Góc nhìn đầu tư 2021: Ngành bất động sản (Kỳ 1)

20/01/2021 13:00

20-01-2021 13:00:00+07:00

Bất động sản công nghiệp còn nhiều dư địa để bứt phá trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam phát triển tốt và làn sóng dịch chuyển sản xuất ra khỏi Trung Quốc đang diễn ra.

Bất động sản công nghiệp còn nhiều tiềm năng

Theo báo cáo của Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến ngày 20/11/2020, tổng vốn FDI đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn, mua cổ phần của nhà đầu tư nước ngoài chỉ đạt 26.43 tỷ USD, giảm 16.9% so với cùng kỳ năm 2019.

Tuy nhiên, dịch Covid-19 đã đóng vai trò là “chất xúc tác” thúc đẩy mạnh hơn làn sóng dịch chuyển sản xuất ra ngoài Trung Quốc. Trong đó, Việt Nam được đánh giá là một trong những điểm đến đầu tư hấp dẫn của các tập đoàn đa quốc gia, không chỉ nhờ kiểm soát tốt dịch bệnh mà còn bởi chi phí xây dựng kho xưởng, chi phí nhân công đang khá cạnh tranh so với các nước trong khu vực.

Nguồn: Cục Đầu tư nước ngoài

Sản xuất công nghiệp tại Việt Nam cũng được hưởng lợi khá nhiều từ các hiệp định thương mại tự do (FTA). Hiện Việt Nam đã ký kết 14 Hiệp định thương mại tự do (FTA) khu vực và song phương (trong đó đang thực thi 13 FTA), đã kết thúc đàm phán 01 và đang đàm phán 02 Hiệp định với các đối tác khác. Các FTA này sẽ giúp các doanh nghiệp sản xuất tại Việt Nam được hưởng các ưu đãi giảm thuế khi xuất khẩu vào các thị trường lớn trên thế giới như Mỹ, Châu Âu...

Chính vì vậy trong thời gian tới, bất động sản công nghiệp Việt Nam được giới phân tích đánh giá là một trong những thị trường có tiềm năng tăng trưởng mạnh và nổi bật. Với động lực chính đến từ các hiệp định thương mại tự do FTA và xu hướng đa dạng hóa chuỗi cung ứng, tái cơ cấu và mở rộng đầu tư ngày càng mạnh mẽ của các nhà sản xuất lớn trên thế giới.

Nguồn: Turner & Townsend, International Construction Market Survey

Dù trong bối cảnh dịch Covid-19, song thị trường bất động sản công nghiệp của Việt Nam vẫn cho thấy được sự tăng trưởng cả về giá thuê và tỷ lệ lấp đầy. Theo CBRE, quý 4/2020, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại các khu công nghiệp (KCN) tại 5 tỉnh và thành phố công nghiệp chính tại miền Bắc là Hà Nội, Bắc Ninh, Hưng Yên, Hải Dương và Hải Phòng đều đạt gần 90%. Tại miền Nam, tỷ lệ lấp đầy trung bình tại Bình Dương, Long An, Đồng Nai, TP Hồ Chí Minh đều duy trì ở mức tích cực 87%.

Mặt khác, sự dịch chuyển sản xuất từ Trung Quốc cùng những tác động tích cực từ Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Liên minh châu Âu (EVFTA), Hiệp định Đối tác kinh tế toàn diện khu vực RCEP và Hiệp định thương mại tự do Việt Nam - Vương quốc Anh (UKVFTA) đã giúp cho nhu cầu về đất công nghiệp tại Việt Nam tăng lên đáng kể. Theo đó, giá thuê đất tại một số KCN ở miền Bắc như Hải Phòng, Bắc Ninh và Hải Dương và ở miền Nam như TP Hồ Chí Minh, Đồng Nai và Long An đều có mức tăng từ 20%-30% so với cùng kỳ năm 2019.

Nguồn: CBRE

Theo giới phân tích, làn sóng di dời sản xuất ra khỏi Trung Quốc được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ hơn trong năm 2021 và 2022. Điều này được kỳ vọng sẽ tiếp tục thúc đẩy sự bùng nổ cả về quỹ đất cũng như giá cho thuê trên thị trường bất động sản công nghiệp tại Việt Nam.

Chính vì vậy việc chuẩn bị quỹ đất nhằm đón đầu xu hướng đang diễn ra khá sôi động. Điển hình như tỉnh Đồng Nai dự kiến sẽ triển khai thêm khoảng 8 KCN mới và mở rộng thêm 3 KCN hiện hữu, các KCN dự tính sẽ được đầu tư mới có tổng diện tích trên 4,300 ha. Hải Phòng cũng dự kiến đầu tư thêm 15 KCN mới, với tổng diện tích 6,418 ha cho giai đoạn 2020-2025.

Cổ phiếu đáng chú ý

KBC - Tổng Công ty Phát triển Đô thị Kinh Bắc – CTCP

Giá cổ phiếu KBC tăng trưởng mạnh mẽ sau khi vượt hoàn toàn cận trên của kênh đi ngang trước đó (tương đương vùng 16,000-18,000).

Giá liên tục tăng cao và tạo mẫu hình Rising Window trong thời gian qua cho thấy đà tăng đang được tiếp diễn. Khối lượng giao dịch thường xuyên tăng vượt mức trung bình 20 phiên gần nhất cho thấy dòng tiền đang quay trở lại rất mạnh mẽ.

KBC đang test lại vùng kháng cự 31,000-32,000 (ngưỡng Fibonacci Retracement 261.8%). Nếu giá cổ phiếu có thể vượt hoàn toàn vùng này thì đà tăng của cổ phiếu sẽ càng được củng cố mạnh mẽ.

Nguồn: VietstockUpdater

VGC - Tổng Công ty Viglacera - CTCP

Sau khi vượt vùng 24,000-25,000 (đỉnh cũ tháng 01/2018), giá cổ phiếu đã throwback về vùng này và sau đó đã phục hồi trở lại. Đây vẫn sẽ là hỗ trợ quan trọng khi cổ phiếu tiếp tục xuất hiện điều chỉnh.

Hiện tại, giá cổ phiếu đã vượt lên trên những đỉnh cũ trước đó và đang chinh phục những mức cao mới. Khối lượng giao dịch cần duy trì ổn định ở mức cao để đà tăng có thể được duy trì.

Mục tiêu trong nhịp tăng này của VGC là vùng 32,000-33,000 (ngưỡng Fibonacci Retracement 161.8%).

Nguồn: VietstockUpdater

BCM - Tổng Công ty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp – CTCP

Sau khi xuất hiện trạng thái điều chỉnh sau đà tăng mạnh mẽ trước đó, giá cổ phiếu phục hồi trở lại và đã vượt qua được đỉnh cũ tháng 09/2020. Theo lý thuyết, vùng này sẽ trở thành hỗ trợ gần nhất của cổ phiếu trong thời gian tới.

Đường SMA 50 ngày đang làm khá tốt nhiệm vụ hỗ trợ của mình. Đường SMA 50 ngày cũng đang nằm trên đường SMA 100 ngày và đường SMA 200 ngày cho thấy xu hướng tăng vẫn đang là xu hướng chính của cổ phiếu.

Chỉ báo MACD tiếp tục duy trì đà tăng sau khi cho tín hiệu mua và đã vượt lên trên ngưỡng 0. Điều này cho thấy tình hình của cổ phiếu đang khá tích cực.