp phần khiến cho giá đất trong vùng lõi ngày càng đắt đỏ hơn do phần đông những người đi mua nhà để ở hay kinh doanh cũng đều muốn được ở gần “tâm”.

Theo dự báo của Liên Hiệp Quốc, dân số thành thị ở Việt Nam sẽ vượt mức 35 triệu vào năm 2020. Dân số thành thị sẽ đạt khoảng 56 triệu người và chiếm gần 50% tổng dân số vào năm 2050.

Sự gia tăng này sẽ làm cho áp lực dân số tại các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, Hà Nội, Hải Phòng, Đà Nẵng… ngày càng tăng cao. Vì vậy, việc chấn chỉnh lại quy hoạch lại càng cấp thiết hơn bao giờ hết.

Quy hoạch đô thị kiểu bàn cờ đang là xu thế

Quy hoạch đô thị kiểu bàn cờ có thể coi là hướng phát triển của tương lai. Các thành phố lớn và hiện đại trên thế giới hầu hết đều có thiết kế theo kiểu này như: Barcelona (Tây Ban Nha), Seattle (Hoa Kỳ), New York (Hoa Kỳ)…

Kết cấu hình học của quy hoạch bàn cờ giúp cho mọi con đường thông nhau thay vì các tuyến phố ngoắt ngoéo với nhiều ngõ cụt. Hình chữ nhật/hình vuông của các lô đất khi được quy hoạch theo ô bàn cờ giúp tạo ra một tổ hợp nhiều ngành nghề, lĩnh vực trong cùng một khu đô thị. Với nhiều lợi ích vượt trội, mô hình quy hoạch này đã được sử dụng tại nhiều nước trên thế giới.

Tuy nhiên, việc quy hoạch lại một đô thị theo kiểu mới không phải là việc dễ làm khi mà quy mô dân số đã quá lớn. Với những đô thị có dân số trên 10 triệu dân như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh… thì việc “đập đi xây lại” gần như là bất khả thi.

Quy hoạch bàn cờ của TP Barcelona. Nguồn: AirPano

Phát triển hệ thống đường vành đai và hệ thống đô thị vệ tinh

Với hệ thống đường vàng đai, người dân sẽ có được “lựa chọn thứ hai” khi muốn di chuyển từ mặt bên này sang mặt bên kia của thành phố mà không cần đi qua vùng lõi trung tâm vốn kẹt xe ngày càng trầm trọng. Tuy nhiên, tiến độ xây dựng các đường vành đai ở TP Hồ Chí Minh vẫn chưa thực sự nhanh.

Vành đai 2 hiện vẫn còn khoảng 11 km chưa khép kín và được chia làm 4 đoạn khác nhau. Trong đó, hiện mới chỉ có đoạn 3 (từ đường Phạm Văn Đồng đến nút giao Gò Dưa, Quận Thủ Đức), dài khoảng 2.7 km là đang thi công. Những đoạn còn lại vẫn còn ngổn ngang rà soát quy hoạch và giải phóng mặt bằng.

Tương tự, tiến độ tại dự án Vành đai 3 chậm không kém. Dự án xây dựng đường Vành đai 3 có tổng chiều dài khoảng 98.5 km và được chia làm 4 đoạn. Tuy nhiên, cho đến nay mới chỉ có đoạn Bình Chuẩn - Tân Vạn dài 16.7 km là đã được tỉnh Bình Dương đầu tư và đưa vào khai thác. Các đoạn còn lại vẫn đang trong quá trình nghiên cứu và đề xuất đầu tư.

Dưới góc nhìn một người dân thì điều này sẽ khiến cho việc đi lại giữa các quận gặp nhiều khó khăn do có ít lựa chọn hơn. Trong khi đó, lượng xe tham gia giao thông ngày càng tăng, đặc biệt là xe hơi, sẽ khiến cho giao thông đô thị ngày càng khó khăn và ô nhiễm không khí thêm trầm trọng.