Chuyên gia Trần Khánh Quang nói về việc sáp nhập tỉnh thành ảnh hưởng tới bất động sản

16/03/2025 12:29

16-03-2025 12:29:13+07:00

Tại Hội thảo Market Insight Series ngày 15/03, ông Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa đã có những chia sẻ về xu hướng đầu tư bất động sản trong thời gian tới, cũng như sự lên ngôi của bất động sản vùng ven.

Ông Trần Khánh Quang

Vì sao vùng ven trung tâm hút dự án lớn?

Ông Trần Khánh Quang – Tổng Giám đốc CTCP Đầu tư Bất động sản Việt An Hòa đánh giá thị trường bất động sản đã trở lại từ năm 2024 nhưng tín hiệu chưa rõ ràng do gặp nhiều khó khăn trong việc xử lý hàng tồn kho. Khi bán hàng, các dự án tuy được chủ đầu tư truyền thông rất nhiều nhưng thực tế lượng giao dịch lại rất ít.

Dù vậy, sang năm 2025, thị trường đã chuyển mình sang bước ngoặc mới và bắt đầu phát triển ổn định. Ông Quang cho rằng thị trường giai đoạn 2025-2026 sẽ trở lại với sức nóng còn hơn trước.

Nhận định về xu hướng phát triển dự án đô thị tại vùng ven của các doanh nghiệp bất động sản, ông Quang cho rằng điều này là do ảnh hưởng của Luật Đất đai khiến bảng giá đất tăng đáng kể, giá đền bù hiện nay rất cao. Tuy nhiên, những dự án mang tính khu đô thị sẽ được Nhà nước đứng ra đền bù, mà muốn làm dự án kiểu này thì buộc phải về vùng ven, từ đó kéo theo nhiều bất động sản khác.

Điển hình trong việc phát triển khu đô thị ở vùng ven là Long An khi địa phương này đang tập trung nhiều dự án của các doanh nghiệp lớn như Vinhomes (khu đô thị mới Tân Mỹ, Hậu Nghĩa), Ecopark cũng đang phát triển dự án 200ha tại Long An.

Việc sáp nhập các tỉnh, ông Quang cho rằng nếu sáp nhập Bình Dương, Bà Rịa – Vũng Tàu cũng như Nhơn Trạch vào TPHCM thì TPHCM sẽ có sự phát triển vượt bậc, có thể so sánh với các đô thị lớn trên thế giới khi kết hợp được 3 yếu tố công nghiệp, dịch vụ và cảng biển.

Cụ thể, Bình Dương trước nay đã được quy hoạch công nghiệp rất tốt, kết cấu cũng thuận lợi cho việc xây dựng các dự án; Bà Rịa – Vũng Tàu đang phát triển vượt bậc, nhất là cảng biển, hiện nay cảng Phú Mỹ được xem là cảng trọng yếu của khu vực phía Nam; còn Nhơn Trạch có vị trí thuận lợi khi nằm gần cao tốc cũng như cảng Phú Mỹ.

Xu hướng ở căn hộ sẽ là trào lưu trong 3 năm tới

Ông Quang cho biết hiện nay đang có 2 xu hướng đầu tư bất động sản. Thứ nhất là xu hướng ở căn hộ, trước đây căn hộ chủ yếu dành cho người ở tầng lớp bình dân, ít tiền, còn bây giờ sống trong căn hộ đã trở thành xu hướng, đặc biệt là căn hộ trung và cao cấp. Do đó, xu hướng này sẽ là trào lưu trong 3 năm tới.

Xu hướng thứ hai là đô thị hiện đại, nhiều khách hàng chấp nhận mua căn hộ với giá gấp đôi các dự án bình thường để có được những dịch vụ đầy đủ, qua đó giảm dần xu hướng đất nền, nhà đất.

Với xu hướng trên, nếu đầu tư bất động sản trong năm 2025 thì trường hợp ở khu vực trung tâm nhà đầu tư nên đầu tư căn hộ trung cấp, nếu không ở thì có thể cho thuê do có vị trí đẹp. Còn nếu đầu tư ở khu giáp ranh thành phố lớn thì nên đầu tư các dự án mang tính đô thị, cách trung tâm từ 30-40 phút di chuyển, vì khi hạ tầng được kết nối, việc di chuyển sẽ không còn lại vấn đề lớn, giá trị lúc đó cũng sẽ rất khác.

Phân loại cổ phiếu bất động sản

Nhận định về thị trường, ông Nguyễn Hoàng Phương – Giám đốc Huấn luyện và Phát triển kinh doanh tại Công ty chứng khoán TPHCM (HSC) chia sẻ ngành bất động sản trong thời gian tới sẽ đứng trước nhiều thuận lợi cũng như khó khăn. Trong đó, yếu tố thuận lợi đến từ việc Chính phủ đẩy mạnh đầu tư công, qua đó khi cơ sở hạ tầng được hoàn thiện thì vị thế của nhiều dự án cũng sẽ tốt hơn; mặt bằng lãi suất đang rất tốt khi nhiều ngân hàng cho vay mua nhà với lãi suất ưu đãi; thị trường trái phiếu đang phục hồi tốt; Việt Nam có cơ sở để đạt tăng trưởng kinh tế 8% trong năm 2025 và hai con số từ năm 2026; các luật mới được thông qua trong giai đoạn 2023-2024 đã tạo nền tảng vững chắc cho các doanh nghiệp bất động sản.

Ông Nguyễn Hoàng Phương

Ngược lại, chi phí sử dụng đất tăng mạnh sẽ khiến giá vốn của doanh nghiệp bất động sản bị đội lên, khiến việc tìm được căn hộ với giá 2-3 tỷ đồng là rất khó, còn đất nền 2-3 tỷ đồng lại càng khó hơn. Một yếu tố khác cũng làm tăng chi phí của doanh nghiệp là luật mới quy định bắt buộc chủ đầu tư phải hoàn thành công trình phụ trợ, cơ sở hạ tầng trước khi mở bán, thay vì chỉ xây hoàn thiện nền như trước đây.

Trước những thách thức và cơ hội trên, ông Phương chia doanh nghiệp bất động sản ở thời điểm hiện tại thành 3 loại:

Đầu tiên là các doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất nhưng không hoàn thiện được pháp lý. Đến thời điểm này, nếu doanh nghiệp đã xử lý được dự án và có tiềm lực để xây dựng thì tiềm năng hạch toán lợi nhuận sẽ ở mức cao.

Thứ hai là nhóm doanh nghiệp tăng trưởng. Muốn phát triển dự án phải phát triển hạ tầng đồng bộ nên chi phí thực hiện dự án rất cao, qua đó sẽ thanh lọc thị trường bất động sản, những doanh nghiệp còn lại là doanh nghiệp có quy mô lớn, có đủ khả năng triển khai các dự án.

Thứ ba là doanh nghiệp có tài sản ngầm lớn, xác định thông qua khoản mục hàng tồn kho lớn. Lượng hàng tồn kho này có khả năng sẽ được định giá lại tài sản trọng thời gian tới.

Hà Lễ

FILI

- 11:27 16/03/2025